Выдел доли в натуре в квартире — всё, что необходимо знать

В нашем государстве существуют разные виды собственности на недвижимое имущество. Один из них – долевая собственность. Этот вид возникает, например, когда супруги покупают жильё, вложив каждый свою часть денег, или когда одна квартира завещана нескольким наследникам в определенных долях. Собственниками долей становятся даже несовершеннолетние дети, в случае покупки жилья с использованием материнского капитала. 

Как выделить долю в квартире, в чём разница между долей в праве и выделом доли в натуре, для чего и как происходит выдел доли – разбираем в данной статье. 

Нормативные акты выдела доли собственника в натуре  

Все, что касается прав и обязанностей собственников долей, прописано в Гражданском кодексе Российской Федерации, главе 16, статьи с 244 по 256. 

Статья 252 поясняет как должно разделяться имущество, находящееся в долевой собственности, а также правила выдела доли из этого имущества. 

Статья 247 регламентирует правила владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности. 

Статья 42 Фед. закона №218-ФЗ “О госрегистрации недвижимости” рассказывает о правилах осуществления сделок с выделенными долями.

В письме Минэкономразвития №ОГ-Д23-3939 содержатся разъяснения порядка раздела жилых домов и земельных участков. Также, здесь сказано в каких случаях выдел доли в натуре невозможен, как следует поступать собственникам в этой ситуации. 

Можно ли выделить в квартире долю в натуре 

Разница между долей в праве и выделом доли в натуре: 

 В квартире, находящейся в долевой собственности, произвести выдел доли в натуре возможно. Но для этого должен быть соблюден ряд условий: 

1. Площадь квартиры должна позволять разделить ее на два обособленных помещения, то есть в однокомнатной долю в натуре выделить не получится.  
2. Каждая из получившихся частей должна иметь собственный отдельный вход, что отражается в проекте переоборудования квартиры.
3. Также, площадь выделенной в натуре доли, как и площадь оставшейся, должны соответствовать нормативам на размер, вентиляцию, освещенность и т.д.
4. Необходимо получить добровольное, нотариально заверенное согласие каждого дольщика; если такового не будет, вопрос придется решать в судебном порядке. 

Если выполнить эти требования не представляется возможным, выделить долю в натуре нельзя. 

В каких случаях это необходимо    

Необходимость выдела доли в натуре возникает в случаях, когда собственники в силу различных обстоятельств хотят единолично распоряжаться своей частью собственности. 

 Споры, которые можно разрешить лишь разделом жилплощади: 

• развод супругов с разделом имущества; 
• делёж наследства, полученного несколькими наследниками; 
• невозможность проживания с родственниками, ведущими асоциальный образ жизни. 

Достигается это либо добровольным соглашением, либо в результате судебного разбирательства.  

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности  

Вариантов раздела недвижимости, которая находится в долевой собственности, всего два: это выдел в натуре и получение равнозначной денежной суммы. 

В натуре  

Когда величина и планировка спорной площади позволяют, то может быть выделена натуральная доля либо несколько долей, по количеству собственников. То есть, обосабливается искомое количество жилых помещений с отдельными входами и доступом к местам общего пользования. Проще говоря, отдельная квартира превращается в коммунальную. 

В денежном эквиваленте  

Когда доля ничтожно мала или недвижимость нельзя разделить по техническим причинам, то владелец этой доли может предложить остальным собственникам выкупить свою часть собственности. Это решается в договорном порядке, никаких принуждений здесь быть не может. 

 Нужно знать! Стоимость рассчитывается исходя из кадастровой либо рыночной стоимости квартиры. Чаще всего ее определяет независимая экспертиза. 

 Сумма, полагающаяся владельцу доли, пропорциональна размеру его собственности. 

 Например: 

 Долевая собственность – однокомнатная квартира 22 кв.м.

 Кадастровая стоимость квартиры – 1 миллион рублей. 

 Доля одного из собственников ⅛.  

 Цена ⅛ = 1 млн руб : 8 = 125 000 руб.  

Но получить такую сумму можно далеко не всегда. Существуют повышающие и понижающие коэффициенты, которые уменьшают или увеличивают стоимость. 

Что может повлиять на цену:

Независимая оценка стоит от 5 до 10 тысяч рублей в Москве и ближнем Подмосковье, и от 2 до 5 тысяч в других городах. 

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно  

Если недвижимость куплена в долевую собственность, то любой из собственников имеет право инициировать выделение своей части из общего имущества.

Для расчета необходимо знать следующие параметры: 

• общую площадь квартиры; 
• жилую площадь, количество комнат; 
• количество владельцев долей. 

Пример расчета для двух собственников: 

Общая площадь квартиры – 80 кв.м. 

Жилые комнаты 35 кв.м и 25 кв.м. Это 35/80 и 25/80.

Места общего пользования – 20 кв.м, делятся поровну по 10/80.   

Следовательно, один собственник получит: 35/80 + 10/80 = 45/80.

Доля второго составит: 25/80 + 10/80 = 35/80.   

Чтобы узнать, сколько это будет в квадратных метрах, можно воспользоваться онлайн-калькулятором доли от числа. Образец калькулятора:

В нашем примере это будет выглядеть так: 

Для 45/80   –  80 кв.м : 80 х 45 = 45 кв.м.

Соответственно, владельцу 35/80 полагается 35 кв.м.

Налоги на недвижимость уплачиваются в размере, пропорциональном размеру доли. 

Способы выделения доли в натуре в квартире 

Самый простой способ выделения долей в квартире – договорной. Но если владельцы не смогут заключить соглашение мирным путём, то выделять доли придется в ходе судебного разбирательства (Статья 247 ГК РФ).   

В досудебном порядке   

Размер долей фиксируется в соглашении, которое подписывает каждый из собственников. Для этого должны состояться переговоры, на которых обсуждаются следующие вопросы: 

1. Порядок пользования общей площадью: туалет, ванна, коридор, кухня. При распределении долей эти помещения остаются в общем доступе. 
2. Если количество комнат соответствует количеству собственников, то решается вопрос о распределении комнат. 
3. Недвижимость, купленная в складчину, без изначального фиксирования долей, делится согласно вложенным средствам. 
4. Любой из совладельцев может принять решение о продаже, дарении, оставлении в наследство своей доли. 

Когда все эти вопросы решены, составляется и подписывается соглашение, которое надо предоставить в Росреестр, для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.   

Через суд 

К сожалению, далеко не всегда получается разрешить квартирный вопрос путем переговоров и собственники обращаются в суд, который и определяет как выделить долю в квартире. Пошаговая инструкция при обращении в судебные органы: 

1. Следует принять решение: что вы хотите получить – часть площади или деньги. 
2. Если выбрана площадь, узнать, возможно ли это технически, заказать независимую экспертизу.
3. При выборе денежного эквивалента, промониторить цены на недвижимость в данном регионе, проконсультироваться в нескольких риэлторских конторах. 
4. Составить претензию и отправить копии каждому из совладельцев с уведомлением о вручении. Это будет подтверждением попытки досудебного урегулирования вопроса.
5. Составить исковое заявление, самостоятельно или с привлечением юристов. 
6. Собрать необходимый пакет документов. 
7. Подать пакет в суд по месту прописки или по месту нахождения жилплощади, принять участие в заседаниях лично или наняв адвоката. 
8. Получить решение суда, на основании которого внести изменения в ЕГРН, обратившись в отделение Росреестра. 

Пакет необходимых документов: 

• копия паспорта; 
• выписка из ЕГРН (копия); 
• свидетельство о праве владения недвижимостью (копия); 
• документ об уплате госпошлины; 
• исковое заявление. 

Важно! Необходимо подготовить такое количество копий, сколько дольщиков у спорной квартиры.    

Формы документов на выдел доли в натуре в квартире 

Утвержденных образцов этих документов нет, однако есть перечень сведений, которые должны содержаться в соглашениях и исках. 

Соглашение об определении долей в квартире  

В соглашении следует указать следующие данные: 

1. Все паспортные данные каждого из собственников. 
2. Подробные сведения об объекте недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, площадь общая и жилая, кол-во комнат. 
3. Данные правоустанавливающих документов на объект. 
4. Указание в дробях размера доли каждого собственника и подтверждение добровольного согласия каждого. 
5. Фиксация прав и обязанностей всех сторон договора. 
6. Дата и подписи всех участников с расшифровкой.  

Образцы соглашений:

 <<Здесь>> можно скачать бланк соглашения.    

Исковое заявление 

Исковое заявление также можно составить самостоятельно либо обратившись в юридическую консультацию. Для составления необходимы указать следующие сведения: 

1. Название судебного органа, в который подается иск.  
2. ФИО, адреса и полные паспортные данные всех собственников. 
3. Подробные сведения о спорной недвижимости. 
4. Данные свидетельства о праве собственности на недвижимость. 
5. Материалы о попытках досудебного решения. 
6. Краткое описание (с приложением подробных копий) актов экспертиз. 
7. Указать полный перечень прикладываемых копий и оригиналов документов, в том числе квитанции об уплате госпошлин. 
8. В конце поставить дату, подпись и её расшифровку. 

Образцы исков:

Также, можно скачать готовый бланк искового заявления о выделе доли в натуре.  

Что можно сделать с полученной долей 

Если выдел доли в натуре оформлен документально, законным образом, то с ней можно делать все то же самое, что и с любой другой собственностью: дарить, продавать, сдавать в аренду, оставлять в наследство. 

Но есть некоторые нюансы: например, при сдаче в аренду необходимо получить письменное согласие остальных собственников. Если они отказываются давать согласие, а при этом права совладельцев ничем не нарушаются, то хозяин доли может подать в суд, который обяжет дать разрешение на аренду.

Можно ли продать свою долю 

Да, долю можно продать. Однако следует учесть тот факт, что право первоочередной покупки имеют все остальные владельцы этой недвижимости (п.1.ст.250.ГК РФ).  

Продавец обязан в письменном виде известить их о желании продать свою долю и обозначить выставленную цену. Совладельцам дается месяц на принятие решения о покупке. Если они отказались, то отказ необходимо написать на бумаге с датой, подписью и расшифровкой подписи. 

После этого собственность может быть продана третьим лицам. 

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире 

Да, можно. Гражданин может прописаться сам и прописать своих несовершеннолетних детей, так как местом жительства детей является жилье одного из родителей (усыновителей или опекунов) согласно  п.2.ст.20.ГК РФ. 

Но всех остальных родственников, в том числе супруга (супругу), а также посторонних граждан можно зарегистрировать только с согласия остальных владельцев квартиры.  

Сложности распоряжения долевой собственностью  

Пока между собственниками отношения добрососедские, то сложностей обычно не возникает, все вопросы решаются путем переговоров. 

Но если это не ладящие между собой родственники, разведенные супруги и просто не совсем адекватные люди, не желающие соблюдать правила общежития, то бытовые конфликты могут перерасти в настоящую войну. 

Что происходит чаще всего и какой может быть выход из ситуации: 

 Вывод таков: большое количество собственников на относительно малой площади очень часто приводят к возникновению проблем с распоряжением такой собственностью.