Ипотека: как и когда ее стоит брать

Если вы задумываетесь о покупке жилья в кредит, предлагаем вам краткую пошаговую инструкцию.

Шаг 1. Оценить финансовую устойчивость

Речь идет не про первоначальный взнос, хотя и без него скорее всего не обойтись, а про финансовое состояние в целом.
Ипотека для большей части граждан — история долгая. В течение десяти, двадцати, а в некоторых случаях и тридцати лет каждый месяц отдавать банку немаленькую сумму независимо от обстоятельств в жизни и в мире. С должниками банки не церемонятся: итог — суд и продажа квартиры для покрытия кредитной задолженности.

Именно поэтому крайне важно объективно оценить свою платежеспособность.

Стоит хотя бы примерно рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке с помощью ипотечного калькулятора. Если сумма окажется больше 40%, чем ежемесячные доходы вашей семьи, лучше не рисковать — все равно маловероятно, что ее удастся выплатить. 40% — это предельно допустимая планка для доходов, которые направляются на погашение долга, и чем ниже она установлена, тем лучше. Не стоит даже задумываться об ипотеке при отсутствии стабильной работы.

Идеальный вариант — для начала накопить деньги не только на первоначальный взнос, но и на «подушку безопасности». Ваших сбережений должно хватить хотя бы на несколько месяцев ипотечных платежей, пока вы не найдете способ восстановить прежний уровень дохода.

Шаг 2: Решить, какое жилье возможно взять — новое или «вторичное»

Если в своей финансовой состоятельности вы уверены, переходим к подбору жилья. Для начала стоит определиться, на что хотите взять ипотеку: на жилье в новостройке или на готовое.
Дело в том, что условия по кредитам на эти категории сильно отличаются как по ставкам, так и по процедуре вынесения решения. Поэтому, если банк вам одобрит ипотеку на квартиру вторичного рынка, это вовсе не означает, что вы сможете купить новостройку. Для этого придется подавать новую кредитную заявку.

Традиционный и надежный путь — подавать заявку либо на квартиру вторичного рынка, либо на новостройку. Если передумаете, всегда можно отказаться от уже одобренной заявки и подать на рассмотрение новую.

Шаг 3: Выбрать банк

Определившись с типом недвижимости, можно начинать поиски кредитора.
Банков, предлагающих ипотеку, много. Для подбора подходящей ипотечной программы можно воспользоваться онлайн-сервисом.
Конечно, идеальным вариантом будет банк, у которого наименьшая ставка, нет комиссий за оформление и обслуживание ипотеки и есть возможность выбора, если требуется, маленького первоначального взноса и, напротив, большого срока.
На практике приходится чем-то жертвовать. Большинство банков для своих клиентов, особенно зарплатных, предлагают более выгодные условия кредитования. Поэтому, приступая к подбору ипотеки, в первую очередь поинтересуйтесь кредитными условиями в банке, в котором у вас уже есть карты, вклады или счета. Возможно, больше ничего искать и не придется.
Можно, напротив, найти банк с наиболее подходящей ипотекой и стать его клиентом. За несколько месяцев до подачи заявки можно в этом банке открыть вклад или карту, а лучше всего перевести в него выплату зарплаты.

Многие не знают, но работодатель обязан перечислять деньги в банк, который вы укажете.

Для покупающих новостройку отбор банка лучше начинать с застройщика. Сейчас практически у всех строительных компаний есть свой банк-партнер или сразу несколько банков, которые предлагают специальные кредитные программы на возводимые дома. Обычно по партнерским программам установлены гораздо более выгодные условия, чем по стандартной ипотеке.
Правда, не исключен и подход «бери, что дают». Такое возможно в случае, когда объект, в котором вы хотите купить квартиру, кредитует только один банк.

Покупателям новостроек сложнее — их банковский выбор может быть ограничен застройщиком.

Шаг 4: Страховка

Ипотека — мероприятие недешевое, поэтому заемщики обычно стараются по максимуму урезать все сопутствующие расходы. Тем не менее банки обычно требуют страховать не только ипотечную квартиру, но и жизнь и здоровье заемщика. Есть банки, готовые кредитовать и без страхования, но ставки по такой ипотеке будут в разы выше.
Кроме того, без страховки вы сильно рискуете. Как с квартирой, так и с вами в любой момент может что-то случиться. Пожар, серьезная болезнь и даже, как это ни печально, смерть. Конечно, страховки не защитят вас от всех этих событий, но зато защитят от их неприятных финансовых последствий.

При наступлении страхового случая с банком рассчитается страховая компания, а ваша семья не останется с кредитным ярмом на шее. То же самое касается и всевозможных бедствий, которые могут приключиться с самой квартирой.

Шаг 5: Изучить документы

Прежде чем подписывать кредитный договор, изучите его внимательнейшим образом. Обязательно уточняйте все непонятные пункты и формулировки. В игры с мелким шрифтом сейчас никто уже не играет, но одно дело, что утверждает менеджер банка на словах, и другое — что прописано в договоре. Если вас в договоре что-то не устраивает, спорить с банком бесполезно. Банк не будет менять типовой документ из-за одного недовольного клиента.
По поводу документов на приобретаемую квартиру аналогичный совет — обязательно все проверяйте и перепроверяйте. Причем лучше не жадничать и привлечь профессионального юриста. Банк, конечно, тоже будет оценивать документы на квартиру, но по большому счету ему все равно, что вы купите.

Лет 10—15 назад в нашей инструкции обязательно был пункт про то, в чем брать ипотеку — в рублях или валюте. Сейчас банки просто не дают ипотеку ни в долларах, ни в евро, только в рублях.