Можно ли прописаться в ипотечной квартире, если она еще не выплачена

Для многих россиян покупка жилья с привлечением заемных средств не является чем-то необычным. Наоборот, большинство наших соотечественников не имеет достаточной суммы денег, чтобы приобрести недвижимость. На помощь в таких случаях приходят банки. Наиболее распространенной разновидностью кредитования при покупке жилья является ипотека. Главной ее особенностью является то, что приобретаемая недвижимость становится залогом. В связи с наличием обременения собственники часто задаются вопросом, а можно ли прописаться в ипотечной квартире, если она в залоге у банка. В этом и будем разбираться сегодня.

Разрешает ли закон прописываться в ипотечной квартире?

Главным документом, регламентирующим правоотношения между банком и гражданами при оформлении ипотечного договора, является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. Его положения касаются непосредственно статуса сторон, особенностей проводимой сделки, прав и обязанностей банка и заемщика, а также возможных последствий несоблюдения устанавливаемых правил.

Наличие залоговых обязательств не лишает заемщика права собственности. Последнее при наличии обременения означает (согласно ст. 209 ГК РФ), что заемщик может:

• владеть жильем, т. е. быть его собственником;
• проживать в квартире;
• распоряжаться жильем, но с некоторыми ограничениями.

Передача квартиры в залог банку автоматически означает, что продать ее до полного исполнения финансовых обязательств будет нельзя (за исключением случаев, когда есть согласие от банка, например, при обмене или покупке нового жилья, и то финучреждение может отказать по своему усмотрению).

Вообще, ограничения относительно залога обычно касаются действий, приводящих к его порче или утрате. При этом прописка в квартире к таковым действиям не относится, особенно если речь идет о близких родственниках (детях, супруге).

Есть ли ограничения по прописке?

Вне зависимости от суммы первоначального взноса и кредита, предоставляемого банком на покупку квартиры, собственником последней всегда будет выступать заемщик. Да, в случае неуплаты долга финансовое учреждение может через суд отстоять свое право на реализацию недвижимости с целью возврата денег, но это, скорее, частные случаи.

Предоставление квартиры в залог означает для заемщика ограничение его в правах, касающихся продажи, дарения и иных форм отчуждения жилья. Если же речь не идет о смене собственника, то ограничения отсутствуют в большинстве случаев (иногда могут накладываться в отношении третьих лиц, если так захотел банк).

Оформление жилищного займа при наличии обременений все же позволяет владельцу недвижимости проводить ряд важных действий с квартирой. Оформление прописки – одно из них. Причем:

• при оформлении прописки для себя и своих близких оповещать банк и, тем более, получать от него одобрение не нужно (условие действительно для постоянной и временной регистрации);
• прописка (вне зависимости от ее разновидности) для третьих лиц должна сопровождаться уведомлением банка или получением от него разрешения – зависит от условий договора.

Банки устанавливают свои условия кредитования. Поэтому универсального ответа на вопрос об ограничениях в прописке третьих лиц нет. Советуем изучить свой экземпляр договора в части, касающейся залогового имущества.

Особенности прописки в ипотечной квартире не собственников

Заемщики имеют безусловное право на прописку в залоговой квартире. Что же касается остальных граждан, то ограничения здесь будут касаться категории заемщика и типа прописки.

Временная прописка

Для близких родственников собственник жилья может оформить временную прописку без похода в банк. Если же речь идет о третьих лицах, то тут возможны следующие варианты:

1. Для оформления временной прописки нужно получить разрешение в банке.
2. В договоре между сторонами прописана возможность временной прописки лиц, не имеющих родства с заемщиком. Нередко финансовые учреждения устанавливают временные ограничения такого «соседства» – до 1 года

Последний формат встречается крайне редко, т. к. при неисполнении обязательств клиента наличие «лишних» проживающих может усложнить процесс продажи жилья.

Постоянная прописка

Постоянная прописка дает человеку куда больше прав, хотя совсем не означает, что он является собственником жилья. Поэтому появление «дополнительных» соседей по квартире банк воспринимает негативно. Возможность постоянной прописки на квадратных метрах, находящихся в ипотеке, здесь уже будет определяться в зависимости от статуса лица. Можно выделить несколько наиболее интересующих граждан вариантов:

• Если прописать нужно несовершеннолетнего. Здесь ограничений нет, если заемщик является родителем ребенка. Даже можно не спрашивать разрешения у банка. Если же малыш – не член семьи заемщика, то придется получать согласие от финучреждения. Кстати, если ребенку еще нет 14 лет, прописать его нужно будет вместе с родителем, иное законом не предусматривается, т. е. разрешение нужно будет получать, как минимум, на двоих.
• Если постоянная прописка требуется близким родственникам. Здесь банки тоже обычно не устанавливают ограничений. В число близких родственников включаются супруги, дети и родители заемщика. Хотя, некоторые банки перечень этой группы сужают/расширяют.
• Если прописываете третьих лиц. Это наиболее сложный случай. Банк может потребовать уведомить его после прописки или же предварительно получить разрешение. Однако при наличии серьезных оснований, проведение таких действий возможно и без обращения в банк.

Хотя банки устанавливают свои ограничения относительно круга прописываемых и порядка прописки, на деле, работники паспортного стола почти всегда не обращают внимание на наличие обременения и необходимость получения разрешения в финансовом учреждении. Т. е., фактически, прописать без ведома кредитной организации можно любого. Но лучше это делать в соответствии с заключенным ипотечным договором, чтобы в дальнейшем не иметь проблем и судебных разбирательств с банком. В конце концов, последний может потребовать срочного возврата денег из-за невыполнения взятых заемщиков обязательств.