Порядок перераспределения земельных участков

Перераспределение земельных участков – довольно востребованная процедура, позволяющая изменить площадь и конфигурацию участков, избавиться от долевой собственности, присоединить часть муниципальной земли к своему участку. Рассмотрим в данной статье, какие виды перераспределения бывают и как происходит процедура.

Перераспределение земли между собственниками смежных участков

Особенности перераспределения:

1. Перераспределяться могут только смежные участки.
2. При перераспределении образуются новые участки, которым будет присваиваться новый кадастровый номер. Процедуру перераспределения регулируют нормы закона об образовании участков (статьи 11.2-11.10 ЗК РФ, а также Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, регулирующий учет и регистрацию недвижимости). Важно понимать, что речь идет не просто об изменении части границ существующих участков, а о формировании новых участков, на которые будут обновленные пакеты документов.
3. Исходные участки прекращают свое существование, право на них погашается.
4. На образуемые участки собственники регистрируют право.
5. Участкам, получившимся в результате перераспределения, нужно заново присваивать адреса, обращаясь в уполномоченную инстанцию через МФЦ.
6. Перераспределение участков возможно, если у исходных участков имеется межевание. При отсутствии уточнения границ преобразуемых участков нужно сначала провести межевание, а потом подготавливать перераспределение.

Когда требуется перераспределение участков земли

Рассмотрим случаи, удачным решением для которых станет именно перераспределение:

• Исходные участки нестандартной конфигурации, затрудняющей пользование участком.
• Нехватка площади, ширины или длины участка. Например, собственник задумал строительство, а изогнутая конфигурация участка не позволяет соблюсти разрешенный градостроительными нормами отступ от межи до будущего дома – требуется три метра, а фактически только полтора. При согласии владельца соседнего участка общую границу можно перераспределить – отдать соседу кусок земли равнозначной площади в другой части участка, взамен расширить область своего будущего строительства. Или другой пример: конфигурация участка такова, что у него узкий фасад, не позволяющий автомобилю заехать внутрь двора. В то время как у соседа, напротив, фасад достаточно широкий. Перераспределение общей межи при взаимной договоренности сторон может стать выходом из сложной ситуации.

• В местоположении смежных участков выявлена реестровая ошибка – юридически имеющееся межевание не соответствует заборам на местности. Чтобы привести неправильно задокументированное межевание в соответствие существующим более 15 лет фактическим заборам, можно сделать перераспределение.
• Необходимость использования чужого участка для обслуживания коммуникаций, реконструкции строения и др.

Порядок процедуры перераспределения земли

Если вы с владельцем смежного домовладения определились, каким образом хотите перераспределить общую границу, и готовы к составлению соглашения, можно приступать к юридическому переоформлению документов.

1. Заказываете межевой план в кадастровой организации.
2. Самостоятельно или с помощью юриста составляете соглашение о перераспределении земельных участков.
3. Далее все собственники участков, подлежащих перераспределению, одновременно подают заявление в МФЦ. С собой иметь межевой план, соглашение о перераспределении.
4. Стороны подписывают заявления о постановке на учет новых участков и регистрации права на них (исходные участки аннулируются).
5. Через 10 рабочих дней владельцы участков получат правовые документы на землю.
6. После этого необходимо подать заявление на присвоение адреса, также с помощью МФЦ.
7. Вы получите распоряжение о присвоении адреса, которое необходимо подать снова в Росреестр (также через МФЦ) для учета изменений в отношении адреса.

На этом юридическое переоформление документов при перераспределении участков между двумя (или более) собственниками считается полностью завершенным.

Когда невозможно осуществить перераспределение

Поскольку процедура перераспределения земли подчиняется нормам образования участков, необходимо учитывать, что формировать участки можно только в строгом соответствии с градостроительным законодательством.

Препятствием для перераспределения могут стать следующие уникальные характеристики земельного участка.

1. Площадь новых участков.

Дело в том, что город поделен на территориальные зоны, для каждой из которых определены органами местной власти максимальные и минимальные размеры образуемых участков для всех видов целевого использования земли, предусмотренного в этой зоне. Рассмотрим на конкретном примере. Предположим, в зоне жилой застройки наименьший размер участков, который может быть образован в данной градостроительной зоне, равен 300 кв. м. Участок после преобразования стал 270 кв. м, что меньше допустимого минимального размера, следовательно, образование участка площадью 270 кв. м невозможно. Если наименьший размер не нормируется, то можно образовывать участки и в 100 кв. м, и в 1000 кв. м.

Поэтому, прежде чем задумываться о перераспределении наделов, следует ознакомиться с выпиской из правил землепользования и застройки (ПЗиЗ) — запрашивается в МФЦ.

2. Вид разрешенного использования (ВРИ).

В пределах градостроительной зоны установлен перечень основных ВРИ земельных участков, согласно которому их можно образовывать. Поскольку при перераспределении происходит образование самостоятельных участков, нужно выбрать целевое назначение земли согласно вышеуказанному перечню. Может оказаться, что необходимого ВРИ нет в этом списке.

Например, застройщик планирует строить многоквартирные дома в зоне, где в основных разрешаемых видах могут располагаться участки под индивидуальные жилые дома, блокированную застройку, общественное питание и др., но многоэтажная застройка не предусмотрена правилами градостроительного зонирования. Если такой ВРИ допускается в условно разрешенном списке, то застройщик вправе организовать публичные слушания для получения разрешения на возведение многоэтажек. Если и в условном списке отсутствует требуемый вид использования земли, значит, нельзя организовывать строительство высоток в данном районе.

Бывает, что люди десятки лет используют участок под ИЖС, однако в актуальной выписке из ПЗиЗ (ИСОГД) вид «ИЖС» можно установить формируемым участкам только через публичные слушания.

Перераспределение с муниципальными землями

Необходимость прирезки городской земли, как правило, возникает в следующих случаях:

• Строение частично находится за кадастровой границей участка.
• Небольшая территория давно используется собственниками прилежащего участка (огород, сад), и местная власть начала присылать штрафы за незаконное пользование муниципальной землей.
• На публичной кадастровой карте имеется свободная территория (чересполосица) между кадастровыми границами соседних участков. Владельцы одного из участков решают посредством никем не узаконенной земли увеличить свою площадь.

Порядок перераспределения с муниципальными землями:

1. Подготавливается схема на кадастровом плане территории (КПТ), в которой определены координаты куска земли, подлежащего прирезке, и обозначена общая площадь образуемого участка (площадь исходного участка + площадь прирезки).
2. Схема на КПТ отдается на утверждение администрации.
3. Уполномоченная инстанция выдает распоряжение о перераспределении участка с муниципальными землями.
4. Подготавливается межевой план на образование участка.
5. На основании межевого плана регистрируется право на новый участок, собственность на исходный аннулируется.
6. Заявитель получает выписку из ЕГРН на участок с новым кадастровым номером и площадью.

Подведем итоги

Таким образом, при перераспределении формируются самостоятельные участки с обновленными характеристиками и документами. Перераспределение возможно между несколькими участками, а также между сформированным участком и землями муниципалитета.

Прежде чем заниматься юридическим оформлением перераспределения участков, следует получить информацию о предельных размерах и допустимых целевых назначениях земли в зоне расположения участка (выписка из ПЗиЗ), или получить консультацию кадастрового инженера (юриста).