Продление договора аренды земельного участка

Аренда земли – это один из вариантов законного использования участка. Не имеет значения, кто является собственником – государственный или муниципальный орган, частное лицо или организация, продлить договор аренды земельного участка можно, если конкретный случай соответствует нормам права, условиям сделки и воле сторон.

Законодатель предусматривает разные случаи. Иногда речь идёт об автоматической пролонгации, то есть продлении, в других случаях отношения продолжаются после подписания дополнительного соглашения. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Что такое аренда и как её продлить

Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.

Продление срока соглашения может быть осуществлено одним из следующих способов:

1. стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок окончания отношений;
2. заключается новый договор после окончания действия предыдущего;
3. отношения автоматически продлеваются. Для этого в тексте должна быть отметка, что такой вариант возможен.

Если речь не идёт об аренде участков, полученных в результате аукциона, процедура полностью зависит от воли сторон. Частное лицо, будь то гражданин или организация, вправе самостоятельно решать, продолжать ли отношения или нет.

Правовое регулирование

Арендные отношения, как и любые другие договорные отношения, регулируются, в первую очередь, Гражданским кодексом РФ. Так, правила аренды установлены статьей 606, в статье 607 определена возможность передачи участка во временное пользование, а в статье 610 говорится о сроке сделки.

Любые вопросы, касающиеся земли, устанавливаются Земельным кодексом РФ. А конкретно аренде посвящена отдельная глава под номером 4.

Учитывая тот факт, что большая часть сделок касаемо аренды подлежит государственной регистрации, необходимо учесть также нормы ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Акт определяет порядок такой регистрации и моменты, когда это необходимо.

Если договор заключен с частным лицом

В ситуации, когда соглашение об аренде заключалось с собственником – физлицом или организацией, сделка может быть продлена в любой момент. Вариантов в этом случае два:

1. заключить дополнительное соглашение. Такой документ может предусматривать новый срок окончания арендных отношений, а также возможность откорректировать иные моменты, в том числе и цену;
2. заключить новое соглашение.

Отношения также могут быть пролонгированы автоматически. Для этого в тексте сделки должно быть указано такое условие.

Если договор заключен с государством или администрацией муниципалитета

Аренда государственной и муниципальной земли требует особого порядка. Чаще всего земельный надел выдаётся после аукциона, соответственно, его продление будет реализовано на тех же условиях. Однако Земельный кодекс предусматривает случаи, когда проведение торгов не потребуется.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендаторы могут рассчитывать на заключение повторного договора без проведения торгов в следующих случаях:

• изначально участок был предоставлен без проведения торгов;
• участок предоставлялся через аукцион, но его назначение – ведение садоводства.

Следующий пункт этой же статьи устанавливает условия, при которых арендатор может рассчитывать на заключение нового договора:

• заявление о заключении новой сделки подано до истечения срока предыдущей;
• правами на приобретение такого надела не обладает иное лицо;
• предыдущая сделка не была расторгнута;
• есть основания для заключения договора без торгов.

Также пункт 5 данной статьи указывает, что новый договор может быть заключен однократно, если на нём располагается объект незавершённого строительства. Это будет возможно в следующих случаях:

• гражданин приобрёл право на объект, возведённый иным лицом, в результате проведения публичных торгов, а участок был изъят у предыдущего собственника после окончания срока;
• лицо является собственником объекта незавершённого строительства, участок изначально находился у него в аренде, при этом после окончания срока сделки по предоставлению земли в течение полугода администрация не обратилась в суд за изъятием.

Как оформляется продление аренды

По общему правилу, соглашение о продлении аренды нужно будет зарегистрировать, как и первоначальное. В целом, процедура продления выглядит следующим образом:

1. стороны договариваются об условиях новой сделки. Могут быть изменены некоторые моменты, например, размер оплаты;
2. договор подписывается сторонами. Подписание может быть реализовано и в момент регистрации, и заранее;
3. сделка регистрируется в Росреестре или через МФЦ. Нотариальное удостоверение не является обязательным и никакого преимущества не даёт.

Если для заключения новой сделки требуется проведение торгов, сначала нужно обратиться в администрацию и инициировать их проведение, затем принять в них участие и только после этого, если по результатам торгов будет заключен новый договор, обращаться в Росреестр.

Практические особенности продления договора

Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.

Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.

Заключение

Договор аренды земельного надела требует государственной регистрации практически во всех случаях, исключением считаются сделки между физлицами сроком до одного года. По окончании срока действия договора, он может быть продлён через заключение дополнительного соглашения или автоматически, если это было предусмотрено действующим договором. Вопросы пролонгации отношений регулируются рядом правовых актов, процедура проводится в строгом соответствии с законом.