Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Автор: Алена В.

Покупка собственного жилья – волнительное время для многих россиян. Почти всегда оно сопровождается проведением ремонта. Некоторые, чтобы сделать квартиру своей мечты, хотят не только поклеить обои и купить мебель, но и оформить перепланировку. В любом случае она должна быть законной. Особые требования предъявляются к жилым объектам, находящимся в залоге у банка. Сегодня разберемся, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и какие формальности при этом нужно соблюсти.

Законодательное урегулирование

Квартира становится собственностью приобретателя. Многие считают, что делать в ней они могут что угодно, в том числе менять планировку, ломать стены и строить новые. Но закон говорит обратное. В п. 2 ст. 25 ЖК РФ говорится, что изменение конфигурации помещения обязательно требует внесения соответствующих нововведений в технический паспорт (взять можно в БТИ).

Пункт 2 статьи 25 ЖК РФ

Нажмите для увеличения изображения

Также необходимо учитывать местные законодательные акты, если такие существуют. Кстати, одним из наиболее важных последних изменений стало то, что собственник может менять перепланировку и осуществить дальнейший ремонт еще до того, как квартира будет зарегистрирована им в Росреестре, главное – получить согласие на конструктивные изменения.

Законодательное регулирование перепланировки квартиры в ипотекеЕсли человек купил квартиру на свои деньги или взял в долг у банка, но в виде залога недвижимость не использовал, вопрос о перепланировке он может решать самостоятельно, конечно, не нарушая действующее законодательство. Немного иначе обстоит дело, если речь идет об ипотечном жилье, имеющем обременение. Тогда здесь нужно учитывать мнение банка и брать во внимание Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. В нем, например, говорится о том, что кредитор, т. е. банк, может проводить проверку жилого помещения на протяжении действия кредитного договора. Если в ходе такого осмотра будет обнаружена перепланировка, проведенная без согласия банка, у последнего будет право расторгнуть договор и потребовать вернуть деньги, выданные заемщику.

Скачать для просмотра и печати: Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Разрешают ли банки проводить перепланировку?

Перепланировки помещения бывают разные. Одни и вовсе запрещены законодательством. Если же речь идет о законных изменениях, то банки могут придерживаться следующих позиций:

  • Полный запрет. В этом случае банк выступает категорически против каких-либо изменений в техническом плане квартиры. Договориться с таким учреждением не получится, а если перепланировка раскроется, то договор с большой вероятностью расторгнут, а заемщика попросят вернуть в срочном порядке всю сумму.
  • Частичный запрет. Некоторые банки относятся лояльно к небольшим техническим изменениям. Обычно касается это увеличения/уменьшения площади ванной, отделения балконов и пр. Однако согласие банка можно получить, если все заявленные изменения одобрили в Жилищной инспекции.
  • Отсутствие запрета. Конечно, нет его только в отношении законных перепланировок. Некоторые банки не препятствуют заемщикам во внесении любых, даже глобальных, изменений. По итогу таких перепланировок внешний вид жилья может сильно измениться.

На практике большинство банков отказывает своим заемщикам в проведении перепланировок жилья, находящегося в залоге. Причина тому – рост рисков невозврата средств, особенно если речь идет о незаконном изменении конструктивных особенностей. К примеру, такая перепланировка может затронуть конструктивные элементы, в результате чего несущие стены или иные части дома могут разрушиться, а само здание будет признано аварийным.

Важно: Наличие продуманного технического плана перепланировки при обращении в банк существенно увеличивает шансы на получение согласия. Поэтому составить его стоит до, а не после похода в кредитное учреждение.

Какие изменения можно вносить без согласия банка?

Можно ли делать перепланировку если квартира в ипотекеПокупатель квартиры становится ее собственником. Но это не означает, что делать в ней он может все, что душе угодно. Если речь касается технической составляющей, напротив, количество изменений, которые можно производить без уведомления Жилищной инспекции и банка, крайне мало. Сюда входят следующие отделочные работы:

  • установка/замена сантехники (речь идет не о трубах, а именно о сантехническом оборудовании – ваннах, раковинах, унитазах);
  • электротехнические, включая перенос розеток, проводов;
  • косметический ремонт (сюда, например, входят штукатурные работы, поклейка обоев и т. д., т. е. все то, что меняет внешний вид, а не конструкционные особенности);
  • замена неисправных изделий (окон, дверей, шкафов и встроенной мебели/техники).

Причем, если вы хотите заменить окна, учтите, что при этом не должны меняться его конструкционные особенности, например, нельзя без разрешения обычные окна заменить на витражные, тем самым расширив проем.

Какие изменения проводить нельзя?

Перечень того, что собственнику жилья делать нельзя, куда шире, чем список разрешенных действий. Так, закон налагает строгий запрет на следующие изменения:

  • изменение газовых, электрических или водопроводных систем общедомового характера;
  • уменьшение жилой площади более чем на ¼ (к примеру, вы захотели отгородить кладовую);
  • соединение жилой комнаты и кухни в одно помещение, если квартира оборудована газом (сейчас такие форматы квартир очень модны, их относят к жилью из числа еврооднушек, евродвушек и т. д.);
  • перенос или разрушение несущих конструкций;
  • смена местоположения газо- и водопровода (речь идет об общедомовых коммуникациях);
  • перенос «влажных» помещений (для ванных комнат предусмотрено свое расположение);
  • установка водяного пола на балконе.

Такие конструктивные изменения вносить нельзя ни в коем случае в любом доме. Иногда список запретов расширяется из-за особенностей конструкции.

Почему банк может отказать в перепланировке?

Если владелец квартиры хочет внести изменения в техническую составляющую и должен для этого получить согласие банка, он может столкнуться с тем, что на перепланировку кредитное учреждение устанавливает запрет. Наиболее частыми причинами отказа являются следующие моменты:

  • проведение перепланировки без согласия банка и получения разрешения от Жилищной инспекции (задним числом ничего оформить не получится);
  • несоблюдение законодательства;
  • отказ соседей в проведении планировки (если согласие требуется);
  • нарушение целостности помещения/здания.

Запрет также может быть заранее прописан в кредитном договоре. Поэтому, затевая перепланировку, стоит сначала изучить особенности заключенного соглашения. Если там на проведение ремонтных работ запрета нет, дальше нужно пойти в банк и сообщить о желаемых изменениях.

Что будет, если провести перепланировку без согласия банка?

Что будет если провести перепланировку без согласия банкаНекоторые владельцы квартир проводят перепланировку без уведомления надзорных органов, считая, что они имеют на это право. Однако за такую своевольность предусмотрены вполне реальные штрафы. При привлечении к административной ответственности размер его может составлять от 1 000 до 2 500 руб. в зависимости от статуса дома (многоквартирный или нет).

Если проводить незаконную планировку квартиры, находящуюся в залоге у банка, то последствия могут быть еще более серьезными. Варианты такие:

  • денежные штрафы;
  • расторжение кредитного договора в одностороннем порядке и требование выплаты всей суммы долга;
  • оформление перепланировки по закону (на такое обычно согласны лояльные банки при условии, что перепланировка может быть признана законной и не предполагает серьезных изменений конструктивных особенностей);
  • возврат технического состояния квартиры в первоначальное состояние в установленные банком сроки.

Чтобы избежать этих неприятностей, лучше сразу договориться с банком о перепланировке, составить ее план со специалистом и получить одобрение в Жилищной инспекции. Так и вы сделаете квартиру своей мечты, и у банка с государством не возникнет претензий.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве +7-499-703-35-33 доб. 897 и Санкт-Петербурге +7-812-309-06-71 доб. 550.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 511 голосов
Загрузка...

Автор публикации

Владимир

Владимир Михайлович

Высшее юридическое образование (российское право). Опыт работы в юридической сфере – более 9 лет.

Публикаций:
Виктор

Виктор Альбертович

Дипломированный, практикующий юрист. Опыт работы в юридической сфере – с 2011 года. Окончил университет по специальности «Правоведение», в 2013 г. прошел магистратуру по специальности «Юрист». Консультация граждан по пенсионным, социальным вопросам, трудовому праву.

Публикаций:
Дмитрий

Дмитрий Андреевич

Образование: высшее юридическое. В 2014 году окончил Владимирский юридический институт ФСИН России, специальность «Юриспруденция». Занимается консультацией физических лиц по наследственным делам, трудовым спорам, земельному праву.

Публикаций:
Юлия

Юлия Игоревна

Кадастровое образование. Работала в Росреестре, сейчас – кадастровый инженер. Консультирование граждан по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, ипотеки, налоговым вычетам, земельному праву.

Публикаций:
Наталья

Наталья Сергеевна

Образование: высшее юридическое (российское право). Профиль: основной – уголовно-правовой, дополнительный – гражданско-правовой. Прошла подготовку в ООО «Консультант Плюс». Консультирование граждан в бракоразводных процессах, по вопросам алиментов, уголовному праву.

Публикаций:
Алена

Алена Андреевна

По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.

Публикаций:
Бесплатный вопрос юристу

Другие статьи по теме

Оставить комментарий

Adblock
detector