Продажа дома под материнский капитал

Продажа собственного дома – дело непростое и требующее много времени. Недостаточно найти покупателя, нужно еще заключить договор, оформить передачу денег. А если происходит продажа дома под материнский капитал, то нужно будет не нарушить закон, дождаться одобрения от ПФР на проведение сделки и перевода средств. На такое сегодня идет не каждый, зная о возможных сложностях и подводных камнях.

Возможна ли продажа/покупка дома с маткапиталом?

Российское законодательство требует использовать материнский сертификат в строго отведенных целях. Покупка дома относится к улучшению жилищных условий (п. 3 ст. 7 № 256-ФЗ). Поэтому сам процесс продажи не будет считаться незаконным.

Однако следует более детально рассмотреть, что входит в понятие улучшения условий проживания. Все в том же законе говорится о возможности покупки или постройки жилья (п. 1 ст. 10).

Здесь четко устанавливается возможность оформления договора купли-продажи на дом, причем продавцом может выступать и обычное физическое лицо (гражданин), и организация.

Преимущества и недостатки сделки

Обычные физические лица нечасто соглашаются продать свой дом с участием маткапитала. Такая позиция объясняется просто – человеку легче найти покупателя, который сразу отдаст все деньги на руки. Существуют и другие серьезные риски продавца, разобраться с которыми нужно еще до момента оформления сделки.

Но сделки такого рода все равно совершаются сегодня. Обычно это касается ситуаций, когда продавец долго не может найти покупателя на дом и соглашается подождать обработки заявки ПФР.

Обязательные условия

Существуют определенные условия, без выполнения которых продать или купить дом под материнский капитал не получится. Речь идет о следующих требованиях:

1. Покупатель является владельцем семейного сертификата. Дополнительно проведение сделки может производиться и законным супругом.
2. Ребенок достиг возраста, при котором возможно проведение сделки. Тут ограничения связаны с типом покупки.
3. Приобретаемый дом становится общей собственностью всех членов семьи. При наличии обременения в результате ипотеки составляется письменное обязательство включить детей в состав собственников после окончания срока действия закладной.
4. Передача средств маткапитала производится безналичным путем. Деньги сам владелец сертификата в руки не получает. Они сразу же переводятся на банковский счет продавца.
5. Приобретаемая недвижимость удовлетворяет особым требованиям (износ, местоположение и прочее).

Если хотя бы один из пунктов выполнен не будет, сотрудник ПФР откажет в выдаче средств. И тогда придется либо приводить все в соответствие, либо ждать наступления ребенком достаточного возраста.

Какой дом можно продать под маткапитал?

Далеко не любой дом можно продать или купить с участием семейного капитала. Есть ряд обязательных требований к приобретаемой недвижимости. Самое главное – нахождение его на территории РФ (п. 3 ст. 10 № ФЗ-256).

Здесь же говорится, что само помещение должно быть жилым. Под это понятие не подпадают коммерческие и производственные помещения. Но и дом, в котором фактически живут люди, не всегда считается жилым. Чтобы определить, можно ли продать недвижимость человеку с маткапиталом, необходимо ознакомиться с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям. Они размещены во II главе Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года. Не лишним будет изучить и статью 15 ЖК РФ.

Основные требования выглядят так:

1. целостность, надежность и безопасность несущих и ограждающих конструкций;
2. присутствие функционирующих инженерных систем, соответствующих требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (во всех домах должно быть электричество, отопление, водоснабжение, вентиляция и водоотведение, отсутствие канализации и водопровода допускается в поселениях без ЦИС при условии, что этажность дома не превышает 2 этажей);
3. наличие газоснабжения в газифицированных районах;
4. особые климатические условия в жилых помещениях в холодное время года – температура от 18⁰С, влажность воздуха – до 60%.

Есть и другие требования к жилым помещениям, включая высоту потолков, уровень шумоизоляции стен, инфразвука и электромагнитного излучения. Не получится купить и слишком старый дом – износ не должен составлять больше 50%.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение (II глава Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года):

Даже если сам дом полностью удовлетворяет заявленным требованиям, в переводе маткапитала могут отказать, если недвижимость расположена на землях, не пригодных для жилого строительства. Допускается использование домов, построенных на следующих видах земель:

• ИЖС (многоэтажные, среднеэтажные, малоэтажные);
• ЛПХ, но при условии отсутствия разделения на жилые квартиры и наличия в доме не более трех этажей.

Возможные варианты продажи

Использование маткапитала для покупки жилого дома предполагает возможность оплаты долга несколькими способами:

1. покупатель погашает часть стоимости маткапиталом, остальное выплачивает из своих средств;
2. собственных средств на покупку человек не имеет, поэтому приобретает дом полностью за счет сертификата;
3. своих денег на покупку нет, а денег на индивидуальном счете недостаточно, поэтому приходится обращаться в банк за кредитом.

Последний вариант для обеих сторон будет выгодным – владелец сертификата сможет потратить его сразу после рождения ребенка, за которого выдали деньги, а продавец может избежать ожидания ПФР, если банк готов передать всю сумму сразу, а уже потом ожидать поступления средств из Пенсионного Фонда.

При оформлении сделки без кредита стороны заключают договор купли-продажи. Важной особенностью является указание в нем следующих нюансов:

• предоставление отсрочки в получении денег от ПФР, так как перечисляются они не сразу;
• в документе прописывается стоимость дома и земли по-отдельности, так как маткапитал можно направить лишь на покупку жилья (то есть, цену земли придется погасить самостоятельно).

Порядок действий

Если продавец дома нашел покупателя, но тот хочет использовать имеющийся материнский капитал, то порядок действий будет зависеть от особенности оплаты:

• если продавец предоставляет рассрочку, то дом перейдет в собственность нового владельца только после оплаты всей стоимости, следовательно, сначала нужно решить вопрос с ПФР о переводе денег;
• если продавец согласен передать права собственности после частичной оплаты, то можно сначала обратиться в Росреестр для регистрации сделки, а уже потом идти в ПФР.

На практике продавцы почти всегда требуют полной оплаты перед передачей прав собственности на дом. Поэтому нужно придерживаться такой последовательности действий:

1. написать заявление в ПФР о расходовании средств, приложив к нему все необходимые документы;
2. дождаться ответа от ПФР и сообщить о результатах продавцу;
3. после перевода средств – документально стать собственником, зарегистрировав сделку в Росреестре;
4. включить в состав собственников жилья членов семьи (детей и супруга при его наличии) не позднее чем через 6 месяцев после передачи средств.

Необходимые документы

Чтобы использовать маткапитал для покупки дома, владелец сертификата должен обратиться в территориальное отделение ПФР с заявлением о расходовании. Дополнительно следует знать, какие документы нужны для подтверждения сделки. Вместе с заявлением должны прилагаться:

1. российский паспорт матери и ее супруга, если тот также становится приобретателем по договору (тогда дополнительно потребуется свидетельство о браке);
2. семейный сертификат;
3. копия договора купли-продажи (если сделка производится с участием заемных средств, дополнительно нужен кредитный договор);
4. заверенное нотариусом обязательство сделать дом общей собственностью всех членов семьи в 6-месячный срок с момента перевода средств или снятия обременения.

В заявлении нужно указать счет для перевода средств (продублировать информацию из договора купли-продажи), так как предусмотрено только безналичное перечисление денег.

Сколько времени будут идти деньги?

Продавец дома, заключая сделку с покупателем с участием маткапитала, хочет знать сроки получения им денег. Длительность будет складываться из следующих составляющих:

• до 14 дней есть у ПФР на рассмотрение заявления;
• до 5 дней дается сотруднику ПФР на уведомление о принятом решении заявителя;
• до 10 рабочих дней нужно на перевод денег продавцу (до 2017 года этот срок и вовсе достигал 1 – 1,5 месяцев).

Итого получается не меньше 1,5 месяцев на все вместе. А если при предоставлении документов поступил отказ, то потребуется дополнительное время на повторную подачу и рассмотрение заявки.