Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Автор: Виктор С.

Аренда – это отношения, направленные на передачу объекта во временное пользование на коммерческой основе. Предметом может выступать недвижимость, в том числе и земельный надел. Расторжение договора аренды земельного участка допускается законодателем при условии соблюдения порядка и наличия обязательных для этого условий.

Закон чётко регулирует, в каких случаях отношения сторон могут быть прекращены. Просто так отказаться от своих прав и обязанностей по договору не получится.

Можно ли расторгнуть договор аренды земли?

Любые договорные отношения могут быть расторгнуты. Так, в соответствии с действующими правовыми нормами отношения сторон могут прекращаться в следующих ситуациях:

  1. по соглашению сторон;
  2. в результате судебного разбирательства;
  3. по инициативе одной из сторон, когда подобный случай прямо предусматривается законом или текстом сделки.

Арендные отношения имеют свои особенности. Поэтому это же касается и порядка их расторжения, а также условий, при которых это возможно.

О возможности прекращения отношений прямо говорит статья 46 Земельного кодекса РФ, которая указывает, когда именно сделка прекращается. Также стоит обратить внимание на статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают случаи, когда договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя и арендатора соответственно.

По инициативе арендодателя

Условия, при которых аренда прекращается по требованию арендодателя, устанавливаются статьёй 619 ГК РФ.

ГК РФ Статья 619

Это возможно, если:

  • условия договора существенно нарушаются или нарушаются неоднократно;
  • эксплуатация приводит к существенному ухудшению состояния земельного надела;
  • арендная плата не вносится более двух раз подряд.

Можно ли расторгнуть договор аренды землиУказанная норма регулирует любой договор аренды. Земельным кодексом, а именно статьёй 46, вводятся особенности расторжения аренды именно земельного участка. Пункт 1 статьи устанавливает, что отношения прекращаются по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, тогда как пункт 2 вводит дополнительные причины для расторжения сделки по инициативе арендодателя:

  • участок используется не по назначению или его эксплуатация приводит к снижению плодородия (если земля изначально относится к сельхозназначению) или загрязнению экологии;
  • использование участка приводит к порче земель;
  • обязательство по рекультивации, а также восстановлению состояния, необходимого для использования надела в соответствии с назначением, не исполняется.

Также прекращение отношений производится, если земельный надел предназначен для сельского хозяйства или под застройку, но не используется арендатором в срок, превышающий три года (если в законе или тексте сделки не указывается более длительный срок).

Закон предусматривает возможность расторжения сделки, заключенной с государственными или муниципальными органами, в случаях, когда расторгается договор комплексного освоения территории.

По инициативе арендатора

Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет основания для прекращения сделки по инициативе арендатора:

  • арендодатель не предоставляет участок в пользование;
  • арендатору чинятся препятствия в использовании участка, при которых он не может реализовать свои права;
  • надел имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора, которые невозможно было обнаружить при передаче;
  • надел оказался в состоянии, при котором он не может быть использован по назначению, при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не несёт никакой ответственности.

ГК РФ Статья 620

При этом договор может предусматривать дополнительные ситуации, когда расторжение будет возможно.

По соглашению сторон

Расторжение договора по соглашению сторон возможно даже без указания причин. Достаточно только составить и подписать дополнительное соглашение, предусматривающее прекращение отношений.

Данное соглашение обязательно подлежит государственной регистрации, если первоначальный договор аренды регистрировался через Росреестр (то есть его срок составлял от одного года или хотя бы одной из сторон выступало юридическое лицо).

Документ подписывается добровольно и может содержать различные условия, например, арендатору даётся оговоренный срок, чтобы вывести своё имущество с участка или договор расторгается при оплате определённой компенсации. Если условие не противоречит закону, оно может быть включено в условия сделки.

Порядок расторжения договора аренды

Аренда расторгается в строго установленном порядке. Так, расторжение производится в одностороннем порядке, порядок следующий:

  1. сторона, по воле которой отношения прекращаются, выбирает и обосновывает причину, по которой расторжение допускается;
  2. второй стороне высылается уведомление о расторжении сделки и даётся срок на ответ в 30 дней, если иной период не установлен текстом договора;
  3. по истечении оговоренного периода времени заключается соглашение о расторжении. Если вторая сторона не реагирует на уведомление, то придётся обращаться в суд.

Дело рассматривает либо суд общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица, либо арбитражный суд, если участок использовался в коммерческой деятельности, по месту регистрации ответчика или по месту расположения участка.

Помните, что от правильности составления искового заявления может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке документов, то напишите об этом через форму ниже.

Как правильно составить уведомление

Законом не установлено особого бланка уведомления о расторжении договора. Такой документ составляется в простой письменной форме и обязательно должен содержать:

  • полные реквизиты стороны, которая составляет документ. Так, физические лица указывают фамилию, имя и отчество, а также адрес, организации – ИНН, ОГРН и место расположения;
  • реквизиты второй стороны. Указываются те же реквизиты, что и касательно заявителя;
  • данные о заключенной ранее сделке и об участке, в отношении которого он заключался, например, его дата и номер;
  • указание на основание, по которому сделку предлагается прекратить, например, из-за фактического неиспользования участка, его порчи и так далее;
  • список нарушений, которые были допущены второй стороной, если они имелись. Указывается, когда нарушений множество, например, помимо основного нарушения, вторая сторона не выполняла своих обязательств, что при иных условиях не стали бы причиной для расторжения, но в комплексе существенно нарушают интересы заявителя;
  • ссылка на соответствующие правовые акты;
  • список приложений.

Документ предъявляется лично под роспись или направляется заказным письмом с описью вложения.

Подведем итоги

Арендные отношения могут быть прекращены по инициативе одной из сторон или по соглашению всех участников. В каждом случае есть свои особенности, но в любой ситуации важно соблюдение установленного порядка и особенностей. Если же расторжение неосуществимо, то договор продолжается до момента, указанного в тексте сделки, после чего прекращается по истечении срока.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве +7-499-703-35-33 доб. 897 и Санкт-Петербурге +7-812-309-06-71 доб. 550.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 516 голосов
Загрузка...

Автор публикации

Владимир

Владимир Михайлович

Высшее юридическое образование (российское право). Опыт работы в юридической сфере – более 9 лет.

Публикаций:
Виктор

Виктор Альбертович

Дипломированный, практикующий юрист. Опыт работы в юридической сфере – с 2011 года. Окончил университет по специальности «Правоведение», в 2013 г. прошел магистратуру по специальности «Юрист». Консультация граждан по пенсионным, социальным вопросам, трудовому праву.

Публикаций:
Дмитрий

Дмитрий Андреевич

Образование: высшее юридическое. В 2014 году окончил Владимирский юридический институт ФСИН России, специальность «Юриспруденция». Занимается консультацией физических лиц по наследственным делам, трудовым спорам, земельному праву.

Публикаций:
Юлия

Юлия Игоревна

Кадастровое образование. Работала в Росреестре, сейчас – кадастровый инженер. Консультирование граждан по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, ипотеки, налоговым вычетам, земельному праву.

Публикаций:
Наталья

Наталья Сергеевна

Образование: высшее юридическое (российское право). Профиль: основной – уголовно-правовой, дополнительный – гражданско-правовой. Прошла подготовку в ООО «Консультант Плюс». Консультирование граждан в бракоразводных процессах, по вопросам алиментов, уголовному праву.

Публикаций:
Алена

Алена Андреевна

По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.

Публикаций:
Бесплатный вопрос юристу

Другие статьи по теме

Оставить комментарий

Adblock
detector