Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Аренда – это отношения, направленные на передачу объекта во временное пользование на коммерческой основе. Предметом может выступать недвижимость, в том числе и земельный надел. Расторжение договора аренды земельного участка допускается законодателем при условии соблюдения порядка и наличия обязательных для этого условий.

Закон чётко регулирует, в каких случаях отношения сторон могут быть прекращены. Просто так отказаться от своих прав и обязанностей по договору не получится.

Можно ли расторгнуть договор аренды земли?

Любые договорные отношения могут быть расторгнуты. Так, в соответствии с действующими правовыми нормами отношения сторон могут прекращаться в следующих ситуациях:

1. по соглашению сторон;
2. в результате судебного разбирательства;
3. по инициативе одной из сторон, когда подобный случай прямо предусматривается законом или текстом сделки.

Арендные отношения имеют свои особенности. Поэтому это же касается и порядка их расторжения, а также условий, при которых это возможно.

По инициативе арендодателя

Условия, при которых аренда прекращается по требованию арендодателя, устанавливаются статьёй 619 ГК РФ.

Это возможно, если:

• условия договора существенно нарушаются или нарушаются неоднократно;
• эксплуатация приводит к существенному ухудшению состояния земельного надела;
• арендная плата не вносится более двух раз подряд.

Указанная норма регулирует любой договор аренды. Земельным кодексом, а именно статьёй 46, вводятся особенности расторжения аренды именно земельного участка. Пункт 1 статьи устанавливает, что отношения прекращаются по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, тогда как пункт 2 вводит дополнительные причины для расторжения сделки по инициативе арендодателя:

• участок используется не по назначению или его эксплуатация приводит к снижению плодородия (если земля изначально относится к сельхозназначению) или загрязнению экологии;
• использование участка приводит к порче земель;
• обязательство по рекультивации, а также восстановлению состояния, необходимого для использования надела в соответствии с назначением, не исполняется.

Также прекращение отношений производится, если земельный надел предназначен для сельского хозяйства или под застройку, но не используется арендатором в срок, превышающий три года (если в законе или тексте сделки не указывается более длительный срок).

По инициативе арендатора

Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет основания для прекращения сделки по инициативе арендатора:

• арендодатель не предоставляет участок в пользование;
• арендатору чинятся препятствия в использовании участка, при которых он не может реализовать свои права;
• надел имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора, которые невозможно было обнаружить при передаче;
• надел оказался в состоянии, при котором он не может быть использован по назначению, при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не несёт никакой ответственности.

При этом договор может предусматривать дополнительные ситуации, когда расторжение будет возможно.

По соглашению сторон

Расторжение договора по соглашению сторон возможно даже без указания причин. Достаточно только составить и подписать дополнительное соглашение, предусматривающее прекращение отношений.

Документ подписывается добровольно и может содержать различные условия, например, арендатору даётся оговоренный срок, чтобы вывести своё имущество с участка или договор расторгается при оплате определённой компенсации. Если условие не противоречит закону, оно может быть включено в условия сделки.

Порядок расторжения договора аренды

Аренда расторгается в строго установленном порядке. Так, расторжение производится в одностороннем порядке, порядок следующий:

1. сторона, по воле которой отношения прекращаются, выбирает и обосновывает причину, по которой расторжение допускается;
2. второй стороне высылается уведомление о расторжении сделки и даётся срок на ответ в 30 дней, если иной период не установлен текстом договора;
3. по истечении оговоренного периода времени заключается соглашение о расторжении. Если вторая сторона не реагирует на уведомление, то придётся обращаться в суд.

Дело рассматривает либо суд общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица, либо арбитражный суд, если участок использовался в коммерческой деятельности, по месту регистрации ответчика или по месту расположения участка.

Как правильно составить уведомление

Законом не установлено особого бланка уведомления о расторжении договора. Такой документ составляется в простой письменной форме и обязательно должен содержать:

• полные реквизиты стороны, которая составляет документ. Так, физические лица указывают фамилию, имя и отчество, а также адрес, организации – ИНН, ОГРН и место расположения;
• реквизиты второй стороны. Указываются те же реквизиты, что и касательно заявителя;
• данные о заключенной ранее сделке и об участке, в отношении которого он заключался, например, его дата и номер;
• указание на основание, по которому сделку предлагается прекратить, например, из-за фактического неиспользования участка, его порчи и так далее;
• список нарушений, которые были допущены второй стороной, если они имелись. Указывается, когда нарушений множество, например, помимо основного нарушения, вторая сторона не выполняла своих обязательств, что при иных условиях не стали бы причиной для расторжения, но в комплексе существенно нарушают интересы заявителя;
• ссылка на соответствующие правовые акты;
• список приложений.

Документ предъявляется лично под роспись или направляется заказным письмом с описью вложения.

Подведем итоги

Арендные отношения могут быть прекращены по инициативе одной из сторон или по соглашению всех участников. В каждом случае есть свои особенности, но в любой ситуации важно соблюдение установленного порядка и особенностей. Если же расторжение неосуществимо, то договор продолжается до момента, указанного в тексте сделки, после чего прекращается по истечении срока.