Что такое сервитут на земельный участок и как его установить

Представьте: вы владелец участка земли, а попасть на него или использовать его не можете без разрешения соседей. И это не загадка с кучей «неизвестных». Все гораздо проще – не установлен земельный сервитут. Такая ситуация происходит сплошь и рядом, когда собственник земли может попасть на нее, а также снабдить водой или электричеством лишь через соседний участок. Это не лишает соседа права собственности (или иного права, на основании которого земля находится в распоряжении). Просто наделяет правом владельца одного надела на установление сервитута на земельный участок соседа, лишь ограничивая при этом его право на землю.

Сервитут представляет собой право пользования чужим имуществом. Собственник надела не должен препятствовать иным лицам в реализации их законных интересов, даже если такое установление требует обеспечения прохода или проезда через собственную землю.

Правовое регулирование обременения

Понятие сервитут известно ещё с Римского права, по сути, из него термин и происходит. В современном отечественном законодательстве процедура регулируется двумя основными правовыми актами: Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом (когда речь идёт об установлении права именно на надел).

Определение и основные моменты установлены в статьях 274-277 ГК РФ. Земельным кодексом РФ определяются правила установления публичного обременения, о чём говорится в статье 23.

Важность Гражданского кодекса в регулировании данного вопроса определяется ещё и возможностью установления права пользования чужим участком на основании соглашения, а договорные отношения — это прерогатива Гражданского законодательства.

Понятие сервитута на земельный участок

Под сервитутом, в соответствии с действующим законодательством, понимается закрепление такого правового режима, который обеспечит определённым лицам возможность получить доступ к своим объектам (например, к своему собственному участку).

Сервитут в некоторой части ограничивает права законного владельца земельного надела. Пределы таких ограничений зависят от конкретных обстоятельств. Так, например, имеются несколько участков, которые располагаются рядом. Один из них находится между остальными так, что проход к нему будет возможен только по смежным. Для того, чтобы собственник смог воспользоваться своим правом, устанавливается обременение в виде обеспечения прохода и даже проезда.

Ещё одна ситуация – когда надел, принадлежащий лицу, мешает проходу к общедоступным объектам, например, водоёму. В таком случае собственник обязан обеспечить проезд и проход всем желающим, а значит устанавливается публичный сервитут.

Порядок установления ограничения

Земельный сервитут может быть установлен по ряду причин:

• обеспечение прохода к иному участку;
• обеспечение постоянного проезда к общедоступным объектам;
• создание условий для проезда техники в целях строительства сооружений, линий передач и так далее;
• по иным причинам для обеспечения нужд собственника недвижимости (абзац 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ; п. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Существует два основных способа установления такого ограничения:

1. Заключение соглашения. Документ обязательно регистрируется через Росреестр. Без такой процедуры он не будет считаться установленным, о чём говорит Земельный кодекс в пункте 9 статьи 23.
2. Через суд. Такой метод применяется, если стороны не могут прийти к соглашению (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ).

Заключение соглашения

Собственники двух смежных территорий могут договориться об установлении ограничения, при котором участок одного будет использоваться для реализации прав другого. В качестве стороны может выступать государственный или муниципальный орган, если речь идёт об установлении публичного ограничения. Порядок действий будет следующим:

1. стороны оговаривают возможность и условия соглашения;
2. составляется документ, именуемый соглашением, проводится его согласование;
3. соглашение и перечень сопутствующих документов подаются сторонами в Росреестр;
4. заверенные экземпляры выдаются заявителям по истечении срока на рассмотрение.

Соглашение может предусматривать разные условия, вплоть до выплаты компенсации собственнику за использование его надела.

Судебный порядок установления сервитута

Довольно часто, на практике, стороны не могут договориться об установлении ограничения. Одна считает, что ее право собственности не должно нарушаться и использование может причинить повреждения имуществу и убытки, вторая требует доступа уже к своему собственному объекту. В такой ситуации обременение может быть установлено только через суд.

Лицо, для которого принятие ограничения считается необходимым, вправе обратиться в суд по месту нахождения участка. Порядок действий будет следующим:

1. лицо обращается к собственнику участка, который преграждает ему дорогу к своему объекту;
2. в случае отказа подготавливается исковое заявление, содержащее требование, а также обоснование, почему это необходимо. Нужно будет доказать суду, что только с помощью сервитута истец может реализовать свои права;
3. после вынесения решения, нужно дождаться его вступления в законную силу, получить заверенный экземпляр судебного акта (решения);
4. обратиться с полученным документом в Росреестр и провести регистрацию.

Публичный сервитут

Принятие ограничения в частном порядке обеспечивает реализацию прав конкретных граждан или организаций, тогда как публичные отношения всегда подразумевают возможность обеспечения прав неограниченного перечня лиц. В этом и заключается основное отличие частного сервитута от публичного.

Определяется такое ограничение на основании законодательных актов, как государственных, так и субъектов и даже муниципальных. По сути, оно нужно, чтобы обеспечить государственные интересы, а также интересы населения, полностью или в определённой части.

Основными признаками публичного сервитута считается то, что он:

• устанавливается для реализации интересов государства или общества;
• определяется на основании закона;
• может устанавливаться путем проведения общественных слушаний или заседаний.

В качестве целей может выступать:

• право на передвижение через территорию;
• возможность выполнения ремонтных или строительных работ, направленных на общественные интересы, например, через землю идёт линия связи;
• осуществления дренажных мероприятий;
• возможность водозабора или иных действий, связанных с использованием водных ресурсов;
• обеспечение условий для прогона сельскохозяйственных животных;
• обеспечение доступа техники и людей для сельскохозяйственных работ;
• право доступа к ресурсам, добываемым путём охоты и рыбалки;
• возможность проведения геологической разведки и работ;
• установление прохода или проезда к водному ресурсу.

После обращения в государственный или муниципальный орган (в зависимости от того, кто был инициатором установления ограничения), может быть принято одно из решений:

• отказ от выплаты возмещения;
• предложение выкупа участка;
• предоставление иного участка;
• произведение выплат в качестве компенсации.

Собственник может принять предложение или обжаловать его в судебном порядке.

Инициация установления публичного сервитута

Любой гражданин имеет право обратиться с заявлением об установлении сервитута. Документ подаётся в администрацию муниципального образования (например, города или села) или в администрацию субъекта. Закон не содержит чёткого разграничения, когда и в какой орган нужно обращаться. Поэтому, если при рассмотрении будет выявлено, что дело относится к компетенции иной структуры, заявление будет перенаправлено по подведомственности.

Заявка обязательно должна содержать следующие данные:

• информация о наделе, на котором планируется установить ограничение;
• цель установления обременения, например, обеспечение проезда к водоёму;
• период действия;
• данные о собственнике;
• сведения о заинтересованных лицах.

После принятия заявления госорган должен обеспечить проведение слушаний, в которых принимают участие все заинтересованные лица (граждане, которым потребуется проход, организации, находящиеся поблизости, собственник участка и так далее).

Только после слушаний может быть принято решение органа, которое обязательно учитывает мнение всех потенциально заинтересованных лиц.