Как досрочно погасить ипотеку: выгоднее уменьшить срок или платеж

Ипотека – это крупный кредит на покупку жилья, выплаты по которому для большинства россиян отнимают ощутимую часть бюджета. Поэтому вопрос погашения задолженности по жилищному займу для них является очень актуальным. Сегодня в статье поговорим о том, как правильно погашать ипотеку досрочно.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита – это возможность заемщика снизить свою долговую нагрузку перед банком. Российское законодательство устанавливает за гражданами право выполнять обязательства перед кредитором раньше срока частично или полностью. Но тут есть ряд важных нюансов:

• Банк сам устанавливает правила и формы досрочного погашения. В одном финансовом учреждении сумма такого взноса и периодичность его внесения может быть ограничена, в другом – нет.
• За досрочное внесение может взиматься какая-то дополнительная плата. Например, комиссия за пересчет или перевод средств.
• Форматы досрочного погашения также определяются банком. Одни позволяют снижать сумму платежа, другие – сокращать срок кредита, третьи используют оба варианта.
• Многое зависит от формы платежей по ипотеке. Дифференцированные позволяют максимально снизить переплату, но встречаются они крайне редко. Аннуитетные более востребованные, и именно в их случае актуальнее всего говорить о досрочном погашении.

Преимущества досрочного погашения

Не любой человек способен копить деньги и уж тем более платить по кредиту больше, чем нужно. Если же такая возможность все-таки появилась, то погасить долг досрочно нужно, если у вас есть цель:

• как можно быстрее снять обременение с купленной квартиры;
• уменьшить размер ежемесячного платежа;
• снизить переплату по кредиту.

Последний аргумент является наиболее важным. Ведь внося деньги раньше срока, вы получаете право на пересчет процентов со стороны банка, а это уже снижает переплату по кредиту.

Варианты досрочного погашения

Ипотека – это кредит с большой суммой долговых обязательств перед банком. Заемщик имеет возможность вернуть деньги раньше срока двумя способами:

• частично;
• полностью.

Полное погашение ипотеки обычно используется заемщиками уже в конце срока, когда сумма задолженности становится минимальной. Вариант внесения тут всегда один – вы просто передаете деньги банку или переводите на специальный счет, а финансовое учреждение выдает справку об отсутствии задолженности.

В случае с частичным досрочным погашением ситуация несколько иная. Тут уже заемщик может рассчитывать на изменение условий договора. В зависимости от банка, можно:

• уменьшить срок;
• снизить платеж.

Причем при правильной стратегии выгодным могут быть оба варианта. Но в классическом варианте уменьшение срока дает больший экономический эффект.

Уменьшение срока кредитования

Не все банки позволяют своим ипотечным заемщикам при досрочном погашении уменьшать срок кредитования, т. к. это снижает размер переплаты в большей степени. Такой формат изменения условий договора наиболее уместен, если:

• Заемщик может вносить деньги по ипотеке в большем размере, чем ежемесячный платеж. Некоторые выбирают небольшую сумму платежа для собственной перестраховки, т. е. в распоряжении они имеют больше денег, чем вносят по кредиту.
• Главная цель – снижение переплаты.
• Выплачено уже больше 50% долга и хочется в максимально короткие сроки полностью погасить долг перед банком.

Сама специфика такого досрочного погашения предполагает, что лишние деньги идут в счет уплаты «последнего» платежа, тем самым уменьшая срок кредитования. Допустим, ежемесячная выплата составляет 14 000 руб., а оставшийся срок погашения – 2 года. При внесении 56 000 руб. сверх суммы платежа клиент может сократить срок погашения сразу на 4 месяца, при этом сумма ежемесячной выплаты не изменится.

Снижение суммы платежа

Уменьшение размера ежемесячного платежа – более распространенный вариант досрочного погашения. И он имеет свои плюсы:

• постепенно снижается ежемесячный платеж, т. е. риск просрочки уменьшается;
• снижение переплаты.

На практике такой вариант в сравнении со снижением срока при прочих равных всегда менее выгодный. Но это можно изменить. Для этого необходимо «для себя» не снижать сумму платежа, накапливая тем самым свободные средства. Но действовать таким образом могут не все. Если вы склонны к накоплению и экономии – этот вариант может оказаться очень выгодным.

Хоть переплата в этом случае снижается не так быстро, зато падает риск просрочки, ведь сумма ежемесячного платежа каждый раз уменьшается.

Когда выгоднее всего погашать ипотеку раньше срока?

То, на сколько снизится переплата по ипотеке, зависит от ряда факторов, а именно:

• суммы долга;
• процентной ставки;
• срока кредитования;
• размера и типа ежемесячного платежа;
• размера досрочного внесения;
• условий изменения договора.

Чаще всего банки предлагают аннуитетную схему погашения задолженности, т. к. она означает для них большую финансовую выгоду. Да и дифференцированные платежи в состоянии платить не все граждане. При равных условиях кредитования выгодность досрочного погашения будет определяться изменениями условий договора (уменьшение срока или снижение платежа).

Многие забывают еще об одном важном факторе – времени досрочного погашения. Чем он ближе к концу срока, тем менее выгодным будет перерасчет долга. Почему так происходит? Потому что в первый платеж по ипотеке заемщик платит наибольшую сумму на погашение процентов. Дальше она постепенно снижается, и все больше средств идет на погашение основного долга.

Частые ошибки при досрочном погашении

Не все граждане финансово грамотны. Некоторым сложно выбрать правильную стратегию досрочного погашения ипотеки. Вот наиболее частые ошибки, встречающиеся среди российских заемщиков:

1. Копят деньги, чтобы потом крупную сумму направить на погашение долга. Оттягивая, вы уменьшаете эффект от досрочного погашения. Если в банке установлена минимальная сумма платежа – придерживайтесь ее. Появились свободные деньги – вносите и делайте перерасчет, так будет выгоднее всего.
2. Вносят деньги для досрочного погашения с учетом ежемесячного платежа. Досрочное погашение – право заемщика, однако оно не освобождает от обязанности делать ежемесячные взносы. Не забудьте оставить деньги и для него.
3. Все деньги направляют на досрочное погашение. Да, это уменьшает переплату, но нужно всегда иметь финансовую подушку на случай непредвиденных обстоятельств (потеря работы, снижение или задержка зарплаты).

Если вы не можете самостоятельно выбрать стратегию досрочного погашения, можно обратиться в свой банк. Кредитный специалист должен будет просчитать выгоду от уменьшения платежа и срока погашения, чтобы можно было оценить оба варианта и выбрать наиболее оптимальный.