Покупка квартиры в ипотеку по шагам: порядок действий

Ипотечное кредитование – оптимальный для россиян вариант обзавестись собственной недвижимостью здесь и сейчас. Покупка жилья – серьезная статья затрат для абсолютного большинства граждан. Найти столь крупную сумму самостоятельно многие не могут и поэтому обращаются за помощью к банкам. Большинство решает купить квартиру в ипотеку. В статье поговорим об особенностях такой сделки, пошагово разберем процесс ее оформления.

Варианты покупки жилья в кредит

По статистике, 4 из 5 сделок с привлечением ипотеки совершаются на вторичном рынке. При этом россияне предпочитают покупать в долг квартиру или комнату. Наиболее частым объектом ипотеки в 2020 году была квартира на вторичном рынке, построенная в доме не более 20 лет.

Популярность квартир сказывается на их стоимости. Так, самые дорогие расценки на начало 2026 года были такими:

Выходит, что стоимость даже небольшой квартиры в этих регионах составляла более 2,5 млн руб. Даже если учесть цену в других регионах, итоговая сумма за жилье для многих окажется непосильной.

Нажмите для увеличения изображения

Поэтому при покупке квартиры ипотека – наиболее привлекательный вариант. Тем более что сейчас процентные ставки в банках довольно низкие.

Некоторые граждане приобретают долю в квартире (комнату) или апартаменты. Однако чаще всего объектом сделки выступает обычная квартира в многоквартирном доме. Особенности ее покупки в ипотеку будут зависеть от рынка, на котором совершалась сделка:

• первичный – покупка жилья у застройщика;
• вторичный – приобретение более старых квартир, как правило, у других граждан.

Какой вариант выбрать, зависит от ваших личных предпочтений. Кто-то хочет заехать в новую квартиру, а кто-то тяготеет к старым планировкам и надежности домов советских времен.

С чего начать?

Оформление ипотеки – серьезный шаг. И относиться к нему нужно ответственно. Те, кто с подобной сделкой не сталкивался, нередко задаются вопросом, с чего начать? Еще до момента выбора жилого объекта и банка необходимо действовать следующим образом:

1. Определите примерную стоимость жилья. Исходить нужно не только из своих желаний, но и возможностей. Чем больше семейный доход в месяц, тем большую стоимость квартиры вы можете себе позволить. Отталкиваться нужно и от длительности кредита. К примеру, если обременять себя ипотекой на 20–30 лет не хочется, то придется выбрать более скромное жилье. Как провести расчеты? Попробуйте хотя бы несколько месяцев откладывать деньги и посмотрите среднюю сумму накоплений в месяц. Ее нужно умножить на длительность кредита. Это и будет примерная стоимость жилья (без учета первого взноса).
2. Выберите рынок жилья. Зачем это нужно? При покупке квартир в новостройках и на вторичке банки предлагают клиентам разные программы. Наименьший процент, как правило, устанавливается на покупку жилья у компаний-застройщиков, являющихся партнерами банка.
3. Официально устройтесь на работу или откройте свое дело. Ипотека предполагает выдачу серьезной суммы в долг. Поэтому к оценке платежеспособности заемщика банк относится внимательно. Одним из обязательных требований в большинстве является наличие определенного стажа (даже если оформляете жилищный займ по 2 документам). Стажа на текущем месте работы порядка 6 месяцев должно хватить.
4. Накопите минимальный первый взнос. Это снизит размер переплаты. Большинство банков требует от клиента первого взноса в размере 10–20%. Это своеобразная страховка от невыплаты кредита. Конечно, сегодня существуют программы и без первоначального взноса, но условия по ним обычно менее выгодные, да и число банков, работающих по такой схеме, существенно ниже.

Как оформить ипотеку на квартиру пошагово

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку существенно отличается в зависимости от того, с первичной или вторичной недвижимостью вы имеете дело. Разберем детально оба варианта.

Покупка квартиры в новостройке

Сегодня покупка квартиры в новостройке остается наиболее выгодным вариантом обзавестись собственным жильем. На это есть несколько причин:

• покупка жилья в строящемся доме обходится примерно на 30% дешевле, чем в готовом (однако после введения эскроу-счетов летом 2019 года ситуация немного меняется в сторону снижения этой разницы);
• банки сотрудничают с застройщиками и предлагают клиентам сниженные процентные ставки по ипотеке в таком жилье (выигрывают все – застройщик, банк, покупатель).

Последовательность действий также будет зависеть от того, насколько важна покупка жилья в конкретном районе или у конкретного застройщика. Если вы начинаете с поиска квартиры, то действия должны быть такими:

1. Выбираем объект недвижимости. Отнеситесь к поиску застройщика внимательно, узнайте, есть ли у него уже сданные объекты, проверьте деловую репутацию и изучите технические документы на будущую постройку. Если с застройщиком вы уже определились, то обратитесь в офис продаж для поиска подходящей квартиры. Лучше всего дождаться акции на покупку. Такие в строящихся объектах встречаются довольно часто. Проходят «распродажи» обычно в конце весны, осенью, перед и после новогодних праздников. Размер экономии может быть очень ощутимым.
2. Подаем заявку в банк. Предпочтительнее обращаться в кредитные учреждения, сотрудничающие с вашим застройщиком. Чтобы было проще, доверьте поиск наиболее подходящего предложения менеджеру застройщика. Он не только сориентирует по документам и программам, но и поможет оформить все правильно.
3. Оформляем ДДУ. Если ответ от банка будет положительным, застройщик подготовит договор долевого участия. Внимательно изучите его и только потом подписывайте.
4. Заключаем кредитный договор. Предварительно потребуется застраховать жизнь и здоровье, если не хочется повышения процентной ставки. Страхование жилья потребуется после окончания строительства.
5. Регистрация сделки. Только после государственной регистрации право на жилье переходит покупателю.
6. Внесение первого взноса. На этом этапе также оформляется договор цессии с банком.
7. Получение денег. Причем одобренную сумму на руки банки не выдают, а сразу переводят ее застройщику. Т. е. свои обязательства перед застройщиком вы выполняете и становитесь должником кредитного учреждения.
8. Регистрация права собственности. Это главное отличие ипотеки в новостройке от покупки вторичного жилья. Т. к. в момент совершения сделки квартира еще не построена, то и зарегистрировать ее невозможно. Поэтому до момента сдачи дома банк обычно устанавливает повышенную ставку. После сдачи необходимо принять квартиру у застройщика (подписывается специальный акт), а после – зарегистрировать право собственности на недвижимость.

После останется только вовремя погашать задолженность перед банком согласно графику платежей. При желании внести деньги можно и досрочно (полностью или частично с пересчетом суммы ежемесячного платежа или сроком займа – второй формат практикуется значительно реже).

Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка жилья на вторичном рынке остается наиболее востребованной формой ипотечного займа. И причин тому несколько:

• можно сразу въехать и жить, не ожидая конца строительства;
• квартира переходит в вашу собственность сразу, а значит, повышенные проценты банк применять не будет;
• зачастую – более низкая цена, чем в новостройках;
• большой выбор жилья и развитая инфраструктура.

Обычно покупка жилья на вторичном рынке начинается с поиска объекта недвижимости. Процедура происходит следующим образом:

1. Ищем подходящую квартиру. Здесь можно воспользоваться услугами риэлтора или осуществлять поиски самостоятельно.
2. Выбираем банк. Делать это нужно, исходя из личных особенностей и размера процентной ставки, других условий кредитования.
3. Подаем заявку. Будьте готовы предоставить личные документы (паспорт, справку о доходах, подтверждение наличия денег на первый взнос и т. д.).
4. Заключаем договор с продавцом. Речь идет о предварительном договоре с внесением задатка. Размер последнего чаще всего равен сумме первого взноса.
5. Предоставляем документы на квартиру. Потребуется заключенный договор, оценка недвижимости, правовые бумаги на жилье.
6. Оформляем ипотеку. Подписывается договор. Дополнительно оформляется страховка: на квартиру обязательно, личная – по желанию.
7. Регистрируем квартиру. После чего она становится вашей.
8. Продавец получает деньги. Обычно сами средства перечисляются на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре, хотя фактически они появляются на специальном счете или в арендованной сейфовой ячейке (в зависимости от банка) уже после подписания кредитного договора.

После остается вовремя погашать задолженность по ипотеке. До этого квартира будет находиться в залоге.

Можно начать оформление ипотеки и с обращения в банк. Этот вариант хорош тем, что позволяет заранее узнать размер одобренного займа и понять, на какую сумму можно рассчитывать при поиске квартиры. Однако есть и недостаток – время на поиски жилого объекта ограничены. Если вы не уложитесь, придется собирать все документы повторно.

Полезное видео: