Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

После 2017 года, в связи с окончанием серьезного экономического кризиса, многие банки существенно снизили процентные ставки по ипотеке – на 1,5 – 3% в среднем. Те, кто успел взять деньги в долг на покупку жилья до этого, тоже захотели получить более выгодные условия кредитования. И банки предложили им такую возможность в виде рефинансирования. При этом многие семьи при оформлении ипотеки воспользовались материнским капиталом. Он накладывает на операции с недвижимостью некоторые ограничения. Сегодня разберемся, можно ли делать рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, и если да, то в какой банк за этим можно обратиться.

Доступные форматы рефинансирования

Рефинансирование ипотеки – это банковский продукт, предполагающий выдачу займа для погашения текущей задолженности. Главная ее задача – снизить финансовую нагрузку заемщика, т. е. уменьшить размер переплаты. Рефинансирование может производиться в следующих форматах:

• В том же банке. Чаще всего банки не предлагают оформить новый кредит, а изменяют условия договора по текущему займу. Встречаются такие варианты крайне редко, т. к. они уменьшают уровень прибыли финансового учреждения (подробнее о том, как рефинансировать ипотеку в том же банке, читайте в нашей статье).
• В другом банке. Это классическая форма рефинансирования. Вы обращаетесь в другой банк за более выгодными условиями кредитования. Для финансового учреждения это выгодно тем, что он получает нового клиента.

Можно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом?

Сразу скажем, что ипотека является наиболее распространенным вариантом расходования средств маткапитала. Поэтому при оформлении классического жилищного займа у семей вопросов обычно не возникает. Более того, деньги можно направить на:

• внесение первого взноса;
• погашение уже взятого ипотечного займа (в части общей суммы задолженности или начисляемых процентов).

В обоих случаях рефинансировать впоследствии текущую ипотеку будет сложно. В большей степени это объясняется не только законодательными ограничениями, но и нежеланием банка работать с «проблемными» клиентами. Трудности связаны со следующими особенностями:

• выделение равных долей для всех членов семьи (детей и супругов) – обязательное условие использования МК;
• обязательство сделать собственниками членов семьи после получения жилья в собственность.

В чем же тут загвоздка? Все дело в том, что после погашения текущего кредита заемщик становится собственником жилья и не имеет обременения по квартире, значит, не позднее полугода он должен оформить ее в долевую собственность. Но этого не происходит, т. к. квартира становится залогом у нового банка. Фактически, требование законодательства о 6-месячном сроке не соблюдается.

Если рефинансируют после использования МК

Использование маткапитала определяет необходимость включения в число собственников несовершеннолетних детей. Банки от такого формата рефинансирования почти всегда отказываются. И вот какие аргументы они приводят:

• наличие несовершеннолетнего собственника не позволяет банку изъять и продать квартиру на торгах в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств, т. е. финучреждение в такой ситуации понесет серьезные потери (более того, ребенок своей долей не несет ответственность по обязательствам родителей, т. е. его долей расплатиться с банком нельзя по определению);
• если в собственность детей квартира еще не оформлена, то после снятия обременения по первой ипотеке начнется отсчет 6 месяцев, по истечении которых заемщик должен сделать собственниками всех членов семьи, естественно, за этот срок расплатиться полностью по кредиту должник не успеет, и у банка вновь возникнет опасность невозврата средств.

Выходит, найти банк, готовый провести рефинансирование по ипотеке с маткапиталом, очень сложно, но все же возможно.

Если МК еще не использовался

Проще рефинансировать ипотеку, по которой материнский капитал еще не применялся. Обязательств оформить квартиру в долевую собственность еще нет. Следовательно, банки на такую сделку пойдут намного охотнее, т. к. ничем не рискуют. Но тут нужно помнить о законодательных ограничениях. При оформлении рефинансирования обращайте внимание на следующие нюансы:

• Цель кредита. В договоре должно быть написано, что банк выдает деньги на погашение другого жилищного займа. Поэтому если вы хотите использовать потом маткапитал, не рефинансируйте вместе с ипотекой другие займы – иначе заявление ПФР просто завернет и придется погашать задолженность по кредиту полностью из своего кармана.
• Срок оформления. Очень важно, чтобы и первая ипотека, и кредит на ее рефинансирование были оформлены до того, как семья получит материнский капитал. В противном случае в выдаче нового займа банки откажут из-за законодательных ограничений.

Получается, что семья становится перед выбором: либо рефинансировать ипотеку без права использования маткапитала, либо часть долга погасить средствами МК, но иметь риск, что такой кредит ни один банк рефинансировать не возьмется. Второй вариант с финансовой точки зрения больше логичен, ведь так можно существенно снизить переплату по кредиту частичным досрочным погашением.

Где можно оформить?

Хоть вероятность рефинансирования ипотеки с применением маткапитала мала, все же попытаться оформить этот продукт стоит. А для этого нужно знать, какие банки готовы провести такую операцию. Их перечень нужно определять исходя из ситуации. Так, если рефинансировать кредит семья планирует до рождения 2-го ребенка (например, жена беременна вторым), то провести процедуру можно буквально в любом кредитном учреждении, где такая услуга предоставляется, включая Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк. Тут выбор предложений будет достаточно широкий. Семье остается только оценивать выгодность условий и подать заявку на рефинансирование кредита. Вот текущие условия в наиболее крупных банках:

Сложнее всего будет найти банки, которые на свой страх и риск рефинансируют ипотеку, по которой уже был использован материнский капитал. За увеличение своего риска они обычно предлагают более высокие процентные ставки. Такая практика рефинансирования встречается в следующих банках: АИЖК, Райффайзенбанк, Росевробанк, Юникредит банк, ВТБ, Газпромбанк, Тинькофф сервис. Однако однозначного положительного ответа в этих финучреждениях вам никто не гарантирует. Отказать могут и вовсе не из-за ранее использованного материнского капитала, а например, из-за недостаточного уровня доходов.