Как перевести землю из аренды в собственность?

Право аренды не запрещает возводить на земельном участке капитальные строения, сооружения, или выращивать сельскохозяйственные культуры, если такие способы использования земли не противоречат виду разрешенного использования участка. Можно передавать землю в субаренду или использовать с целью получения прибыли. Право аренды предусматривает пользование и владение участком, но запрещает распоряжаться им по своему усмотрению: дарить, завещать, продавать. Перед пользователями земли очень часто встает вопрос: «Как осуществить перевод земли из аренды в собственность?» Всегда ли можно арендованную землю передать в собственность? Каков порядок процедуры выкупа земли и как определяется ее стоимость?

Рассмотрим эти и другие вопросы в данной статье.

Аренда участков у муниципалитета

Как можно получить земельный участок в пользование:

1. Путем участия в публичных торгах, организуемых муниципальным органом власти. Администрация предоставляет полностью сформированные участки, имеющие кадастровые границы (выполнено межевание). Участвовать в торгах могут все желающие, но тот, кто предложит большую арендную ставку, и будет заключать договор с местной властью.
2. Торги проводятся по инициативе физических или юридических лиц по поводу конкретного участка. В данном случае инициатор не обязательно станет пользователем земли: договор будет заключен, как и в первом случае, с предложившим наиболее выгодную арендную плату. Максимальный срок предоставления участка – 49 лет.
3. Без проведения торгов. На такой способ по закону могут рассчитывать льготные категории граждан: инвалиды и ветераны ВОВ; дети сироты; ветераны труда.
4. Земли, несформированные в границах, передаются во временное пользование с условием, что пользователь проведет за свой счет межевание участка.

Можно ли перевести землю из аренды в собственность бесплатно?

Арендованная земля не может быть передана в собственность физических или юридических лиц бесплатно.

Кто может оформить арендованную землю в собственность?

Чтобы запросить разрешение у местной власти на выкуп земли без аукционов, должны соблюдаться два условия:

1. Приоритетное право выкупа земельного участка имеет то лицо, которое обладает им на праве действующего договора аренды.
2. На участке имеется капитальное строение, принадлежащее арендатору земли на праве собственности.

Если в договоре не содержится прямых указаний на возможность или невозможность отчуждения участка в собственность, процедура выкупа происходит следующим образом.

Порядок процедуры по выкупу земельного участка

Для начала нужно убедиться, что все документы на земельный участок оформлены в соответствии с действующим законодательством. А именно:

1. У земельного участка должен быть кадастровый номер.
2. Границы участка должны быть уточнены (проведено межевание).

Данные работы проводит кадастровый инженер. Стоимость межевого плана в регионах различна, может зависеть от вида работ, объема и площади участка. В среднем цена на межевой план варьируется по стране от 7 до 15 тыс. руб.

В случае выкупа участка под ИЖС в администрации подготавливают следующий перечень документов:

1. Постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе в собственность.
2. Договор купли-продажи в нескольких экземплярах.

После того как владелец участка оплачивает выкупную стоимость и получает от администрации подписанные экземпляры вышеуказанных документов, ему необходимо зарегистрировать право в Росреестре. Заявление о регистрации права подается через любое отделение МФЦ. Дополнительно понадобится оплатить государственную пошлину на возникновение права, которая составит либо 350 руб., либо 2000 руб. (в зависимости от разрешенного использования земли).

Покупка земельного участка через аукцион

Покупка участков у государства, как и аренда, в большинстве случаев проводится через публичные торги (ст. 39.1-39.20 ЗК РФ). Информация об участках, отчуждаемых с аукциона, предоставляется на официальном сайте Российской Федерации http://torgi.gov.ru.

Цена выкупа земли может быть как низкой, так и очень высокой. Если на интересующий вас участок найдется несколько претендентов, то администрация обязана провести аукцион. В собственность землю получит тот, кто предложит наибольшую стоимость. Если желающих стать обладателями участка не обнаружится, у вас появится возможность без торгов выкупить участок по начальной цене.

Какова стоимость выкупаемых у государства участков?

Размер выкупа рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка. Зачастую сделки с муниципалитетом удается провести по цене, которая ниже рыночной.

Величина процента зависит от вида целевого назначения участка, наличия или отсутствия жилого или нежилого строения, местоположения земли и многих других факторов.

На территории России купля-продажа с органами власти происходит в среднем от 3 до 25% от кадастровой стоимости земельного участка, в Москве самый высокий процент (при наличии строения на участке). В случае выкупа участка, находящегося в федеральной собственности, коэффициент может быть равен 1, а величина сделки будет равна кадастровой стоимости.

Отказ в переводе земли из аренды в собственность

По итогам рассмотрения заявления о приобретении участка в собственность может быть выдан мотивированный отказ. Полный список оснований для отказа приведен в статье 39.16 ЗК РФ. Приведем некоторые причины из этого списка:

• Площадь земельного участка превышает минимально допустимый размер, установленный для участков данной градостроительной зоны.
• Участок не отнесен ни к какой категории земель, в отношении него не установлен вид разрешенного использования.
• Предоставление участка на заявленном виде прав не допускается.

Какие земельные участки запрещено переводить в частную собственность:

• территории с особым режимом пользования: заповедники и национальные парки;
• лесной фонд;
• территории общего пользования;
• земли, переданные под нужды Вооруженных сил РФ;
• участки, сформированные для государственных или муниципальных проектов;
• земли Минобороны;
• и др., на основании статьи 27 ЗК РФ, в которой речь идет об ограничении земель в обороте.

Что делать, если вам отказали в переводе земель в собственность

Если отказ принят по основаниям, противоречащим ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, вы вправе обращаться в суд. Суд может обязать муниципальные органы власти заключить с вами договор купли-продажи. Решению суда будет предшествовать судебная экспертиза, определяющая соответствие вашей ситуации нормам градостроительного, земельного и гражданского законодательства.