Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Автор: Виктор С.

Право оставить в залог недвижимое имущество – один из способов обеспечить взятые на себя или третье лицо обязательства. При этом законодатель предусматривает возможность залога не только права собственности, но и других имущественных прав. Залог права аренды земельного участка стоит в ряду таких обеспечительных мер, под которые некоторые банки идут навстречу заемщикам и выдают кредит.

На практике такие отношения вполне возможны, хоть и встречаются реже, чем обычная ипотека. Подобный тип соглашений имеет свои особенности и во многом их реализация зависит от воли арендодателя.

Правовое регулирование

Правовое регулирование залога права арендыДанные правоотношения регулируются, в первую очередь, общими правовыми нормами, касающимися залога в целом. Так, параграф 3 части 1 Гражданского кодекса полностью посвящается подобным договорам, а отдельный ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует особенности, касающиеся именно ипотечных сделок, под определение которых и попадает залог права аренды ЗУ.

Рассматривая особенности такого вида отношений, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 358.1 ГК РФ «Залог обязательственных прав».

ГК РФ Статья 358.1

Прямо возможность передачи права временного пользования в залог предусматривается пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ. Норма устанавливает, что за исключением ряда случаев, арендатор вправе использовать свои права в качестве обеспечительной меры в обязательстве.

Скачать для просмотра и печати: Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Понятие и особенности залога права аренды

Понятие и особенности залога права арендыИпотека — это залог недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательства. Законодатель предусмотрел правовую возможность передачи в качестве предмета залога не только права собственности на какую-то вещь, но и, например, права аренды.

Полученное в залог право заключить в будущем договор аренды будет в данном случае выступать в качестве обеспечительной меры. Если должник не выполнит своё обязательство, залогодержатель получит возможность перезаключить сделку с арендодателем. И использовать участок можно будет точно так же, как его использовал бы залогодатель. Плюс ко всему реализовать право пользования, полученное в залог, можно с торгов.

При этом подобные отношения имеют ряд особенностей:

  • если предметом договора выступает строение, расположенное на арендованном участке, аренда земли также должна передаваться и выступать в качестве способа обеспечения обязательства. Это правило следует из статьи 35 Земельного кодекса РФ, устанавливающей единство судьбы надела и строения, расположенного на нём;
  • если собственником выступает государство или муниципальное образование, срок ипотечного договора не должен превышать срок первоначальной сделки. При этом нужно будет обязательно получить согласие собственника;
  • если срок аренды государственной или муниципальной земли составляет более пяти лет, то согласие брать не нужно, потребуется лишь уведомление собственника;
  • если арендодателем выступает частное физическое лицо или организация, получение согласия носит обязательный характер;
  • передать права по залогу можно только в пределах срока действующей аренды.

Залогодержатель вправе после обращения взыскания реализовать право с публичных торгов. В таком случае оформляется не купля-продажа, а уступка требования (цессия).

Банковские условия и программы залога на право аренды

Банковские условия и программы залога на право арендыФинансовые организации охотно работают с залогом недвижимости, так как такая собственность имеет весомую ценность и ее считают ликвидным активом. С арендой ситуация несколько иная. Оценить стоимость такого актива, а также востребованность на рынке бывает достаточно трудно.

Банк пойдёт на сделку только когда предлагаемое в ипотеку право можно будет реализовать быстро и по выгодной стоимости. Аренда довольно специфична в этом плане, поэтому подобные предложения встречаются не так часто. Лишь самые крупные участники рынка соглашаются на заключение подобного договора.

При этом обязательно нужно учесть некоторые особенности:

  • потребуется оценка стоимости объекта и его ликвидности. В некоторых случаях работа специалиста оплачивается за счёт средств заёмщика. Данный момент нужно уточнять заранее;
  • не стоит рассчитывать на большой размер кредита. Чаще всего временное пользование не оценивается высоко, и кредитор предлагает лишь краткосрочные варианты займа;
  • срок действия договора займа не может превышать срок пользования наделом;
  • большая часть банков предъявляет требование, чтобы строения, располагающиеся на участке, принадлежали потенциальному должнику. Для этого они должны быть должным образом оформлены.

Распространённая ситуация – заключение договора при условии выдачи целевого займа под строительство дома на таком участке. После строительства в качестве предмета залога сможет выступать строение, даже если оно считается незавершённым.

Конкретные банковские программы на 2019 год

На финансовом рынке не так просто найти банк, который предлагает подобные кредитные программы. Но среди самых крупных финансовых организаций предложения встречаются:

БанкУсловия кредитования
Сбербанк
  • От миллиона до 10 миллионов рублей
  • Срок от 3 месяцев до 7 лет
  • Ставка от 14,5 процентов
ВТБ Банк Москвы
  • От миллиона до 30 миллионов рублей
  • От 3 месяцев до 8 лет
  • Ставка от 11,15 процентов
Райфайзен Банк
  • От 0,8 миллионов до 26 миллионов рублей
  • От 3 месяцев до 8 лет
  • Ставка от 11,5 процентов

Указанные условия не являются окончательными. Каждый случай рассматривается сотрудниками банка индивидуально, в зависимости от кредитной истории заёмщика, ликвидности и так далее.

Условия договора: на что обратить внимание

К договору залога права аренды предъявляются общие требования, как к любой ипотечной сделке. В первую очередь, это касается письменной формы – устное обязательство не будет иметь никакой юридической силы.

Договор также подлежит обязательной государственной регистрации. Об этом говорит пункт 1 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Текст документа также должен соответствовать определённым требованиям. Так, в нём должны быть отражены:

  • основные реквизиты, то есть дата, номер и наименование документа;
  • реквизиты сторон сделки;
  • срок действия договора, который не должен превышать срок аренды;
  • условие о том, что арендодатель дал прямое согласие на залог права, если иное не предусматривается законом;
  • полные реквизиты участка и договора аренды, на основании которого заёмщик пользуется участком.

Гражданский кодекс (статья 339, пункт 4) прямо указывает, что несоблюдение письменной формы повлечёт недействительность сделки. Отсутствие государственной регистрации приведёт к тому, что документ вовсе будет считаться незаключенным.

Порядок передачи права аренды в залог

Найти кредитора, который согласится на залог права аренды, не так просто. Это не самое ликвидное право, поэтому и рассчитывать на выгодные условия тоже не приходится.

Если же поиск предложения всё же завершился успехом, оформление договора производится в следующем порядке:

  1. выбрать конкретный банк или иную финансовую организацию из найденных предложений, если их было несколько;
  2. оговорить условия с представителем займодавца. Организации будут действовать в рамках имеющихся программ, но в некоторых случаях заёмщики могут рассчитывать на индивидуальное предложение;
  3. получить предварительное согласие от банка на заключение договора. Для этого представитель кредитора должен как минимум осмотреть участок, изучить имеющиеся документы. Без проведенного межевания и постановки участка на кадастровый учет банк сделку скорее всего не одобрит;
  4. получить согласие от арендодателя на залог права, если такое согласие требуется в соответствии с законом и условиями сделки;
  5. заключить договор. Нотариальное заверение не потребуется, нужно составить документ в простой письменной форме;
  6. зарегистрировать сделку в Росреестре. Можно произвести регистрацию через МФЦ на территории субъекта, то есть не обязательно проводить сделку именно в том населённом пункте, в пределах которого расположен надел.

После оплаты кредита залог должен быть снят. Для этого требуется совместное заявление кредитора и заёмщика, а также наличие документов от банка, подтверждающих отсутствие задолженности. Если займодавец отказывается добровольно снять обременение, придётся обращаться в суд за защитой своих интересов.

На стадии получения предварительного согласия от банка, проводится оценка ликвидности права аренды. Если надел не имеет особой ценности, например, расположен далеко от средств коммуникации и транспортных систем, находится в состоянии, непригодном для прямого использования, то банк может отказать в заключении сделки, так как не сможет реализовать право аренды в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств.

Подведем итоги

Залог права аренды – менее распространённый тип сделки, чем залог недвижимости, к примеру, такого же участка, находящегося в собственности. Всё же некоторые банки предлагают подобные кредитные программы. Заёмщик должен понимать, что условия договора будут менее выгодными, так как аренда менее ликвидна, чем собственность, что создаёт дополнительные риски для кредитора. При оценке рисков учитывается возможность, полученная кредитором, реализовать в последующем данное право, что зависит от множества факторов, начиная от расположения надела и заканчивая его фактическим состоянием.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве +7-499-703-35-33 доб. 897 и Санкт-Петербурге +7-812-309-06-71 доб. 550.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 516 голосов
Загрузка...

Автор публикации

Владимир

Владимир Михайлович

Высшее юридическое образование (российское право). Опыт работы в юридической сфере – более 9 лет.

Публикаций:
Виктор

Виктор Альбертович

Дипломированный, практикующий юрист. Опыт работы в юридической сфере – с 2011 года. Окончил университет по специальности «Правоведение», в 2013 г. прошел магистратуру по специальности «Юрист». Консультация граждан по пенсионным, социальным вопросам, трудовому праву.

Публикаций:
Дмитрий

Дмитрий Андреевич

Образование: высшее юридическое. В 2014 году окончил Владимирский юридический институт ФСИН России, специальность «Юриспруденция». Занимается консультацией физических лиц по наследственным делам, трудовым спорам, земельному праву.

Публикаций:
Юлия

Юлия Игоревна

Кадастровое образование. Работала в Росреестре, сейчас – кадастровый инженер. Консультирование граждан по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, ипотеки, налоговым вычетам, земельному праву.

Публикаций:
Наталья

Наталья Сергеевна

Образование: высшее юридическое (российское право). Профиль: основной – уголовно-правовой, дополнительный – гражданско-правовой. Прошла подготовку в ООО «Консультант Плюс». Консультирование граждан в бракоразводных процессах, по вопросам алиментов, уголовному праву.

Публикаций:
Алена

Алена Андреевна

По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.

Публикаций:
Бесплатный вопрос юристу

Другие статьи по теме

Оставить комментарий

Adblock
detector