Приватизация земельного участка, находящегося в аренде

Аренда наделяет лицо правом лишь использовать участок, который не является его собственностью. Пределы использования ограничиваются текстом заключенного договора. Получить полный объём прав на землю можно, только став полноправным ее собственником. Приватизация земельного участка, находящегося в аренде теоретически возможна, но на практике это происходит только в строго определённых случаях.

При этом нужно понимать, что арендованный участок уже имеет владельца, тогда как в указанном случае приватизация предполагает передачу его в собственность новому хозяину. Отсюда и происходит основное противоречие. Возможность такой процедуры в большинстве случаев зависит от того, кто выступает арендодателем.

Правовое регулирование

Земельные отношения в целом и приватизация в частности регулируется рядом законодательных норм, среди которых:

• Земельный кодекс РФ (статья 22 – аренда, 25 – возможность передачи надела гражданам и организациям);
• ФЗ № 93 от 30.06.2006 года устанавливает упрощённый порядок приватизации в определённых условиях;
• ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» устанавливает порядок перевода недвижимости в собственность из владения государственных и муниципальных органов;
• ФЗ № 178 от 21.12.2001 года устанавливает особенности передачи частным лицам муниципальной собственности.

Анализируя указанные правовые акты, а также нормы Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод о том, что если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то получить в собственность её будет возможно. Если же объект арендован у частного лица, то получить принадлежащий ему объект можно будет лишь на основании гражданско-правового договора.

Возможность приватизации арендованной земли

По общему правилу, приватизация – это передача недвижимости в собственность. Аренда земли у собственника не наделяет гражданина правом приобретения её в собственность, если об этом прямо не указывается в тексте соглашения. И даже если такая возможность есть, речь идёт не о безвозмездной передаче, а о выкупе за оговоренную или рыночную стоимость.

Приватизируются объекты, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Они также могут быть выданы лицу по договору аренды, как краткосрочной, так и длительной. В таких случаях возможность приватизировать имеется.

При этом передача государственной или муниципальной земли в собственность допускается не всегда, а лишь в определённых ситуациях. В первую очередь необходимо, чтобы надел был получен до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до ноября 2001 года. Но на этом список требований не оканчивается.

Условия приватизации муниципального земельного участка

Земля может быть передана в собственность арендатору при соблюдении ряда условий:

• срок договора аренды должен составлять не менее 20 лет. То есть объекты, переданные на основании краткосрочной аренды, приватизировать нельзя;
• надел должен находится в аренде не менее трёх лет;
• если на территории участка имеются строения, которые находятся в собственности арендатора. Это могут быть как жилые, так и нежилые объекты, главное, чтобы они были должным образом оформлены и являлись капитальными;
• гражданин не должен ранее использовать свое право на приватизацию, так как оно предоставляется лишь однократно.

Такое право возникает у дееспособных граждан, которые достигли совершеннолетия.

Необходимость приватизации

Приватизированный участок имеет ряд преимуществ перед арендованным:

• его можно продать, подарить, передать на основании иного договора, то есть распоряжаться им в соответствии с собственной волей с минимальными ограничениями;
• если земля будет изыматься для государственных и муниципальных нужд, собственник получит право на компенсацию. В случае с арендой просто расторгается договор;
• правовая защита от претензий иных лиц на аренду.

Процедура передачи в собственность

Процедура приватизации состоит из нескольких последовательных этапов:

1. Определение собственника. Чаще всего это муниципальное образование.
2. Подготовка заявления, которое будет передано в администрацию.
3. Проведение кадастровых работ и получение иной технической документации. Необходимо будет провести процедуру межевания, установить границы надела, внести сведения в базу Росреестра.
4. Направление заявления в администрацию муниципалитета (если объект находится в собственности государства, то в Росимущество). Далее нужно будет расторгнуть договор аренды и дождаться решения.
5. Регистрация объекта в Росреестре на своё имя.

Заявление, подаваемое в администрацию, один из важнейших документов. Он должен содержать следующие сведения:

• данные о заявителе;
• данные об участке;
• ссылка на договор аренды, заключенный ранее;
• цель использования;
• информация о строениях, располагающихся на участке.

К заявлению нужно приложить копии всех документов, которые подтверждают позицию заявителя:

• паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• документация на земельный участок, например, кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
• договор аренды;
• документы на возведённые строения.

Решение принимается на основании поданного заявления и документации, поэтому нужно внимательно подойти к процедуре. Ошибка может привести к отказу, а, соответственно, и потере такой возможности.

Стоимость приватизации

Приватизация предполагает бесплатную передачу объекта в собственность, этим она и отличается от простого выкупа. Однако, процедура всё же потребует некоторых расходов.

Так, нужно будет получить выписку из ЕГРН, копии документов, если были утеряны (в общей сложности – до нескольких тысяч рублей). Также потребуется процедура государственной регистрации, которая проводится после принятия решения администрацией. Пошлина составит 350 или 2000 рублей в зависимости от назначения земли.

Сроки реализации процедуры

Сроки решения проблемы зависят от того, какие документы уже имеются на руках у лица. В среднем, процесс длится несколько месяцев.

Если речь идёт о приватизации участка на основании так называемой «дачной амнистии», то процесс займёт не более двух недель.

Причины для отказа в приватизации

Не всегда процедура проходит так, как этого хочет заявитель. В некоторых случаях возможен отказ, если:

• срок аренды завершился;
• права на участок отсутствуют вовсе;
• участок изымается для государственных или муниципальных нужд;
• не был предоставлен полный пакет документов;
• земля вовсе изъята из оборота;
• срок ее использования составляет менее трёх лет.

Аналогичные причины для отказа имеются и у процедуры выкупа.

Учитывая сложность процедуры и её особенности, к решению нужно подойти максимально профессионально. Важно учесть все моменты, правильно составить заявление и выполнить все шаги, тогда и шанс отказа будет минимальным.

Заключение

Приватизация арендованной земли возможна, но только в строго оговоренных случаях. Если арендодателем выступает гражданин или организация, то приобрести участок можно только на основании гражданского договора, если участок принадлежит муниципальному образованию или государству, то шансы на приватизацию существенно возрастают. При этом нужно, чтобы договор аренды соответствовал ряду требований, а арендатор выполнил ряд действий, начиная от сбора документации и подачи заявления и заканчивая регистрацией объекта в Росреестре.