Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Военная ипотека – одна из форм государственной помощи россиянам. Доступна она только людям военным, участвующим в НИС. Причем там есть свои требования и ограничения. Сегодня разберемся, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и можно ли провести такую сделку в принципе.

Можно ли продать квартиру, если купил ее по военной ипотеке?

Если военнослужащий решает купить квартиру по программе военной ипотеки, после совершения сделки он становится собственником жилья. Вот только на недвижимости остается обременение до момента, когда долг перед банком будет полностью погашен. В отличие от обычной ипотеки, военная предполагает появление обязательств не только перед финансовым учреждением, но и перед Росвоенипотекой, через которую выделяются деньги на покупку. Причем имеется несколько нюансов при продаже такого жилья:

• Со стороны банка. Если кредит полностью не погасить, то провести продажу квартиры финансовое учреждение не разрешит. А без согласия банка совершить сделку не удастся. Поэтому тут выход один – закрыть все долги по ипотеке. Если для выплаты осталась небольшая сумма, можно, например, оформить обычный потребительский кредит.
• Со стороны Росвоенипотеки. Тут уже сложности будут касаться выполнения условий программы НИС. Рассматривать их нужно в индивидуальном порядке.

Получается, продать квартиру, ранее приобретенную по военной ипотеке, до погашения полной задолженности перед банком нельзя. Хотя, это правило не распространяется на случаи заключения договора цессии, но там есть свои нюансы. После этого тоже могут возникнуть трудности, поэтому сделку лучше заранее согласовать с Росвоенипотекой и узнать, не потребуют ли там возврата выделенных денежных средств.

Какие есть риски?

Продажа квартиры – это довольно сложный процесс. А если объект недвижимости приобретался еще и за счет средств военной ипотеки, то сделка будет еще сложнее. При этом она может повлечь за собой следующие риски продавца:

• невозможность проведения сделки вследствие увольнения военного (если у него есть трудовые обязательства перед Росвоенипотекой);
• отказ покупателя ввиду сложности процедуры – найти такого клиента непросто;
• риск попасть на мошенников (особенно если речь идет об обмене жилья).

Чтобы минимизировать возможные риски, военному лучше обратиться за помощью в продаже в свой банк. Например, Сбербанк имеет отдельную площадку ДомКлик, где могут провести проверку документов каждой из сторон и заключить сделку вплоть до ее регистрации.

Порядок продажи квартиры, которую приобрели по военной ипотеке

Как уже было сказано, наличие финансовых обязательств перед банком – одна из главных проблем, препятствующих продаже ипотечной квартиры. Однако брать новый кредит на погашение долга совсем не обязательно. Можно поступить иначе: привлечь банк как третье лицо. Суть заключается в том, что банк получает свои деньги от продавца, т. е. риск невозврата долга исключен. Сама сумма стоимости квартиры делится на 2 равные части:

1. Платежное требование в пользу банка. Сумма его равна общей сумме долга по кредиту. Эти деньги сразу поступят банку.
2. Платежное требование в пользу продавца. Размер его – это разница между стоимостью жилья и долгом перед банком.

Есть и другой вариант, правда, покупатели на него соглашаются довольно редко из-за большего риска. Пошаговая инструкция выглядит так: покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи, покупатель переводит часть средств, необходимую для погашения кредита, банк снимает обременение. После этого покупатель отдает оставшуюся сумму денег и становится полноправным владельцем жилья.

Есть и еще один способ продажи – переуступка прав. Прибегать к нему стоит только при условии, что деньги на покупку понадобились срочно. Плюсы такого «взаимозачета» кроются в следующем:

• не нужно снимать обременение с жилья, т. к. оно переходит на нового владельца;
• небольшой срок оформления;
• отсутствие необходимости привлекать дополнительные средства (а у владельца жилья собственных денег может и не быть).

Специалисты банков рекомендуют заключать договор цессии (переуступки) с другими участниками НИС.

Особенности снятия обременения

При оформлении договора военной ипотеки у покупателя возникают обязательства не только перед банком, но и перед Росвоенипотекой. Причем финансовое учреждение эти обязательства отзывает после полного погашения долга. А вот с Росвоенипотекой ситуация другая. Такое обеспечение может сниматься двумя способами:

1. Автоматически. Такое возможно, если военный достиг выслуги в размере 20 лет. Как только этот «стаж» будет получен, обязательства перед Росвоенипотекой исчезнут. Все, что нужно будет сделать, – написать соответствующее заявление по установленной форме.
2. Самостоятельно. Если выслуги для выполнения обязательств перед Росвоенипотекой недостаточно, для последующей продажи жилья нужно будет вернуть денежный долг не только банку, но и этому государственному учреждению.

Второй вариант невыгоден и крайне нежелателен для продавца. Ведь тогда получится, что жилье он купил полностью за свои деньги. Поэтому лучше дождаться выслуги и окончания обязательств перед Росвоенипотекой, а уже потом проводить сделку. Есть и менее «болезненный» вариант – купить на вырученные деньги другую квартиру по военной ипотеке.

Какие нужны документы?

При продаже квартиры, взятой по военной ипотеке, требуются такие же документы, как и при продаже иной недвижимости. Главное – иметь на руках паспорт, бумаги, подтверждающие собственность на квартиру и отсутствие по ней обременений. При проведении более сложных сделок с наличием обременения нужны будут согласия от банка и Росвоенипотеки на проведение сделки.