Квартира в рассрочку или ипотека: что выгоднее

Не у каждого человека хватает денег на покупку собственного жилья. И ему приходится искать альтернативы для приобретения. Ипотека в банке стала уже классическим форматом покупки жилья. Но существуют и другие варианты. Например, некоторые застройщики для привлечения новых клиентов предлагают услугу рассрочки. Оценить этот формат покупки могут не все. Поэтому сегодня мы разберемся, что выгоднее: ипотека или рассрочка от застройщика.

Особенности ипотеки

Для россиян ипотека все еще остается наиболее популярным форматом покупки квартиры, когда собственных денег не хватает. По сути, ипотека – это кредит, выдаваемый банком на покупку жилья. Одной из главных особенностей является то, что недвижимость (приобретаемая, реже – какая-то другая) становится залогом. У ипотеки есть масса плюсов, а именно:

• Возможность купить квартиру здесь и сейчас, не имея нужной суммы. Первый взнос, в зависимости от банка, начинается с 5–20% годовых. Учреждений, предлагающих нулевой первоначальный взнос, сегодня практически нет.
• Использование материнского капитала и других форм поддержки. Это позволяет часть стоимости квартиры погасить не из своих средств. К примеру, сумма материнского капитала в 2026 году составляет 483 882 руб. Для жителей небольших городов это ощутимая сумма.
• Долгий период погашения задолженности. Он может достигать 30 лет, а иногда и больше. Причем длительность его может скорректировать сам заемщик, но нужно учитывать размер совокупного дохода семьи (обычно, на ежемесячный взнос должно уходить не больше 40%).
• Квартира становится собственностью заемщика, хоть и с некоторыми ограничениями. Т. е. в ней можно жить, прописаться.
• Широкий выбор жилья. Если речь идет о вторичном рынке, то купить квартиру можно у агентства недвижимости или другого физлица, главное, чтобы помещение удовлетворяло требованиям банка. Если хочется купить квартиру в новостройке, то выбор обычно сужается до аккредитованных банком застройщиков, зато по ипотеке финучреждения нередко предлагают различные бонусы в виде сниженных процентных ставок (такое, например, практикует Сбербанк).
• Безопасность. Банк, перед тем как выдать кредит, проверяет квартиру на юридическую чистоту или застройщика. Этим занимаются компетентные сотрудники, поэтому вероятность обмана снижается почти до 0.

Рассчитать условия ипотеки (график погашения, сумму ежемесячного платежа, переплату по процентам и другое) без посещения банка можно с помощью онлайн-калькулятора.

Конечно, есть у ипотеки и свои недостатки, которые для некоторых становятся ощутимыми. К числу таких минусов можно отнести:

• Требования к заемщику и недвижимости. Банки, не желая рисковать собственными деньгами, предпочитают кредитовать надежных заемщиков с постоянным местом работы и доходом (о том, как взять ипотеку без официального трудоустройства, читайте в нашей статье >>).
• Высокий размер переплаты. Складывается она из двух факторов: процентная ставка и срок погашения. Хоть проценты сегодня ниже, чем еще 5 лет назад, все равно они образуют определенную переплату. Со сроками тоже все понятно – чем дольше выплачиваете, тем больше процентов насчитают.
• Бумажная волокита. Время потребуется на сбор бумаг, рассмотрение заявки, заключение договора. В лучшем случае понадобится неделя. А ведь потом еще нужно будет оформлять жилье в собственность.
• Дополнительные издержки. К их числу относится страховка, оценка жилья и другие скрытые выплаты, которые нужно учитывать при оформлении ипотеки.

Часть минусов клиент банка может нивелировать. Например, при предоставлении большого первого взноса (40–50%) банк не требует справки о доходах и относится к заемщику лояльнее. А досрочное погашение позволяет снизить размер переплаты и сократить период возврата средств. Рассчитать выгоду от досрочного погашения можно в онлайн-калькуляторе.

Сущность рассрочки

Рассрочка от застройщика для многих россиян является инструментом достаточно новым. От такого формата покупки все стороны остаются в плюсе: строительная компания продает очередную квартиру, клиент получает выгодные условия. У рассрочки есть свои достоинства:

• Быстрое оформление. Обычно на это уходит несколько дней. Особых требований к самому клиенту застройщик не предъявляет, большого количества документов не запрашивает. Не спросит он и справку о доходах.
• Широкий круг потенциальных клиентов. Застройщики не оценивают кредитную историю, платежеспособность. Поэтому вероятность одобрения рассрочки очень высокая.
• Небольшая переплата. У некоторых застройщиков и вовсе действуют программы беспроцентной просрочки, т. е. платежи «растягивают» на некоторый период и за это дополнительных денег не просят – вы платите только стоимость квартиры. По остальным предложениям процент ниже, чем в банках, в районе 1–3% годовых.
• Нет никаких дополнительных трат. Застройщик не просит страховать жилье или производить оценку.

Однако при обращении за рассрочкой в строительную компанию существуют и определенные минусы:

• Ограниченность предложений. Не все застройщики практикуют рассрочку. В понравившемся вам доме такая услуга может отсутствовать.
• Нужен большой первый взнос. Размер его обычно начинается с 30–50%, но может достигать и 70%. Тут многое зависит от политики застройщика и срока сдачи жилья в эксплуатацию – чем он ближе, тем выше будет первый взнос.
• Короткий срок погашения. Не рассчитывайте получить рассрочку на 10–30 лет. В стандартном случае деньги нужно будет заплатить до конца строительства. Некоторые застройщики продлевают этот срок до нескольких лет.
• Большие суммы выплат. Они складываются из размера долга и срока погашения. Такой вариант покупки не подойдет людям с низким доходом, потому что размер платежа может достигать 50 000 руб. и больше.
• Вы становитесь собственником квартиры только после полного погашения долга. До этого момента владельцем будет строительная компания.
• Риск потери собственных денег. Не любой человек может адекватно оценить надежность застройщика. Если строительство затянется или совсем заморозится, вернуть деньги будет сложно, придется общаться с компанией через суд.

Какой вариант выбрать?

С финансовой точки зрения рассрочка будет в любом случае выгоднее ипотеки. Но решаются на ее оформление немногие. Главная причина кроется в том, что многим просто не под силу вернуть 50–70% от стоимости приобретаемого жилья за несколько лет. Если у вас хороший доход, оцените размер ежемесячного взноса по рассрочке, если вы сумеете его оплачивать, конечно, обращайтесь к застройщику. Если доход не велик, то надежнее обратиться в банк за ипотекой. В конце концов, при появлении свободных средств кредит всегда можно погасить раньше срока с пересчетом процентов. А если использовать какой-то государственный сертификат, то переплата окажется еще меньше.