Расчет арендной платы за земельный участок

Получить земельный надел в аренду может быть достаточно выгодно, если его собственником является муниципальный орган или государство. Но если при заключении сделки с частным лицом для определения стоимости стороны могут руководствоваться собственной волей и договорённостями, то рассчитать стоимость аренды земельного участка при заключении договора с муниципалитетом нужно по правилам, установленным законодательством.

Если же речь идёт об аренде с частником, будь то организация или физическое лицо, цена аренды будет зависеть от рыночной стоимости и договорённости между сторонами. Стороны вправе привязать её к кадастровым показателям, но не обязаны делать этого.

Правовое регулирование

Арендные отношения регулируются несколькими правовыми актами. Если объектом выступает земельный надел, то следует учесть нормы Земельного, а также Гражданского кодекса РФ. Однако ключевую роль в расчёте стоимости аренды земельного надела играет другой правовой акт.

Так, Постановление Правительства РФ № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» содержит правила расчёта цены аренды и иные относящиеся к вопросу моменты.

Что такое кадастровая стоимость и как влияет на цену аренды?

Взять земельный надел у государства или муниципалитета можно при разных обстоятельствах. Земля может быть предоставлена по результатам аукциона, договор может быть заключен напрямую. В каждом случае на размер арендной платы будет влиять кадастровая оценка участка.

Кадастровая стоимость – это цена надела, определяемая в результате оценки участка государством. Для расчёта параметра в первую очередь используется назначение участка. То есть, говоря простым языком, кадастровая оценка – это цена, которую установило государство.

При определении кадастровой стоимости используются следующие данные:

• назначение участка, например, земли для ЛПХ будут оцениваться иначе, чем промышленные;
• размер, то есть площадь земельного надела;
• расположение. При определении цены будет учитываться, находится ли надел в центре города или за его пределами, но более подробные особенности расположения могут быть не учтены вовсе, например, не всегда учитывается, есть ли рядом транспорт и как далеко от средств коммуникации;
• наличие строений.

Как правильно рассчитать арендную плату

По общему правилу, арендная плата при аренде земель, принадлежащих государственному и муниципальному фонду, рассчитывается на основании кадастровой стоимости. Данный порядок используется, если участок не передаётся по результатам торгов. Однако в торгах кадастровая стоимость берётся в расчёт для определения первоначальной арендной платы.

Она будет составлять некоторый процент от кадастровой стоимости, но точный коэффициент, который используется для расчета аренды зависит от типа участка:

• 0,01%, если земли были изъяты из оборота, но при этом могут быть переданы в аренду. Это выгодно государству, так как самостоятельно использовать такие земельные наделы достаточно проблематично ввиду их фактического состояния, а частный инвестор может попытаться восстановить их или изменить назначение и найти иное применение. Однако не все земли передаются в таком случае. Например, если имеет химическое отравление или радиационное заражение, то передача частным лицам невозможна. Также данная ставка применима, если гражданин или организация имеют определённые налоговые льготы;
• 0,6%, если участок будет использоваться гражданином для ведения личного подсобного хозяйства или ведения сельского хозяйства, в том числе для организации различных кооперативов;
• 1%, если речь идёт о реализации заключенного ранее концессионного соглашения, то есть земельный надел передаётся для реализации каких-то коммерческих контрактов;
• 1,5%, если договор заключается в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ. Например, если речь идёт о развитии застроенной территории, о предоставлении гражданину участка, когда он имеет право на первоочерёдное приобретение надела, если земля передаётся организации для строительства стандартного жилья и так далее;
• 2%, если участок применяется для разработки недр. Повышенная, в данном случае, ставка объясняется важностью природных ресурсов и их потенциальной высокой ценой.

Размер будет определяться по годам, по специальной формуле:

В итоге цена аренды рассчитывается за каждый календарный год, далее, если кадастровая цена меняется, то пересматривается и арендная стоимость. Данный момент обычно указывается в договоре.

Как рассчитать аренду при заключении договора с частным лицом

Чаще всего, когда речь идёт о заключении договора с гражданином или организацией, стороны сами договариваются об арендной плате. В итоге цена может быть абсолютно любой. Но законодатель всё-таки предлагает к использованию определённый порядок.

Так, имеется формула, которая чаще всего используется, когда других вариантов для расчета аренды у частного лица не нашлось. Например, в договоре отсутствует размер платы и обязательство не выполняется добровольно. Можно использовать формулу при подаче иска в суд или направлении претензии.

Выглядит она следующим образом:

Формула определяет цену за календарный год, месячную стоимость можно получить на основании простых математических расчётов.

Практические особенности, на которые нужно обратить внимание

Определение кадастровой стоимости и, соответственно, размера арендной платы, производится по строго установленным правилам. Но на некоторые моменты нужно обратить дополнительное внимание:

1. размер кадастровой стоимости повышается на 5,2% каждый год, соответственно, может измениться и сумма за аренду;
2. кадастровая стоимость часто существенно отличается от рыночной. Она часто и не в полной мере учитывает расположение, состояние участка, а также вовсе не отражает расположение относительно важных объектов, например, наличие рядом инфраструктуры и иные моменты. Обычно кадастровая цена ниже рыночной, но бывают и обратные ситуации;
3. получить информацию можно, обратившись в кадастровую палату.

Преимущества и недостатки такого метода расчёта арендной платы

На практике данный параметр не меняется каждый год. Как правило, перерасчёт проводится раз в 3-5 лет. Обновление информации – масштабный процесс, который вызывает множество противоречий и разногласий, так как арендаторы выступают против изменений цены. Но в то же время, она не может оставаться прежней, в реалиях рыночной экономики и инфляции.

Муниципалитет имеет хороший источник дохода от сдачи участков в аренду, соответственно, ему выгоден и перерасчёт кадастровой цены. То есть позиция меняется в зависимости от стороны, то есть арендодателя.

Получается, что порядок имеет как реальные преимущества, так и некоторые недостатки, связанные, в первую очередь, с возможностью изменения размера платы, вносимой за пользование.

Подведем итоги

Рассчитать стоимость аренды участка можно, используя его кадастровую стоимость. Далее нужно учесть ряд факторов, включая тип участка и наличие у арендатора особых прав, чтобы правильно рассчитать сумму платежей. Если же речь идёт об отношениях между частными лицами, то они вправе как использовать предоставленную формулу, так и прописать в договоре свой порядок и конкретный размер, основанный на рыночных реалиях и договорённости.