Договор мены земельных участков: правила заключения

Суть обмена вещами между лицами очевидна и определяется самим действием сторон такого соглашения. Не исключение и договор мены земельных участков. Он предполагает передачу надела в собственность другому лицу взамен на получение другого надела либо какого-либо имущества. Законодатель не запрещает подобные отношения, так как собственник земли вправе распоряжаться принадлежащим участком по собственной воле, если это не нарушает существующих правовых норм, а также прав и интересов иных лиц.

Понятие и особенности мены земельных участков

Правила заключения договора мены земельных участковСобственник, в соответствии с действующим законодательством, имеет право распоряжаться своим имуществом. Это касается и земельных наделов, которые также могут быть проданы, подарены, сданы в аренду. Не исключается и оформление соглашения об обмене.

Такой документ имеет свои особенности. В первую очередь это касается того, что сделка относится к возмездным, но при этом исключается денежное обязательство, так как каждая сторона получает по обоюдной договорённости равнозначный для неё участок.

По сути, обмен похож на стандартную куплю-продажу, но со следующими особенностями:

  • ни одна из сторон не получает обязательство по оплате товара;
  • каждая сторона имеет двойственную природу, то есть выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

Стороной может выступать как простое физ. лицо, так и организация. При этом не запрещается обмен между лицами, принадлежащими к разным правовым группам (гражданами и организациями).

Правовое регулирование

Мена земельных участков регулируется несколькими правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на следующие нормы, которые помогут разобраться в вопросе и правильно оформить правоотношения:

  • Гражданский кодекс РФ. Так, мене посвящена глава 31 данного правового акта;
  • Земельный кодекс РФ. Этот НПА устанавливает особенности, присущие обмену именно земельных наделов, тогда как ГК регулирует общие моменты. Так, например, в статье 39.21 речь идёт о случаях обмена земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а в статье 39.22 – об условиях самой сделки.

Также стоит обратить внимание на материалы судебной практики, которые помогут разъяснить спорные вопросы. Так, ИП Президиума ВАС РФ № 69 от 24 сентября 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» содержит попытки разъяснения некоторых противоречивых моментов, связанных с меной.

Скачать для просмотра и печати:

Наименование документа Файл для скачивания
1 Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ PDF
2 Земельный кодекс РФ от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ PDF
3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 69 от 24.09.2002 г. PDF

Когда допускается заключение договора мены земельных участков

Изначально предполагается, что участки, которые стороны хотят обменять, являются равнозначными. Поэтому возникает вопрос, можно ли обменять наделы, которые изначально имеют существенные различия в цене и нужно ли вовсе проводить оценку если речь идёт о равнозначности для сторон?

Участки, которые стороны оценивают не одинаково, могут быть обменены с доплатой. В таком случае одна из сторон получает обязанность по выплате оговоренной денежной суммы. Оценка при этом может проводиться как с привлечением специалиста, так и на основании воли сторон.

Компенсация за разницу в стоимости может реализовываться и иначе. Например, одна сторона договора передаёт два участка, а другая один, размером больше или имеющий большую стоимость по каким-то причинам.

Обмен участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, возможен не всегда. Так, например, это возможно, если заключается договор мены строений, которые являются собственностью сторон и оформлены должным образом. В такой ситуации земля будет следовать судьбе строения.

Закон, а именно статья 39.21 ЗК РФ, допускает также обмен земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, на землю частного фонда в следующих ситуациях:

  1. муниципальный надел меняется на частную собственность, которая изымается для государственных нужд;
  2. муниципальный надел меняется на частный, если он необходим для размещения социально важного объекта в соответствии с утверждённым планом развития территории.

В таких случаях участки должны быть равнозначны. Проведение оценки носит обязательный характер.

Порядок оформления договора мены

Порядок оформления договора меныСтороны, которые решили обменять принадлежащие им участки, заключают договор в письменной форме. Нотариальное заверение не будет обязательным, но не запрещается.

Так, статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по реализации недвижимости оформляются в письменной форме. Этого будет недостаточно, так как в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» участки должны быть поставлены на учёт, что производится после регистрации в Росреестре.

Сделка является полностью добровольной, то есть никто не может принудить собственника к мене участка на другой или на иной тип собственности.

В целом, процедура заключения производится в следующем порядке:

  1. стороны договариваются о сделке и оговаривают её условия;
  2. составляется письменный документ в трёх экземплярах (если объект принадлежит сразу нескольким лицам, то и количество экземпляров увеличивается);
  3. договор регистрируется в Росреестре.

Фактическая передача участка может осуществляться как до заключения соглашения, так и после. Данное условие должно быть прописано в тексте сделки. При этом необходимо либо составить отдельный передаточный акт, либо указать такое условие в тексте. Закон не запрещает, чтобы передача осуществлялась в разное время.

Требования к договору

Текст сделки должен соответствовать требованиям законодательства. Так, в нём в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование документа и дата;
  • реквизиты сторон;
  • реквизиты участков, которые передаются каждой стороне;
  • указание на равнозначность участков или указание их стоимости и размер доплаты (или иной компенсации) от одной стороне другой;
  • прочие условия, например, дата фактической передачи, состояние участков, их особенности;
  • наличие каких-либо ограничений, например, сервитута;
  • условия расторжения договора, подсудность в случае возникновения спора и прочие дополнительные условия.

В конце обязательно проставляются подписи сторон.

Образец договора мены земельных участков:

alt: Образец договора мены земельных участков

Нотариальное заверение договора не носит обязательный характер. Однако, с учетом сложившейся судебной практики, которая касается оформления сделок и споров из-за допущенных ошибок при самостоятельном формировании текста соглашения, возникающих по причине низкой правовой грамотности сторон, обращение к нотариусу не будет лишним.

Необходимые документы

В отличие от нотариального оформления, проведение гос. регистрации права, полученного по договору мены – обязательно. Для этого потребуются:

  • текст договора по количеству участников сделки, включая регистрирующий орган;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей или 350 рублей (если земля предназначена для ведения личного хозяйства, сельского хозяйства или строительства индивидуального жилого дома) – для физических лиц, 22000 рублей – для организаций;
  • паспорта или иные документы, подтверждающие личность каждого участника сделки;
  • выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах, содержащая сведения кадастрового паспорта объекта;
  • межевой план участка, если ранее не проводилась процедура кадастрового учета;
  • доверенность, если интересы одной из сторон представляет иное лицо.

Проведение межевания будет обязательной процедурой, если ранее участок не стоял на кадастровом учёте. В остальных случаях процедура не будет обязательной.

Документ, который подтверждает право собственности, потребуется только в случае, если участок не ставился на учёт ранее 2008 года, то есть до того, как государственная регистрация перешла в ведение Росреестра. Если сведения о наделе есть в базе ЕГРН, то Росреестр будет иметь все необходимые сведения в электронном виде.

Налоговые особенности при мене земельных наделов

Любой договор, цель которого – изменение права собственности, может иметь определённые налоговые последствия. Так, при мене нужно будет учесть не только цену, в которую участки были оценены сторонами, но и их кадастровую стоимость.

Если кадастровая стоимость одного надела будет превышать кадастровую стоимость другого, фактически у одного лица возникнет прибыль, на которую будет начислен налог.

Законодатель не запрещает воспользоваться правом на налоговый вычет при заключении договора мены. Это позволить уменьшить потенциальные расходы.

Так, статья 567 ГК РФ вводит положение, согласно которому к договору мены применяются те же требования, что и к договору купли-продажи. Каждая сторона фактически признается продавцом со всеми вытекающими последствиями.

Налоговые особенности при мене земельных наделовПри этом Налоговый кодекс, пп. 1 п. 1 ст. 220, устанавливает право при определении налоговой базы на имущественный налоговый вычет.

То есть в данном случае обязанность по оплате налога может возникнуть только у лица, которое получило объект большей стоимости без доплаты со своей стороны (в расчёт берётся кадастровая стоимость, так как по тексту сделки объекты признаются равнозначными по рыночной цене).

Не стоит забывать и о том, что если объект был в собственности более трёх лет и был приобретён до 1 января 2016 года или более 5 лет, если был приобретён позже, то после любой сделки налог не платится.

Подведем итоги

Договор мены — это особый тип сделки, цель которой заключается во взаимной передаче объектов, в данном случае земельных наделов. Сделка близка по природе к купле-продаже, однако, речь идёт об обмене на оговоренный объект, а не на денежную сумму. Отношения по обмену земельных участков имеют свои особенности, связанные с правовой природой участков. После завершения процедуры информация о новых собственниках вносится в базу ЕГРН.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 516 голосов
Загрузка...
Бесплатный вопрос юристу

Вам будет интересно

Оставить комментарий

Adblock
detector