Ипотека в зачет имеющегося жилья: схемы и их плюсы и минусы

Покупка жилья сегодня нередко сопровождается оформлением ипотечного займа. Он в свою очередь требует привлечения собственных средств в виде первого взноса. Однако достаточной суммы у человека может не быть. В этой и некоторых других ситуациях выходом может стать оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья. О форматах и особенностях этой программы мы и поговорим сегодня.

Доступные варианты

Ипотека в зачет уже имеющегося жилья подойдет не всем. Обязательным условием является наличие недвижимости в собственности. Если оно есть, то купить новое можно несколькими способами:

• Рассрочка и продажа жилья. С точки зрения финансовых затрат это наиболее удобный вариант. Суть такая: вы находите квартиру, договариваетесь об отсрочке платежа и заключаете договор, а после продажи имеющейся квартиры/дома переводите деньги. При нехватке средств банк одалживает оставшуюся сумму в ипотеку. Однако применить такую схему можно при выполнении ряда условий: уже имеющееся жилье вы планируете продать, продавец согласен подождать деньги (иногда может потребоваться предоплата).
• Ипотека под залог имеющегося жилья. Это более традиционный формат. Многие банки предлагают отдельные ипотечные продукты по такой схеме. Однако при оформлении договора человек передает свое жилье в залог, а значит рискует его потерять в случае невозврата долга. Есть и некоторые другие трудности. Например, до полного погашения долга перед банком нельзя будет распоряжаться залоговым жильем, продать его или обменять на другое. Подробнее о том, как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, читайте в нашей статье >>.
• Выкуп старого жилья застройщиком. Подобные программы трейд-ина обычно реализуют крупные застройщики. В такой ситуации каждая сторона получает свою выгоду: застройщик перепродает квартиру по более дорогой стоимости, покупатель получает желанное жилье в новостройке. Есть тут и серьезный минус для клиента – выкуп производится всегда не по рыночной, а по оценочной стоимости. Обычно она оказывается на 10–20% ниже. Поэтому покупатель несет некоторые финансовые потери. Если есть возможность – лучше от такой схемы отказаться и попробовать продать жилье самостоятельно.
• Бронирование квартиры и продажа старой недвижимости. Обычно продажей имеющегося жилья занимаются риэлторские компании, сотрудничающие с крупными застройщиками. Схема работы такая: человек выбирает подходящее ему жилье в новостройке и просит реализовать его старую квартиру, новая квартира при этом бронируется на некоторое время. Важно до начала реализации квартиры проверить, чтобы ее стоимость была оценена адекватно, иначе в продаже можно потерять ощутимую сумму. Можно и вовсе привлечь к сделке стороннего профессионального оценщика. Длительность бронирования квартиры обычно не превышает 3 месяцев. Этого срока должно хватить для реализации старого жилья. В противном случае забронированная квартира может быть продана другим лицам, хотя нередко строительные компании идут клиентам навстречу и заключают с ними новое соглашение. Плюсом такой схемы является то, что цена на квартиру фиксируется, т. е. даже если застройщик поднимет цены на другие жилые объекты, продать забронированный он должен будет по той стоимости, которая указана в договоре.
• Продажа старой квартиры после сдачи дома. Для будущих владельцев это наиболее удобный вариант, т. к. им не приходится менять место жительства до сдачи дома в эксплуатацию. Однако пойти на такую сделку могут не все застройщики. При этом нужно будет заключать не одно, а сразу 3 соглашения: на приобретение жилья в новостройке с предоставлением клиенту отсрочки до момента сдачи жилого объекта, на продажу имеющегося жилья (с указанием сроков и других важных нюансов), на предоставление квартиры, находящейся в собственности клиента, в аренду до момента переезда им в новую квартиру.

Достоинства и недостатки программы

Схема взаимозачета в общем виде выгодна всем сторонам в теории. На практике же можно столкнуться и с некоторыми трудностями, например, невозможностью продать жилье быстро. Вообще, схема взаимозачета в России не так распространена, как классическая ипотека. Но причина такого положения кроется в другом – у большинства граждан попросту нет другой недвижимости, для многих ипотека становится единственной возможностью купить свое первое жилье.

Если же у вас в собственности уже есть квартира и вы хотите купить другую (например, с целью увеличения жилой площади, переезда в более развитый район города и т. д.), обязательно оцените сначала плюсы и минусы взаимозачета. К достоинствам программы можно отнести следующее:

• снижение размера переплаты – т. к. стоимость текущего жилья идет в зачет цены нового, проценты уплачиваются только на разницу между ними;
• большая вероятность одобрения совершаемой покупки;
• положительное отношение банков – наличие недвижимости в собственности говорит о платежеспособности и обеспеченности заемщика;
• есть риск потерять старую недвижимость и вероятность непреобретения новой (если вы столкнулись с недобросовестным застройщиком);
• льготные условия кредитования – процентная ставка может оказаться ниже, но тут надо смотреть на политику банка;
• возможность использования в качестве залога более широкого переченя видов недвижимости (не только квартиры, но и дома, дачи, коттеджи).

К сожалению, у такой ипотеки есть и свои недостатки, игнорировать которые не стоит, чтобы избежать проблем в будущем:

• необходимость поиска «промежуточного» жилья на время, когда старое жилье уже продано, а новое еще не достроили, отсюда – дополнительные финансовые издержки на аренду;
• невыполнение требований банка к жилью может означать отказ в оформлении ипотеки или серьезное ухудшение условий кредитования (в основном в виде увеличения процентной ставки);
• дополнительные издержки (на страховку обоих объектов недвижимости, услуги риэлтора).

Какое жилье можно использовать для зачета?

Хотя требования к зачетному жилью менее серьезные, чем к приобретаемому, они все же существуют. В общем виде они выглядят так:

• покупатель новой квартиры является собственником предоставляемого в зачет жилья и имеет соответствующие подтверждающие документы;
• нет никаких юридических обременений в отношении квартиры;
• собственники готовы освободить жилье в короткие сроки, чтобы начался процесс его дальнейшей реализации;
• все перепланировки, произведенные в квартире, узаконены юридически;
• длительность нахождения жилья в собственности – от 3 лет.

Некоторые компании, принимающие к зачету жилье на вторичном рынке, выдвигают дополнительные требования к нему. Например, касаться они могут давности постройки дома, его местоположения. Выполнение этих условий делает недвижимость более ликвидной, а значит, в дальнейшем ее будет проще продать. Понятно, что квартиру без ремонта в старом аварийном доме к зачету вряд ли примет любой застройщик, пусть даже и с существенным снижением стоимости. Продать такое жилье в будущем будет сложно.

Наиболее предпочтительная схема взаимозачета

С финансовой точки зрения выгоднее всего самостоятельно реализовать имеющуюся недвижимость, а на вырученные деньги купить новое жилье. При нехватке денег в банке можно оформить обычный кредит или ипотеку. По последней шанс на одобрение будет очень высоким, ведь заемщик предоставит большой первый взнос, а значит риски финансового учреждения минимальны. Такая схема особенно благоприятна при покупке готового жилья.

Если же вы выбрали квартиру в новостройке, то приобретать ее лучше на стадии строительства (так будет дешевле). Поэтому сниженная стоимость имеющегося жилья может окупиться за счет скидки на новую квартиру. Более того, сами застройщики заинтересованы в привлечении клиентов именно на стадии строительства, поэтому предлагают покупателям более привлекательные условия сотрудничества.

Сложности оценки и соблюдения сроков строительства

К сожалению, иногда застройщики не укладываются в установленные ими сроки сдачи объекта. Да, в этом случае можно получить материальную компенсацию в судебном порядке. Вот только если вы уже продали старую квартиру и живете на съемной, подтвердить расходы за аренду нужно будет официально.

Еще одна проблема зачета жилья – установление риэлторами или строительными компаниями несправедливо низкой оценочной стоимости. В итоге клиенту приходится продавать свою квартиру намного дешевле реальной цены. Разница может достигать 15–25%. Это ощутимая сумма. Поэтому к проведению оценки имеет смысл привлекать сторонних специалистов.