Порядок переуступки права аренды земельного участка

В данной статье разберем, что такое переуступка права аренды земельного участка, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора, его содержание и как зарегистрировать сделку в Росреестре.

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать имущество в аренду. Арендные отношения подразумевают возмездное и временное пользование предметом аренды. Стороны наделены рядом прав и обязанностей, несоблюдение которых может привести к расторжению договора. Срок варьируется от 1 года до 49 лет. При аренде более одного года сделка подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Сторонами аренды могут быть:

• государственные или муниципальные органы власти с физическими и юридическими лицами;
• юридические лица;
• граждане между собой;
• юридические лица с гражданами.

Собственник участка может как сам его использовать, так и передавать в аренду для получения прибыли. Арендатор также вправе как самостоятельно пользоваться недвижимостью, так и передавать его третьей стороне. Причины могут быть различны: например, отсутствие необходимости в использовании площадей. Срочное расторжение договора может привести к значительным убыткам, однако законодательством предусмотрена передача арендных прав путем переуступки и субаренды. Это два разных по своей сути понятия, которые не следует путать.

Что это такое

Переуступка права аренды землей – сделка, при которой права и обязанности по договору аренды переходят третьей стороне, а арендатор полностью теряет связь с участком. Иными словами, в сделке поменялся арендатор, но юридически это оформляется не новым договором аренды, а документом по переуступке прав.

Основные положения переуступки арендных прав:

• Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, согласие собственника не нужно. Он не участвует в заключении сделки, не ставит подпись в договоре, не может выразить свое несогласие в отношении кандидатуры нового арендатора. Но это при условии, что в первичном договоре аренды нет запрета совершать переуступку в дальнейшем.

• Если срок арендного договора меньше 5 лет, согласие арендодателя необходимо.
• Срок действия договора переуступки не может превышать действие первичного договора.
• Нельзя делегировать права и обязанности по договору аренды, если на участке имеются самовольно возведенные объекты капитального строительства.
• Новый арендатор вправе пользоваться землей только в соответствии с первичным договором и разрешенным назначением земли.
• Собственник не может поднять плату за пользование землей в связи с тем, что поменялся арендатор. Изменения в договоре возможны в порядке, предусмотренном его условиями, а также по судебному решению.
• Арендатор вправе получить отступные по передаче полномочий. Это объясняется тем, что сделка является возмездной и регулируется нормами главы 24 ГК РФ. Однако вознаграждение является единовременным и единственным, размер выплаты определяется по соглашению сторон (к примеру, сумма месячной, трехмесячной, полугодовой арендной платы).

Как уже упоминалось выше, субаренда имеет ряд отличий от переуступки:

• при перенайме добавляется третья сторона, однако первоначальный арендатор не исчезает из цепочки: в сделке участвуют собственник, арендатор и субарендатор. Согласие арендодателя обязательно, за него владелец участка может получить даже долю с субарендного платежа;
• третья сторона осуществляет ежемесячные отчисления в пользу арендатора;
• права и обязанности остаются закрепленными за арендатором.

Как определяется цена договора аренды:

• по результату проведения торгов;
• за основу берется кадастровая стоимость, к которой применяется корректировочный коэффициент;
• при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
• на условиях договоренностей сторон.

Содержание договора аренды и переуступки

Смысловое значение договора переуступки в основных пунктах дублирует содержание договора аренды.

Рассмотрим ключевые моменты договора на передачу в пользование земельного участка за плату:

• описание объекта (кадастровый номер земли, категория, вид разрешенного использование, площадь, местоположение);
• размер арендного взноса и порядок его передачи;
• период действия договора;
• права, обязанности и ответственность за их неисполнение;
• разрешение споров;
• дополнительные условия договора (для совершения переуступки важно, чтобы в первичном договоре не было запрета на такую сделку).

В договоре на переуступку отражается следующая информация:

• величина компенсации за новую сделку и текущая арендная плата;
• долг прежнего пользователя земли, если он имеется, а также варианты его погашения;
• информация о строениях на участке;
• перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства;
• вновь возникшие права и обязанности;
• срок;
• ответственность сторон за нарушение условий по первому и второму договору;
• форс-мажор, действия и последствия;
• земельные споры и пути их решения.

Регистрация переуступки аренды в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать новое соглашение, необходимы следующие документы:

1. Паспорта. Доверенности.
2. Учредительные бумаги (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговой и др.), приказ о назначении руководителя на должность – на юридическое лицо. Понадобятся только в том случае, если они ранее не подавались в Росреестр.
3. Заявление от участников процесса. Их подготавливает специалист МФЦ, поэтому сторонам остается только проверить и подписать.
4. Договор переуступки в трех экземплярах (договор аренды ранее уже проходил регистрацию и имеет отметку Росреестра, поэтому его не нужно предоставлять для учета новой сделки).
5. Согласие собственника, заверенное нотариусом, если срок аренды меньше 5 лет.

По истечении 5-7 дней заявителям вернут договора переуступки прав со штампом регистрирующего органа. С этого момента первичный арендатор отказывается от всех притязаний на земельный участок.

Можно ли досрочно прекратить арендные обязательства

Прекратить пользование чужим участком за плату возможно при следующих обстоятельствах:

• при нарушении любой стороной условий договора;
• при использовании земельного надела не по назначению;
• при невозможности использования объекта из-за его непригодности;
• при взаимном решении сторон.

Подведем итоги

Новый арендатор земли после оформления документов в установленном порядке получает право на ведение строительства (при условии, что назначение участка допускает возведение здания), а также на выкуп земли у муниципалитета.

При этом главная обязанность пользователя земли – осуществлять использование участка только в соответствии с его назначением, не допускать порчи земли и регулярно отчислять денежные взносы согласно требованиям договора.

Переуступка может стать отличным решением для арендатора, который оказался не в состоянии выполнять обязательства по договору, или в случае, если участок стал для него неликвидным. В то же время и для новой стороны есть свои преимущества: несложность процедуры регистрации сделки, короткий срок оформления документов.