Порядок выделения доли земельного участка в натуре из общей долевой собственности

Выдел доли земельного участка в натуре из общей долевой собственности осуществляется:

• по желанию одного из собственников и с согласия остальных совладельцев;
• по решению суда;
• в соответствии с Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если речь идет о выделе земельного пая.

Когда необходим выдел участка

Владение не целым участком, а только его частью, влечет за собой неудобства при реализации прав на землю. Например, легче продать самостоятельный участок, чем долю на него. Также, если вы захотели построить дом на совместном с соседями участке, то понадобится соглашение о том, что совладельцы не будут претендовать на долю во вновь возведенном строении при его регистрации, так как строительство ведется целиком на ваши средства.  Существуют и другие нюансы, которые рано или поздно вынуждают обладателей недвижимости прекратить долевую собственность.

Чтобы каждый владелец доли получил в натуре свой участок и отдельные документы на него, нужно осуществить раздел участка или выдел из него.

Особенности выдела:

1. Выдел уместно применять в том случае, когда невозможно разделить исходный участок на несколько самостоятельных таким образом, чтобы площадь каждого соответствовала минимально допустимому размеру по градостроительному регламенту.
2. В случае продажи выделяемого участка в течение пяти лет после возникновения на него права собственности, государству нужно будет оплачивать 13%-й налог от стоимости объекта. На измененный участок такое правило не распространяется. Этот момент также можно учитывать при выборе метода прекращения долевой собственности.
3. При выделе, как правило, затраты на оформление документов ложатся на того собственника, который захотел отделиться. Остальным совладельцам нужно поставить подпись в соглашении и прийти в МФЦ в день регистрации выдела.

Но не всегда получается произвести выдел в административном порядке. Причиной может быть как несоответствие оставшегося участка допустимому размеру площади, так и нежелание совладельцев давать согласие на раздел имущества.          

Законные основания выдела участка из долевой собственности

Чаще всего выдел или раздел осуществляются по сложившему порядку пользования, то есть по заборам. Можно определить границы строго пропорционально размеру доли на участок.

Юридически выдел – это образование нового участка. Выдел производится в соответствии со ст. 11.2, 11.5 ЗК РФ.

Условия, при которых можно совершить выдел:

1. Площадь выделяемого участка не может быть меньше минимального допустимого размера, установленного для вновь сформированных участков.

2. Назначение земли, в соответствии с которым вы используете свой земельный участок, должно быть предусмотрено действующим градостроительным регламентом (см. ПЗиЗ).
3. Все собственники, которые имеют долю на земельный участок, ставят свои подписи в соглашении, согласно которому один участок выделяется в собственность, а доли остальных участников изменяются. Если доли распределялись поровну, то после выдела каждая сторона зарегистрирует за собой по участку. Кроме этого, понадобится личное присутствие всех собственников при подаче заявления в регистрирующий орган.
4. Чтобы прекратить долевую собственность на землю, нужно прекратить долевую собственность и на строения, расположенные на этой земле. Выдел своего дома происходит по соглашению между сторонами. Но, когда совладельцы пользуются помещениями, расположенными под одной крышей в общем здании, раздел здания на комнаты возможен только через суд. Согласно закону, индивидуальный жилой дом является неделимым, и единственным способом прекратить долевую собственность на него является выдел комнат по суду.
5. У земельного участка, из которого будет происходить выдел, должно быть уточнено местоположение границ (участок отображается на Публичной карте Росреестра).

Порядок выдела участка при согласии остальных совладельцев

Этапы процедуры выдела участка в досудебном порядке:

1. Подготовка межевого плана на образование участка.
2. Заключение соглашения о выделе (должно входить в состав межевого плана).
3. Подача заявления в Росреестр на образование участка путем выдела. Совладельцы также должны присутствовать, от них понадобится заявление на изменение размера доли.
4. Получение выписки из ЕГРН.

Выдел участка через суд

Когда соглашение между совладельцами участка не достигнуто, при спорах и конфликтах между собственниками, приходится осуществлять выдел через суд.

Если площадь вашего участка меньше предельного размера, допустимого для образования самостоятельного участка в данной градостроительной зоне, также единственной возможностью прекратить долевую собственность является судебное решение. Хотя судьи обязательно опираются на градостроительные нормы, существует практика выделения участков недостаточной площади.

Ответчиком в суде выступает тот совладелец, который отказался давать соглашение на выдел. Судебные расходы могут как делиться пополам, так и перелагаться на ответчика, в зависимости от поведения ответчика. Если он признал исковые требования, можно обойтись без судебной экспертизы.

Помощь юриста в подготовке искового заявления >>

Этапы выделения участка после суда:

1. Заказ межевого плана.
2. Подача заявления в Росреестр об образовании земельного участка и регистрации права на него. При наличии судебного решения присутствие совладельцев в день регистрации выдела и их подписи не нужны.
3. Получение выписки из ЕГРН.

Выдел земельного пая

Выдел из сельскохозяйственных наделов имеет свой особенный порядок. Необходимо заказным письмом или публикацией в газете уведомить совладельцев о предстоящем выделе, подготовить проект межевания и межевой план. Подробно об особенностях этой процедуры читайте в статье «Как оформить земельный пай в собственность».

Подведем итоги

• При выделе доли в натуре земельного участка  желающему отделиться достается участок в собственность, а оставшаяся площадь распределяется между совладельцами в долевую собственность, если их несколько, или отходит в собственность второму совладельцу, если на исходный участок право зарегистрировано за двумя собственниками. Между сторонами заключается соглашение. Они решают, как на местности будет проходить граница участка.
• У того собственника, который принял решения отделиться, не должно оставаться долевой собственности на строение.
• Если совладельцы не смогли договориться между собой о выделе или разделе участка, они вправе обратиться в суд.