Как определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности

Земля во все времена была одной из главных ценностей. По этой причине она и выступала причиной споров и конфликтов даже между некогда близкими людьми. Споры о праве собственности, о неправомерном использовании, определении порядка пользования земельным участком – всё начинается с невозможности договориться между собой без судов.

Необходимость определения порядка пользования землей возникает, когда земля находится в общей собственности нескольких лиц. Если долю каждого выделить невозможно, нужно установить, кто и как сможет получить доступ к определённой части участка. Только так получится избежать нарастания конфликта и, конечно, сэкономить свои нервы и деньги.

Когда это требуется?

На практике часто встречаются ситуации, когда надел находится в общей собственности, то есть у него сразу есть несколько владельцев. Доля каждого из них может быть определена в документах, а иногда данных об этом может и не быть (тогда права считаются равными).

Общая собственность возникает по одному из следующих оснований:

• совместное приобретение участка, когда изначально доли каждого сособственника не выделялись;
• покупка земли одним из супругов в браке, если объект в итоге признаётся совместно нажитым. Противоречия могут возникнуть в случае расторжения брачных отношений и последующего раздела имущества;
• дарение участка сразу нескольким лицам;
• наследование участка, когда выделение доли каждому наследнику было неосуществимо;
• иные основания.

Права на участок в этом случае реализуются на совместной основе. Но не всегда лица могут договориться о конкретных обстоятельствах и некоторых особенностях общего пользования землей. Один считает, что имеет больше прав по какой-то причине, другой, что иные злоупотребляют своими правами. Как итог – нарастающие противоречия.

Выдел доли

Самый оптимальный вариант избежать конфликта между сособственниками – выделить доли каждого, обозначив участки в отдельные обособленные владения. Это позволит полностью разделить землю каждого участника отношений и впоследствии минимизировать любое общение между лицами, если такая необходимость есть. А также даст возможность продажи доли земельного участка при желании.

Возможность выдела закрепляется в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса России. Процедура реализуется как на основании заключенного между сособственниками соглашения, так и через суд, если договорённости достичь не удаётся.

Если выдел в натуре по каким-либо причинам невозможен, то лицо, которое инициировало процедуру, вправе рассчитывать на компенсацию от остальных сособственников.

Когда выдел невозможен

Не всегда реальный выдел доли осуществим. В некоторых случаях земля так и останется совместной собственностью. Если ранее доли каждого сособственника определены не были, то разрешается перевести собственность в совместную долю, а вот определить часть каждого в натуре может быть невозможно по следующим причинам:

1. слишком маленькая площадь;
2. выдел доли в натуре физически невозможен из-за расположения или проходящих по нему коммуникаций.

Законодатель установил минимальную площадь для выдела. Если после проведения экспертизы выяснится, что площадь участка не соответствует установленным нормам, процедуру реализовать не получится. Для выдела в натуре под каждую категорию земель установлены следующие минимальные размеры:

• для личного хозяйства – это 4 сотки;
• садоводство и огородничество – от 6 соток;
• участки сельхозназначения – 2 и более гектара.

Так, если выдел невозможен, сособственникам остаётся или смириться с установленным порядком, или определить размер своей доли применительно к существующим обстоятельствам.

Добровольный порядок

Не всегда определение порядка влечёт за собой неразрешимые конфликты. Обычно сособственники могут договориться и самостоятельно решить, кто и как будет использовать общую землю.

Оформляется процедура соглашением, которое заверяется у нотариуса. Документ может содержать следующие моменты:

• к какой части участка у каждого владельца будет доступ;
• до какой границы каждый из сособственников сможет вести свою деятельность;
• в какие периоды времени к определённым участкам будет доступ (определённого лица или всех сособственников);
• какую компенсацию получит владелец за условное уменьшение его части;
• иные моменты, касающиеся общего пользования землёй.

Определение через суд

Несмотря на возможности решить вопрос добровольно и самостоятельно, не все граждане могут договориться между собой. Причины тому могут быть разные: несогласие с предлагаемыми условиями, личная неприязнь и так далее. В таком случае одна из сторон может обратиться в судебные органы с исковым заявлением, указав ответчиком остальных совладельцев.

При разрешении ситуации суд исходит из следующих моментов:

• части каждого собственника;
• сложившегося порядка пользования. Например, если на протяжении длительного периода времени одна сторона занимала большую часть, а вторая этому не возражала, но по документам доли были равными, то суд может определить дальнейший порядок пользования именно так;
• заключения эксперта. Специалист может указать на невозможность фактического выдела, а также на возможность иного способа разделения с максимальным учётом интересов каждой стороны. Таким специалистом считается кадастровый инженер, который может привлекаться как одной из сторон, так и непосредственно судом;
• наличия ранее заключенного между сторонами соглашения. Если оно было заключено, то изменить порядок можно лишь при указании весомой причины невозможности дальнейшего его исполнения.

В заседание могут быть приглашены не только свидетели от каждой из сторон, но и предоставляться документы, подтверждающие их правовую позицию. Они указывают на сложившиеся особенности пользования и иные факторы, имеющие значение для дела.

Сервитут

Закон и общий смысл справедливости предполагают, что никто не может мешать лицу пользоваться своими правами, в том числе – принадлежащим наделом. Но что делать в ситуации, когда добраться до своего участка невозможно из-за его расположения?

Если говорить простым языком, земельный сервитут – это право на использование чужого участка. Например, земля находится за участком другого владельца и пройти к ней можно только через него и никак иначе. Но совладелец или сосед не разрешает использовать её в таких целях. Что делать в подобной ситуации?

Закон предусматривает два варианта:

1. заключить с владельцем другого участка соглашение, которое в некоторых случаях может предполагать и оплату за пользование. Оформить его нужно у нотариуса;
2. обратиться в суд с иском. Суд может предусмотреть выплату компенсации, если сервитут затрагивает права другого лица. Например, чтобы обеспечить проход или даже проезд определённой техники, сосед вынужден прекратить на части земли ее возделывание, что приводит к убыткам.

Земля является одним из самых ценных видов собственности. На практике часто бывает так, что она находится в совместном владении нескольких лиц и выделить реальную часть каждого не представляется возможным. В такой ситуации граждане могут либо попытаться договориться самостоятельно, либо решить вопрос с порядком пользования частью каждого из них через суд. Ситуация будет решаться с учётом размера долей, сложившегося ранее порядка и иных факторов, имеющих значение для урегулирования спора.