Как взять ипотеку с плохой кредитной историей

Банк, принимая решение о выдаче кредита заемщику, оценивает множество факторов, начиная от уровня доходов и наличия работы и заканчивая состоянием кредитной истории. Просрочки и долги по ранее оформленным займам могут стать причиной отказа в выдаче денег в долг. Некоторые банки считают состояние кредитной истории ключевым фактором, другие – готовы закрыть глаза на нарушение сроков выплат по кредитам. Все зависит от политики финансового учреждения, иных факторов, условий продукта. Сегодня разберем, как взять ипотеку с плохой кредитной историей и в какой банк лучше обращаться, чтобы вероятность одобрения была максимальной.

Что такое КИ и почему она важна?

Платежеспособность – ключевой фактор, рассматриваемый банком по заявке потенциального заемщика. Если доходы не позволяют человеку погашать долги и поддерживать привычный образ жизни, вероятность возникновения финансовых трудностей возрастает. Некоторые же не выполняют свои обязательства вовремя в силу иных причин. Банк, чтобы удостовериться в «беспроблемности» клиента, интересуется, а как он платил по кредитам раньше.

Как узнать состояние кредитной истории?

Иногда сами клиенты не знают о своих прошлых просрочках по кредитам. Случается и так, что порча кредитной истории происходит по ошибке кредитного учреждения или БКИ, т. е. в КИ конкретного человека заносятся неверные сведения. В итоге, человеку с хорошим доходом, но плохой записью (о которой он может и не подозревать) могут в выдаче ипотеки отказать. Поэтому перед походом в банк рекомендуется узнать состояние своей КИ, тем более этой услугой можно воспользоваться бесплатно. Вариантов тут несколько:

1. На портале Госуслуг. Для заказа документа потребуется действующий российский паспорт.
2. Через банк, в котором планируете оформить ипотеку или в любом другом.
3. В БКИ.
4. В других кредитных учреждениях (МФО, кредитный кооператив и т. д.).

Т. к. в России функционирует несколько БКИ и информация, хранящаяся в них, не единая, могут возникнуть сложности. Предварительно стоит узнать, в каком именно Бюро хранятся сведения о вас. Такой запрос можно сделать бесплатно на сайте Центробанка. Если сведения получены, остается только сделать запрос в конкретное БКИ и дождаться результатов.

Требования банков к КИ

Банки разрабатывают индивидуальные алгоритмы оценки потенциальных клиентов. У каждого есть свой набор наиболее важных факторов. Исходя из них, формируются требования к будущему заемщику. Необходимость наличия хорошей кредитной истории в условиях ипотечных займов не прописывается, однако КИ является важным фактором для любого банка. Вот только требования к ее качеству у финансовых учреждений разные.

Имея на руках сведения о кредитной истории, можно сделать выводы о ее качестве и самостоятельно. Так, банки в отношении КИ выдвигают следующие требования:

• Нет просрочек по действующим кредитам, в том числе по кредитным картам. Если вы являетесь действующим должником и не выплачиваете деньги кредитору, то в выдаче нового займа точно откажут. Чтобы увеличить вероятность одобрения, нужно погасить просрочки по имеющимся долгам для начала.
• Отсутствие длительных просрочек. Люди не вносят платежи по разным причинам. Кому-то задержали зарплату, кто-то просто забыл о предстоящем платеже. К таким просрочкам банки обычно относятся лояльно. А вот если вы не платили по кредиту больше 120 дней, то такое невыполнение условий договора считается серьезным, и шанс на отказ по ипотеке существенно увеличивается.
• Если и есть мелкие просрочки, то их немного. Такое невыполнение обязательств говорит о безалаберности клиента, а значит, в будущем с ним могут возникнуть проблемы. Вот какое количество просрочек банки наверняка посчитают критичным: до 1 месяца – больше 3-5 штук за год, до 2 месяцев – свыше 2 за год, до 3 месяцев – больше 1 за последние 12 месяцев. Однако в таком случае шанс получить ипотеку все же есть, но количество потенциальных банков существенно снижается.
• Отсутствие преследований судебными приставами. Это также отображается в кредитной истории, и если вы являетесь должником по суду, банк вряд ли захочет работать с вами.

Те клиенты, которые имеют нулевую кредитную историю, т. е. ранее деньги взаймы не брали, имеют больше шансов на оформление ипотеки. Ну а самыми желанными заемщики становятся те граждане, которые брали кредит или пользовались кредитной картой не меньше полугода и возвращали деньги всегда вовремя. Такие люди имеют хорошую кредитную историю.

«Срок давности» кредитной истории

Как такового срока давности у КИ нет. Сведения о выполнении долговых обязательств хранятся в БКИ очень долго. Если в прошлом вы имели просрочки, то обращать внимание стоит на глубину анализа КИ конкретным банком. Одни просматривают сведения за все время, другие только за 3–5 лет. Есть и такие финучреждения, кто запрашивает сведения только за последний год. Именно в таких банках и стоит пробовать оформить ипотеку, если вы имеете плохую кредитную историю.

Как взять ипотеку с плохой КИ?

При наличии просрочек по кредитам и желании купить квартиру в ипотеку, правильнее всего будет действовать следующим образом:

1. Проверяем состояние своей кредитной истории. Если не знаете, в каком БКИ хранится информация о вас – предварительно получить эти сведения в ЦБ РФ.
2. Удостовериться, что на вас не оформлены исполнительные листы и судебные приставы не хотят взыскать какие-то задолженности.
3. Трезво оцениваем ситуацию. В зависимости от сложности – выбираем банк. Это ключевой этап, т. к. от правильности выбора кредитора во многом будет зависеть ответ.
4. Знакомимся с условиями кредитования в выбранных банках, изучаем требования к заемщику.
5. Собираем документы и подаем заявку на ипотеку.
6. Ждем ответа. При положительном решении – заключаем договор с банком, если еще не подобрали жилье – ищем подходящее.

Помочь в выборе банка может ипотечный брокер. Если же доплачивать за это не хочется, то вот список банков, которые лояльнее остальных относятся к состоянию кредитной истории:

• АкБарс. Он сотрудничает не со всеми Бюро кредитных историй. Так, сведения запрашивают в НБКИ и Эквифакс, а в ОКБ – нет. Глубина анализа проверки достигает 3 лет. Здесь готовы выдать ипотеку при наличии просрочек длительностью до 3 месяцев. Однако в таком случае клиенту обычно предлагают найти созаемщика для увеличения вероятности одобрения.
• Металлинвестбанк. Это кредитное учреждение очень лояльно относится к состоянию КИ. Запросы осуществляются только в НБКИ, с ОКБ и Эквифаксом банк не сотрудничает. Сведения о КИ запрашиваются только за последний год. Металлинвестбанк готов выдать ипотеку, если длительность просрочки не превышает 2 месяцев.
• Уралсиб. Сотрудничает с НБКИ и Эквифаксом. По глубине анализа и допустимому сроку просрочки условия такие же, как в Металлинвестбанке, – 1 год и 2 месяца соответственно.

В крупные банки обращаться за ипотекой с плохой кредитной историей можно, но вероятность одобрения будет ниже. Например, Сбербанк очень тщательно проверяет КИ и ненадежных заемщиков предпочитает не кредитовать.