Договор мены земельных участков: правила заключения

Суть обмена вещами между лицами очевидна и определяется самим действием сторон такого соглашения. Не исключение и договор мены земельных участков. Он предполагает передачу надела в собственность другому лицу взамен на получение другого надела либо какого-либо имущества. Законодатель не запрещает подобные отношения, так как собственник земли вправе распоряжаться принадлежащим участком по собственной воле, если это не нарушает существующих правовых норм, а также прав и интересов иных лиц.

Понятие и особенности мены земельных участков

Собственник, в соответствии с действующим законодательством, имеет право распоряжаться своим имуществом. Это касается и земельных наделов, которые также могут быть проданы, подарены, сданы в аренду. Не исключается и оформление соглашения об обмене.

Такой документ имеет свои особенности. В первую очередь это касается того, что сделка относится к возмездным, но при этом исключается денежное обязательство, так как каждая сторона получает по обоюдной договорённости равнозначный для неё участок.

По сути, обмен похож на стандартную куплю-продажу, но со следующими особенностями:

• ни одна из сторон не получает обязательство по оплате товара;
• каждая сторона имеет двойственную природу, то есть выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

Правовое регулирование

Мена земельных участков регулируется несколькими правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на следующие нормы, которые помогут разобраться в вопросе и правильно оформить правоотношения:

• Гражданский кодекс РФ. Так, мене посвящена глава 31 данного правового акта;
• Земельный кодекс РФ. Этот НПА устанавливает особенности, присущие обмену именно земельных наделов, тогда как ГК регулирует общие моменты. Так, например, в статье 39.21 речь идёт о случаях обмена земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а в статье 39.22 – об условиях самой сделки.

Также стоит обратить внимание на материалы судебной практики, которые помогут разъяснить спорные вопросы. Так, ИП Президиума ВАС РФ № 69 от 24 сентября 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» содержит попытки разъяснения некоторых противоречивых моментов, связанных с меной.

Ссылка на документ:

Когда допускается заключение договора мены земельных участков

Изначально предполагается, что участки, которые стороны хотят обменять, являются равнозначными. Поэтому возникает вопрос, можно ли обменять наделы, которые изначально имеют существенные различия в цене и нужно ли вовсе проводить оценку если речь идёт о равнозначности для сторон?

Участки, которые стороны оценивают не одинаково, могут быть обменены с доплатой. В таком случае одна из сторон получает обязанность по выплате оговоренной денежной суммы. Оценка при этом может проводиться как с привлечением специалиста, так и на основании воли сторон.

Обмен участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, возможен не всегда. Так, например, это возможно, если заключается договор мены строений, которые являются собственностью сторон и оформлены должным образом. В такой ситуации земля будет следовать судьбе строения.

Закон, а именно статья 39.21 ЗК РФ, допускает также обмен земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, на землю частного фонда в следующих ситуациях:

1. муниципальный надел меняется на частную собственность, которая изымается для государственных нужд;
2. муниципальный надел меняется на частный, если он необходим для размещения социально важного объекта в соответствии с утверждённым планом развития территории.

Порядок оформления договора мены

Стороны, которые решили обменять принадлежащие им участки, заключают договор в письменной форме. Нотариальное заверение не будет обязательным, но не запрещается.

Так, статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по реализации недвижимости оформляются в письменной форме. Этого будет недостаточно, так как в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» участки должны быть поставлены на учёт, что производится после регистрации в Росреестре.

В целом, процедура заключения производится в следующем порядке:

1. стороны договариваются о сделке и оговаривают её условия;
2. составляется письменный документ в трёх экземплярах (если объект принадлежит сразу нескольким лицам, то и количество экземпляров увеличивается);
3. договор регистрируется в Росреестре.

Фактическая передача участка может осуществляться как до заключения соглашения, так и после. Данное условие должно быть прописано в тексте сделки. При этом необходимо либо составить отдельный передаточный акт, либо указать такое условие в тексте. Закон не запрещает, чтобы передача осуществлялась в разное время.

Требования к договору

Текст сделки должен соответствовать требованиям законодательства. Так, в нём в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• наименование документа и дата;
• реквизиты сторон;
• реквизиты участков, которые передаются каждой стороне;
• указание на равнозначность участков или указание их стоимости и размер доплаты (или иной компенсации) от одной стороне другой;
• прочие условия, например, дата фактической передачи, состояние участков, их особенности;
• наличие каких-либо ограничений, например, сервитута;
• условия расторжения договора, подсудность в случае возникновения спора и прочие дополнительные условия.

В конце обязательно проставляются подписи сторон.

Образец договора мены земельных участков:

Необходимые документы

В отличие от нотариального оформления, проведение гос. регистрации права, полученного по договору мены – обязательно. Для этого потребуются:

• текст договора по количеству участников сделки, включая регистрирующий орган;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей или 350 рублей (если земля предназначена для ведения личного хозяйства, сельского хозяйства или строительства индивидуального жилого дома) – для физических лиц, 22000 рублей – для организаций;
• паспорта или иные документы, подтверждающие личность каждого участника сделки;
• выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах, содержащая сведения кадастрового паспорта объекта;
• межевой план участка, если ранее не проводилась процедура кадастрового учета;
• доверенность, если интересы одной из сторон представляет иное лицо.

Проведение межевания будет обязательной процедурой, если ранее участок не стоял на кадастровом учёте. В остальных случаях процедура не будет обязательной.

Налоговые особенности при мене земельных наделов

Любой договор, цель которого – изменение права собственности, может иметь определённые налоговые последствия. Так, при мене нужно будет учесть не только цену, в которую участки были оценены сторонами, но и их кадастровую стоимость.

Если кадастровая стоимость одного надела будет превышать кадастровую стоимость другого, фактически у одного лица возникнет прибыль, на которую будет начислен налог.

Так, статья 567 ГК РФ вводит положение, согласно которому к договору мены применяются те же требования, что и к договору купли-продажи. Каждая сторона фактически признается продавцом со всеми вытекающими последствиями.

При этом Налоговый кодекс, пп. 1 п. 1 ст. 220, устанавливает право при определении налоговой базы на имущественный налоговый вычет.

То есть в данном случае обязанность по оплате налога может возникнуть только у лица, которое получило объект большей стоимости без доплаты со своей стороны (в расчёт берётся кадастровая стоимость, так как по тексту сделки объекты признаются равнозначными по рыночной цене).

Подведем итоги

Договор мены — это особый тип сделки, цель которой заключается во взаимной передаче объектов, в данном случае земельных наделов. Сделка близка по природе к купле-продаже, однако, речь идёт об обмене на оговоренный объект, а не на денежную сумму. Отношения по обмену земельных участков имеют свои особенности, связанные с правовой природой участков. После завершения процедуры информация о новых собственниках вносится в базу ЕГРН.