Можно ли взять ипотеку на долю в квартире

Покупка доли жилья – более юридически сложная сделка, чем приобретение целостной недвижимости. Банки ипотечные займы такого типа выдают менее охотно, некоторые и вовсе не предполагают подобный формат кредитования. Сегодня поговорим о том, как и где оформить ипотеку на долю в квартире.

Возможные формы собственности

Долевая ипотека – один из самых нежелательных форматов жилищного кредитования для банков. Главная причина связана со сложностями последующей продажи такой недвижимости. Вообще, говоря о покупке долевого имущества в кредит, нужно различать 2 его разновидности:

1. Доля, являющаяся частной собственностью. Предположим, вы хотите купить комнату в коммунальной квартире, где каждый собственник имеет отдельное помещение, распоряжаться которым остальные собственники не могут.
2. На правах общей собственности. Здесь наглядным примером является покупка комнаты в обычной квартире. Отличие заключается в том, что отдельные помещения за разными собственниками не закреплены, т. е. всем они распоряжаются вместе.

Отличия в оформлении ипотеки на долю

Возможность оформления долевой ипотеки связана не только с желанием банков, но и с особенностями законодательства. В некоторых случаях такая сделка будет попросту считаться незаконной. Поэтому однозначно сказать, выдадут в вашем случае ипотеку на долю или нет, сложно. Однако есть наиболее распространенные варианты:

• нужна покупка последней доли, а все остальные уже находятся в собственности заемщика;
• у клиента есть доля, но приобретает он не последнюю;
• заемщик планирует купить долю в квартире, где он пока не имеет доли совсем.

Ипотека всегда сопровождается предоставлением залога в виде приобретаемого имущества. Для банка это гарантия возврата средств. И с этим возвратом в будущем он не хочет иметь сложностей. Поэтому в некоторых случаях в выдаче ипотеки банк отказывает. Тогда лучший вариант – в качестве залога использовать другую собственность, например, квартиру родителей.

В 3 приведенных вариантах самым предпочтительным является первый. По сути, заемщик становится единоличным владельцем квартиры, а значит препятствий в предоставлении залога нет. Второй вариант сложнее. Чтобы получить одобрение у банка, надо сначала уговорить остальных владельцев согласиться с условием предоставления части квартиры в залог. Но тогда и условия кредитования будут менее выгодными, чем в 1-м случае. Процентная ставка вырастет на несколько пунктов, может также увеличиться размер первого взноса.

В третьем случае банк почти со 100% вероятностью в выдаче денег откажет. Можно повысить свои шансы, договорившись со всеми владельцами долей о предварительном оформлении долей в официальном порядке. Однако и тогда в выдаче денег могут отказать.

Где оформить?

Если вы хотите купить долю в квартире в ипотеку, наверняка вас заинтересуют условия кредитования и то, какие банки работают с таким типом недвижимости. Приоритетными для финансовых учреждений являются полноценные квартиры в качестве залога. А вот предложений по покупке доли в квартире сегодня крайне мало. Рассмотрим наиболее интересные из них.

Сбербанк

Сбербанк является крупнейшим банком страны. Для своих клиентов он разработал широкую линейку ипотечного кредитования. Однако к использованию долевой собственности в качестве залога он относится негативно. Поэтому с применением ипотеки можно купить только последнюю долю в квартире. При этом для заемщика будут действовать стандартные условия кредитования:

• размер кредита – от 300 000 руб.;
• первый взнос – от 10% для зарплатных клиентов, от 15% для остальных клиентов и от 50% без предоставления справки о доходах;
• срок погашения – до 30 лет;
• процентная ставка – от 8,5% годовых.

Однако при покупке доли не стоит рассчитывать на минимальную ставку. Адекватно она будет на 2–3% выше заявленных.

Газпромбанк

До недавнего времени Газпромбанк предлагал своим клиентам отдельную программу ипотеки для покупки доли в квартире. Причем речь также шла о приобретении последней доли. Сейчас это предложение не действует. Однако возможность приобрести долю все же есть, но на общих основаниях. При этом действуют следующие условия:

• сумма кредита – от 100 000 до 60 млн руб.;
• срок погашения – до 30 лет;
• процентная ставка – от 7,7% годовых;
• первый взнос – от 10%.

В самой программе прямо не указывается возможность покупки доли в квартире, однако в требованиях к приобретаемой недвижимости присутствуют следующие формы недвижимости:

• комната;
• доля в квартире.

Получить ипотеку на такую недвижимость можно при условии, что она является собственностью продавца, а все остальные комнаты/доли квартиры уже принадлежат заемщику.

Росбанк

Росбанк – один из немногих банков, разработавших отдельные программы кредитования для тех, кто хочет приобрести в собственность долю в квартире. Так, кредит на долю в квартире имеет следующие условия:

• процентная ставка – от 6,69% годовых;
• первый взнос – от 15% при покупке последней доли в квартире;
• срок погашения – до 25 лет;
• сумма займа – от 300 000 руб.

Если же купить в ипотеку хочется комнату, то условия будут менее выгодными, а именно:

• процентная ставка – от 7,19% годовых;
• первый взнос – от 25%;
• срок погашения – до 25 лет;
• размер – от 300 000 руб.

В конечном итоге процентная ставка может оказаться значительно выше, вплоть до 10,74% годовых. Отличие этих двух программ в том, что комната может приобретаться при условии, что она не является последней долей, но речь в таком случае идет исключительно о коммунальных квартирах, где доли собственности оформлены официально.

Порядок покупки доли в ипотеку

Самое сложное при покупке доли в ипотеку – получить одобрение банка. Последний обращает внимание не только на портрет заемщика, но и на то, какая именно недвижимость приобретается в кредит. Если вы хотите купить долю в квартире, советуем предоставить полную информацию об имеющихся доходах (справку 2-НДФЛ с места работы и официальные сведения об иных источниках прибыли, например, дивиденды, рента за сдачу недвижимости в аренду и т. д.). В общем виде порядок покупки будет следующим:

1. Выбираем банк для оформления ипотеки. Лучше идти в лояльно настроенные учреждения, например, Росбанк. Здесь при прочих равных вероятность одобрения будет больше.
2. Собираем все необходимые документы. Перечень их будет зависеть от банка. Стандартно в пакет документов входят: российский паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, выписка из Росреестра о регистрации покупаемого жилья. Дополнительно потребуется получить отказ от владельцев других долей приобретать комнату (если покупается не последняя доля).
3. Ждем ответа от банка. При рассмотрении заявки специалист кредитной организации не только производит оценку надежности и платежеспособности клиента, но и удостоверяется, что жилье соответствует всем нормам, изучает информацию о собственниках долей. Особенно пристально смотрят на то, чтобы доли не принадлежали родственникам заемщика, т. к. такая сделка считается в большинстве случаев фиктивной. По ней ипотеку не одобрят.
4. В случае положительного решения оформляется кредитный договор, выделяются деньги и переводятся продавцу. После регистрируется право собственности, а жилье становится залогом.

Заемщику остается только вовремя вносить платежи. После полного погашения задолженности обременение с квартиры снимается и владельцем доли или всей собственности становится клиент банка.