Как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Доходы россиян облагаются налогами. Чаще всего речь идет об уплате НДФЛ. В определенных случаях он взимается и при продаже собственной недвижимости. Чтобы хоть как-то снизить материальные затраты, государство позволяет гражданам получить налоговый вычет при продаже квартиры. О нем сегодня и пойдет речь.

Что это за преференция?

Возврат налога в случае продажи недвижимости относится к числу имущественных вычетов, вот только специфика у него несколько иная, как например, в случае покупки жилья или уплаты ипотеки. Тут уже человек получает возможность при продаже собственности снизить размер уплачиваемого с дохода НДФЛ.

Кто может оформить?

Как получить налоговый вычет при продаже квартирыПраво на использование налогового вычета при продаже возникает у несколько большего круга лиц, чем при оформлении других разновидностей имущественного возврата. Все дело в том, что размер НДФЛ снижается исходя из размера прибыли, т. е. уровень заработной платы и наличие работы вообще роли не играют.

В общем порядке эта преференция доступна гражданам, которые:

  • продают недвижимость, расположенную на территории России;
  • являются резидентами страны (сюда относятся не только россияне, но и иностранцы, которые на территории РФ проживают больше 183 дней в году).

Кстати, этот вид налогового вычета могут оформить и ИП. Но для них действует дополнительное условие – продаваемая недвижимость не использовалась в коммерческих целях (т. е. не была задействована в производстве или торговле).

Когда можно не платить налог совсем?

Когда можно не платить налог совсемВычет при продаже россиянами используется значительно реже, чем при покупке. И тому есть разумное объяснение: многие люди предпочитают дождаться срока, после которого при продаже не придется платить совсем. В этом случае вычет уже не получить, но и НДФЛ платить не надо, т. е. вся плата за проданное жилье будет у вас.

Но в жизни случается разное. Иногда человек вынужден продать недвижимость раньше срока, например, чтобы оплатить лечение или многочисленные долги. И тогда ему приходится платить НДФЛ с продажи.

То, когда можно не платить налог, зависит от особенностей сделки. Кстати, после 2015 года сроки с момента получения жилья в собственность несколько изменились. Теперь они составляют:

  • 3 года – в отношении жилья, которое было оформлено в собственность до 2016 года, а также позднее, но при условии, что квартира была получена в подарок от близкого родственника, унаследована, получена на основании сделки ренты или была приватизирована;
  • 5 лет – во всех остальных случаях (например, если жилье вам подарил знакомый или вы купили его сами).

Помните, что отсчет 3 и 5 лет ведется с момента официальной регистрации недвижимости в собственность. Есть лишь одно исключение – если жилье досталось в наследство, то период отсчитывается со дня смерти наследодателя.

Получается, что по прошествии этого срока НДФЛ при продаже человек не платит, значит, и вычет ему оформлять не надо. А вот при реализации до истечения указанного периода можно реализовать свое право на налоговый возврат.

Максимальный размер положенного вычета

Размер максимального вычета определяется законодательно в сумме, зависящей от типа продаваемой недвижимости:

  • для жилья и земли – 1 000 000 руб. (т. е. 130 000 руб.);
  • для иного имущества (машина, гараж, нежилая недвижимость) – 250 000 руб. (т. е. 32 500 руб.).

Однако в случае с жильем имущественный вычет может применяться в различных форматах. Оценивать их выгодность нужно на примере сложившейся ситуации.

Варианты расчета

Итак, законодательно имущественный вычет в случае продажи своей квартиры может быть получен одним из 2 способов:

  1. в фиксированном размере (как раз равен 1 000 000 руб.);
  2. путем учета доходов и расходов на квартиру (этот формат называется расходным).

В зависимости от обстоятельств может быть выгоден и первый, и второй вариант. Но последний потребует сбора дополнительных документов и подтверждений, а этим заниматься готовы далеко не все.

Какой формат лучше применить?

Как определить выгодность? Собственно, посчитать размер дохода от сделки. Если вы продаете свою квартиру дешевле 1 миллиона, то смысла применять расходный вариант нет. Этот вариант также больше подойдет, если:

  • вы получили жилье в наследство, вам его подарили (т. е. затрат на приобретение с вашей стороны не было);
  • вы не вкладывали деньги в ремонт.

Если расходов с вашей стороны не было – используйте первый вариант. Если же жилье приобреталось за ваши деньги, да еще и вложены были средства в ремонт, однозначно расходный формат расчета будет значительно выгоднее.

Определяем размер вычета пошагово

Итак, вы собираетесь продать квартиру и хотите претендовать на получение вычета. Как определить его размер? Действуйте таким образом:

  1. Выясните, сколько времени вы уже являетесь владельцем имущества и при каких обстоятельствах оно стало вашим. Допустим, Бекасова и Варламова имеют с марта 2016 года квартиры в собственности. Бекасова получила ее в наследство, Варламова – купила сама. Исходя из обстоятельств, выясняем, что Бекасовой не нужно платить НДФЛ с продажи совсем, следовательно, и вопрос получения вычета для нее не актуален. А вот у Варламовой 2 варианта: либо ждать 2021 года и продавать квартиру без НДФЛ, либо претендовать на вычет.
  2. Определите размер НДФЛ к уплате исходя из обоих вариантов. Допустим, ждать еще 2 года Варламова не хочет, и она решает уплатить НДФЛ, получив вычет. Известно, что жилье женщина приобрела за 1 500 000 руб. с черновой отделкой, а потом еще вложила в ремонт 600 000 руб. Купить ее квартиру сегодня готовы за 2 500 000 руб. При применении первого способа Варламовой придется заплатить НДФЛ в размере: (2 500 000 – 1 000 000) * 13% = 195 000 руб. Если же она применит второй вариант, то подоходный налог с продажи составит: (2 500 000 – 1 500 000 – 600 000) * 13% = 52 000 руб. Очевидно, что второй вариант для женщины окажется выгоднее.
  3. Заполните налоговую декларацию и приложите к ней документы. Порядок внесения сведений и перечень документов как раз зависят от выбранного формата. Остановившись на расходном, будьте готовы к сбору большего количества бумаг. Например, Варламовой потребуется договор купли-продажи, платежные документы по оплате квартиры и подтверждение расходов на ремонт.

Кстати, если жилье было оформлено в собственность начиная с 2016 года, цену договора сотрудники ФНС сравнивают с кадастровой стоимостью. Зачем это нужно? Чтобы в договоре купли-продажи не занижалась реальная стоимость недвижимости. Поэтому берут кадастровую стоимость жилья, умножают ее на 0,7 и сравнивают с ценой договора. Из этих двух величин берут наибольшую. Она же и учитывается при расчете налога.

Как оформить?

Как оформить налоговый вычетУбедившись в необходимости уплаты подоходного налога с продажи жилья и в возможности получения налогового вычета, человек задается вопросом, а что ему для реализации этой преференции нужно сделать. Важно понять разницу между вычетом для покупателя и продавца. Если первый возвращает уплаченный из зарплаты НДФЛ, то второй уменьшает сумму налога к уплате. По сути, никакого возврата во втором случае нет, зато платите по факту вы меньше. Сама же процедура оформления будет выглядеть следующим образом:

  1. вы оформляете сделку купли-продажи;
  2. по окончании года, в котором было продано жилье, вносите сведения в налоговую декларацию 3-НДФЛ и собираете необходимые документы;
  3. все это подаете не позднее 30 апреля в ФНС по месту своего жительства (например, если жилье вы продали в 2018 году, то декларацию по нему в случае необходимости платить НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2019 года, если подоходный налог не платите – ничего не подаете);
  4. до 15 июля этого же года оплачиваете налог с учетом вычета.

Важно после уплаты налога сделать запрос ФНС, правильно ли вами были сделаны расчеты. Если вдруг они обнаружат ошибку и размер налога увеличится, нужно будет доплатить недостающую сумму, чтобы не возникло долга.

Скачать бланк 3-НДФЛ для физических лиц, актуальный в 2019 году:

Отчетный периодФайл для скачивания
2018 годExcelPDF

Перечень необходимых документов

Бумаги, которые вы будете подавать в ФНС, можно условно разделить на 2 группы: связанные с вычетом и с самой процедурой продажи. С собой обязательно берете паспорт. Предварительно заполняете налоговую декларацию (берете бланк того года, в котором была продана квартира, а не тогда, когда сдаете отчетность). А вот документы, связанные с продажей, могут варьироваться. Так, если вы выбрали фиксированный вычет, то нужно будет только подтвердить совершение сделки, т. е. прикрепить:

  • договор купли-продажи;
  • акт передачи;
  • платежные документы.

Если вы остановились на расходном способе, то к этому списку прибавляются еще документы и по понесенным расходам. Тут вариаций множество. Документы могут подтверждать расходы, связанные с:

  • покупкой вами жилья (ДДУ, договор купли-продажи);
  • ремонтом, сделанным вами (договора с подрядчиками на проведение ремонта, изготовление дизайн-проекта, квитанции на покупку стройматериалов).

Все это подается в ФНС. Никаких денег на счет вам не приходит, как например при покупке жилья. Просто вы платите меньше.

Есть ли еще какие-то льготы?

К сожалению, дополнительных льгот по этому направлению нет ни для одной категории населения, в том числе для пенсионеров. На вычет они претендовать могут, на что-то еще – нет.

Кстати, если у продаваемой квартиры несколько собственников, то вычет может получить каждый из них. Тут уже НДФЛ будет рассчитываться исходя из стоимости принадлежащей доли. Например, если квартира стоит 2 000 000 руб., а ею владеют супруги в равных долях, то на каждого при продаже приходится 1 000 000 руб. Следовательно, при применении фиксированного вычета они могут не платить НДФЛ совсем.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 516 голосов
Загрузка...
Бесплатный вопрос юристу

Вам будет интересно

Оставить комментарий

Adblock
detector