Чем отличается ипотека от кредита и что лучше и выгоднее в 2026 году

Покупка собственного жилья – это всегда большие затраты. Не у каждой российской семьи достаточно средств, чтобы купить его самостоятельно. Поэтому многие обращаются за финансовой помощью в банк. В таком случае возникает вполне закономерный вопрос – что выгоднее: ипотека или кредит на квартиру? В этом и будем разбираться сегодня.

Отличия кредита от ипотеки при покупке квартиры

Ипотека и кредит – это разновидности займа, выдаваемого банками своим клиентам на определенных условиях. При этом стороны заключают письменный договор, в котором прописываются особенности, включая сумму, сроки, процентную ставку. Главным отличием с точки зрения понятий является то, что ипотека выдается заемщику со строго определенной целью – на покупку квартиры, а потребительский кредит используется клиентом по своему усмотрению, т. е. отчитываться о трате денег перед банком не нужно.

Кроме самой сути этих двух видов займа, у них есть немало и других отличий. Вот наиболее значимые из них:

• Процентная ставка. По ипотеке она ниже, минимум, на 1,5–2% годовых. К тому же, некоторые банки предлагают особые ипотечные программы. Например, в Сбербанке при покупке жилья в новостройке у застройщика, являющегося партнером банка, можно снизить ставку дополнительно еще на 2%, а за долгие годы погашения это может вылиться в ощутимую сумму.
• Срок кредитования. Потребительские кредиты обычно выдают на 5 или 7 лет. Ипотека же предполагает выдачу крупной суммы денег для покупки жилья в долг. Поэтому и сроки возврата увеличены – до 30 и более лет в зависимости от банка.
• Размер кредита. Обе разновидности кредита могут достигать ощутимой суммы, но ипотечный кредит, как правило, позволяет одолжить больше, чем потребительский.
• Сроки оформления. Некоторые банки предлагают оформить потребительский кредит в течение 1 часа, но обычно речь тут идет о небольшом размере займа. Если в долг хочется одолжить ощутимую сумму, срок может увеличиться до 1–3 дней. А вот заявку по ипотеке всегда рассматривают дольше – не менее 1 дня. Дополнительно нужно будет время на оценку жилья, оформление всех документов. А это еще не менее 5 дней. Иногда сроки затягиваются и на дольше.
• Обеспечение. Классическая ипотека всегда подразумевает использование покупаемой недвижимости в качестве залога. А вот потребительский кредит можно оформить и без обременения, но на сумму до 500 000–700 000 руб. Если нужно больше – потребуется залог недвижимости и/или поручительство.
• Дополнительные расходы. В обоих случаях придется прибегнуть к личной страховке (можно отказаться и от нее, но тогда процентная ставка будет выше или банк просто откажет в выдаче займа). Другие расходы при потребительском кредите отсутствуют. А вот ипотека потребует застраховать еще и приобретаемую недвижимость + титул, если речь идет не о приобретении новостройки. Дополнительно нужно быть готовым перед оформлением сделки оплатить оценку недвижимости при покупке вторички.

А вот документы при оформлении ипотеки и потребительского кредита у клиента требуют одинаковые (не считая дополнительного пакета документов, касающегося жилья, нужного для жилищного займа). Перечень бумаг зависит от политики банка и конкретно взятого кредитного продукта. Вариантов тут 2:

1. Ипотека по 2 документам. Нужны будут только паспорт и еще 1 документ, подтверждающий личность. Такой продукт предполагает более высокую процентную ставку. При ипотеке также возрастает размер первого взноса до 40–50% от стоимости приобретаемого жилья. При потребительском кредите могут уменьшить сумму займа, особенно без предоставления обеспечения.
2. Обычная ипотека. Здесь предоставляется большее количество документов. Кроме паспорта понадобится справка о доходах и копия трудовой.

Потребительский кредит при покупке жилья: за и против

Россияне при покупке жилья обычно прибегают к оформлению ипотеки. Однако у потребительского кредита есть свои плюсы:

• быстрое оформление;
• отсутствие первого взноса (т. е. купить квартиру можно, не имея собственных средств совсем);
• снижение дополнительных сопутствующих расходов;
• возможность покупки жилья без передачи его в залог банку (но не всегда);
• отсутствие требований к приобретаемому жилью (например, можно купить комнату или иное жилье, не согласовывая его характеристики с банком);
• не такая большая переплата, чем при длительном ипотечном кредите (срок может быть меньше в несколько раз).

Но есть у потребительского кредита и свои недостатки, которые могут стать причиной отказа от этого варианта займа при покупке жилья:

• более высокие процентные ставки;
• сокращенные сроки погашения – не более 7 лет обычно;
• увеличение долговой нагрузки – размер ежемесячного платежа существенно увеличивается за счет снижения срока кредитования;
• потенциально меньшая сумма кредита при прочих равных.

Покупка жилья в ипотеку: плюсы и минусы

Ипотека – классический и более популярный формат кредитования при покупке жилья. Такая приверженность обусловлена целым рядом плюсов жилищных займов:

• более низкая процентная ставка;
• оптимальный размер ежемесячного платежа;
• долгий срок погашения;
• возможность получения помощи от государства при участии в различных программах (применение материнского капитала, оформление семейной ипотеки, ипотеки для молодых и др.);
• дополнительные бонусы от банка и застройщика при покупке жилья в новостройке (если предусмотрено);
• безопасность проводимой сделки купли-продажи (специалист банка проверяет сделку на юридическую чистоту, причем платить за это дополнительно не надо);
• возможность получения налогового вычета (это уменьшит размер собственных расходов на покупку).

Но некоторые решают отказаться от ипотеки в пользу потребительского кредита. Причинами тому могут быть следующие аргументы:

• жилье становится залогом банка, т. е. на весь срок погашения на него накладывается обременение, его нельзя продать, обменять, даже провести перепланировку без разрешения банка;
• дополнительные расходы на ежегодную страховку жилья и собственной жизни;
• ряд требований к приобретаемой недвижимости (т. е. покупку нужно будет согласовывать с банком);
• высокая переплата из-за длительного срока кредитования (причем первое время погашаться будут начисляемые проценты в большинстве своем, а не сумма займа);
• необходимость предоставления первоначального взноса (особенно большим он будет при отсутствии возможности подтвердить свои доходы).

Какой вариант предпочтительнее с финансовой точки зрения?

Финансовая составляющая при оформлении ипотеки – наиболее важный фактор почти для любого россиянина. Поэтому на него и стоит смотреть в первую очередь. При проведении расчетов нужно учитывать:

• сумму общей переплаты по кредиту;
• дополнительные расходы;
• размер налогового вычета, если вы планируете его получить.

Чтобы расчеты были более честными, стоит рассматривать одинаковые условия оформления и сроки. Приведем конкретный пример и посчитаем сумму переплаты.

Допустим, Сафронов (29 лет) имеет на руках 500 000 руб. и хочет приобрести квартиру на вторичном рынке за 1 700 000 руб. Для этого он обратился в Сбербанк, зарплатным клиентом которого является (возможность подтверждения дохода тоже есть). Там ему предложили оформить ипотеку или потребительский кредит. Какой же вариант будет более выгодным? Давайте разбираться.

Ипотека

При заявленных условиях Сафронову предложили оформить ипотеку сроком на 5 лет под 9,2% годовых. Размер ежемесячного платежа при этом составит 25 027 руб., а общая переплата – 301 620 руб.

Нажмите для увеличения изображения

Кроме этого, появится необходимость оплачивать ежегодную страховку недвижимости и своего здоровья. Размер ее будет зависеть от суммы долга:

Т. е. всего за страхование за весь период кредитования придется заплатить 27 607 руб. Зато можно получить налоговый вычет на сумму стоимости жилья и уплаченных процентов. Получится вернуть в размере: 13%*1 700 000 = 221 000 руб. – за само жилье, 13%*301 620 руб. = 39 210 руб. – с процентов. А всего – 260 210 руб.

Отсюда можно посчитать сумму переплаты с учетом всех факторов:

Рассчитать ипотеку на разных условиях можно самостоятельно в специальном онлайн-калькуляторе.

Кредит

Если же Сафронов решит оформить потребительский кредит с теми же параметрами, то на 5 лет 1 200 000 руб. ему, как зарплатному клиенту, одолжат под 11,9% годовых. Размер ежемесячного платежа составит 26 633 руб. А общая сумма переплаты – 397 980 руб.

Нажмите для увеличения изображения

Дополнительно ему нужно будет каждый год покупать личную страховку, а это дополнительные затраты:

Итого с учетом страховки переплата составит 416 580 руб.

Также сделать самостоятельный расчет условий кредита (суммы, размера платежей, срока) можно в онлайн-калькуляторе.

Выводы

Сравним полученные результаты:

Очевидно, что даже без учета вычетов по ипотеке с финансовой точки зрения именно жилищный займ является более выгодным. Размер экономии в конкретно рассматриваемом случае минимально составит больше 87 000 руб. Вывод – по возможности лучше оформлять именно ипотеку. Кредит же стоит рассматривать как менее выгодный формат покупки жилья. Например, к нему можно прибегнуть при отсутствии первого взноса или при покупке «нестандартного» жилья, покупку которого банк просто не одобрит.