Бизнес-ипотека для юридических лиц

Ипотечное кредитование для россиян перестало быть чем-то особенным. Граждане все чаще приобретают жилье с помощью кредитных средств. Существует и еще одна форма ипотеки – коммерческая. Предоставляется она субъектам малого, среднего и даже крупного бизнеса. И хоть интерес к таким программам у организаций растет, до объемов оформляемых жилищных займов им еще далеко. Сегодня поговорим о том, что такое коммерческая ипотека для юридических лиц, какие она имеет особенности, разберем наиболее выгодные действующие программы.

Бизнес-ипотека – что это такое?

Коммерческая ипотека – это разновидность ипотеки, заемщиком по которой выступает организация или ИП, а залоговым имуществом становится нежилая недвижимость – офисы, склады, торговые площади, производственные помещения и т. д. Такую ипотеку еще называют бизнес-ипотекой или разновидностью инвестиционного займа. Она имеет следующие отличия от классического жилищного займа:

• Цель кредита – покупка нежилого помещения. Если речь идет о приобретении жилья ИП или одним из совладельцев организации, то оформлять нужно обычный ипотечный займ, просто порядок подтверждения доходов будет не таким, как у обычных граждан.
• Более высокие процентные ставки. Обычно они выше на 1,5 – 4%, чем по жилищному займу.
• Сокращенный период использования. Если по жилищному займу срок возврата достигает 30 и более лет в некоторых учреждениях, то коммерческая ипотека в среднем оформляется на 5–10 лет.
• Меньшая вероятность одобрения. Связано это и с низкой ликвидностью коммерческих объектов, и с нестабильностью экономики в стране, и со сложностью оценки недвижимости.
• Более длительное рассмотрение заявки. Это, в свою очередь, связано с расширенным пакетом документов, предоставляемых в банк. Кредитному специалисту нужно проверять не только платежеспособность, но и наличие всех разрешительных документов на ведение бизнеса, налоговой и финансовой отчетности. А это требует времени.
• Более высокий размер первоначального взноса. Это связано с низкой ликвидностью коммерческих объектов. Нередко самому предприятию приходится вкладывать 20–30% собственных средств на покупку желаемой недвижимости.

В России коммерческая ипотека развита плохо, в отличие от стран Европы, где многие представители бизнеса предпочитают использовать кредитные средства для покупки. Но там и проценты по займам совершенно другие. Высокие ставки – не единственная причина низкой популярности бизнес-ипотеки. Отечественное законодательство в этой области развито слабо, что увеличивает риски невозврата средств для кредитных организаций.

Плюсы и минусы программы

Практически любой банковский продукт имеет определенные плюсы и минусы. Сегодня все больше финансовых учреждений предлагает коммерческую ипотеку. В общем виде она имеет следующие достоинства:

• можно купить недвижимость, не выводя деньги из бизнеса, а постепенно выплачивая долг;
• разнообразие форм кредита – деньги могут выплатить сразу, частями или предоставить в виде кредитной линии (получается, средства можно получить не только на покупку готового объекта, но и на его строительство);
• более низкие процентные ставки, чем по другим кредитам для бизнеса;
• не такая большая переплата за счет сокращенного срока кредитования;
• отсутствие дополнительных комиссий и взносов за рассмотрение заявки;
• широкий перечень недвижимости, которую можно купить в ипотеку;
• отсрочка по уплате долга в некоторых банках;
• индивидуальные условия кредитования (ряд банков учитывает не только финансовое состояние компании, но и сезонность бизнеса, например, разрабатывая особый график платежей);
• более простая процедура для проверенных корпоративных клиентов;
• высокие максимальные ограничения по сумме кредита.

Конечно, есть у коммерческой ипотеки и некоторые минусы. Главный, пожалуй, касается повышенной процентной ставки по сравнению с жилищным займом, да и оформить такой кредит сложнее.

Какую недвижимость можно купить?

Коммерческая ипотека предоставляется организациям на разных условиях в зависимости от политики банка. Причем последний определяет, какую именно недвижимость можно приобрести по той или иной программе. В общем виде деньги могут выделяться не только на покупку, но и на строительство бизнес-объектов. Ими же могут выступать:

• производственные помещения;
• торговые помещения;
• склады;
• офисы и другие объекты строительства.

Дополнительно банк предъявляет требования к самой недвижимости. Перечень их определяется каждым финансовым учреждением отдельно. Обобщенный список требований выглядит так:

• приобретаемый объект относится к числу капитального строительства, т. е. временные постройки по коммерческой ипотеке приобрести нельзя;
• расположение объекта в пределах города, где есть филиал обслуживаемого банка (иногда можно купить в ипотеку и загородные объекты, расположенные на небольшом расстоянии от города);
• отсутствие задолженностей по коммунальным услугам;
• отсутствие обременения в виде прав третьих лиц, залога, ареста;
• присутствие коммуникационных сетей (в зависимости от назначения – электричество, вода, отопление), а также подъездных путей к объекту;
• удовлетворительное состояние здания – ветхие или отмеченные под снос здания в ипотеку купить не получится ни в одном банке;
• минимальная площадь – ограничения устанавливаются в зависимости от типа объекта, к примеру, большинство банков откажется финансировать покупку склада, если его площадь окажется меньше 100 м².

Одна из сложностей коммерческой ипотеки заключается в том, что провести оценку приобретаемой недвижимости непросто. Она необходима для определения оценочной стоимости и суммы предоставляемого кредита. В отличие от квартир в многоквартирном доме, коммерческие объекты требуют более детального изучения. Оценка по ним проводится индивидуально. Специалист не только выезжает на место для осмотра помещения, но и использует различные методики оценивания объекта.

Требования к юрлицу

Любой банк предъявляет требования к потенциальным заемщикам, будь то физическое или юридическое лицо. Если взять денег в долг хочет организация, то требования обычно касаются следующих особенностей:

• срок ведения деятельности – минимально нужно, чтобы предприятие существовало 6–12 месяцев в зависимости от банка;
• территория ведения деятельности – в большинстве случаев только РФ;
• иные условия – законное ведение деятельности, наличие оборотов и прибыли.

Кстати, для мелких предприятий некоторые банки разрабатывают более выгодные условия кредитования в рамках программы помощи бизнесу. Встречаются такие предложения обычно в крупных финансовых учреждениях – Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке.

Документы

Организации имеют совершенно иной статус, нежели физические лица. Поэтому и пакет предоставляемых ими документов существенно отличается. Так, перечень их обычно включает:

• анкету;
• учредительные документы (устав и т. д.);
• лицензии и иные разрешения, если они необходимы для ведения деятельности;
• выписки о состоянии/движении средств на банковских счетах (при наличии – сведения о текущих кредитах);
• паспорт уполномоченного лица, а также официальное подтверждение его полномочий (приказ, решение);
• финансовая и налоговая отчетность (предоставляется обычно за 1 календарный год, при крупной сделке могут запрашивать документы за более длительный период, например, за 2 – 3 последних года).

Приветствуется также наличие аналитической записки, в которой бы организация прописала наиболее важные моменты, включая размер прибыли, текущие и плановые проекты с указанием их доходности (фактической или плановой). Еще лучше, если необходимость приобретения недвижимости будет обоснована, например, в рамках бизнес-плана.

Предложения банков

Коммерческая ипотека доступна во многих банках. Вот наиболее выгодные предложения 2019 года:

Некоторые банки предлагают оформление коммерческой ипотеки без первого взноса, но тогда необходимо привлекать дополнительное обеспечение, например, в виде недвижимости.