Можно ли взять участок в аренду с последующим выкупом

Приобретение земельного надела может быть довольно затратным мероприятием. Хорошая земля стоит приличных денег, и иногда ее рыночная стоимость существенно превышает кадастровую. Стоимость и условия аренды у частного владельца, тоже не всегда приносит предполагаемый результат. А вот аренда земли с правом выкупа у государства, как вариант представляется наиболее предпочтительным потому, что в принципе не обязывает покупать землю, но даёт такую возможность.

Если деятельность, ради которой участок оформлялся, оправдает себя, то возможно будет таким правом воспользоваться. Если нет, то договорные отношения будут прекращены в соответствии с условиями сделки.

Что такое арена с правом выкупа?

Законодатель наделил собственника широкими возможностями. Участок, который принадлежит на правах собственности лицу, может быть продан, подарен, заложен, передан в аренду и так далее. Но при этом не запрещается заключение смешанных договоров, предполагающих различные права и обязанности сторон.

Договор при этом может предусматривать разные условия:

• объект может быть выкуплен в любой момент или по окончании оговоренного срока;
• арендная плата может идти зачётом в стоимость объекта или нет;
• расторжение договора может быть реализовано на различных условиях.

В целом, сделка ничем не отличается от обычной аренды, за исключением одного момента – земля в итоге может быть выкуплена у собственника арендатором.

С кем может быть заключен договор?

Любой собственник может распоряжаться своим имуществом по собственной воле. Такой договор может быть заключен как с физическим лицом или организацией, так и с государственными или муниципальными органами.

Правовое регулирование

Заключение договоров регулируется отечественным законодательством, в первую очередь, нормами ГК РФ. Так, в статьях 606 и 624 даётся понятие договора аренды, его особенностей, правил последующего выкупа и так далее.

Любые земельные отношения также регулируются нормами Земельного кодекса РФ. Так, например, аренда регулируется статьёй 22.

Цели аренды земли с правом выкупа

Законодатель предусматривает, что аренда может быть заключена как посредством торгов, так и напрямую. По сути, торги представляют собой процедуру, в результате которой договор заключается с лицом, предложившим наибольшую цену.

Может предполагаться применение земли как в соответствии с назначением участка, так и для нецелевого использования.

Если договор заключается без проведения торгов, то лицо ограничивается оговоренными государством целями:

• взять в аренду земли сельхозназначения можно для последующей застройки в виде сельскохозяйственного поселения или организации фермерского хозяйства;
• построить многоэтажный дом возможно на землях, напрямую предназначенных для этого. Государство даёт компаниям, имеющим разрешительные документы на такой вид деятельности, участки в аренду, но впоследствии они должны быть выкуплены;
• арендовать под социальную застройку, например, строительство школы или больницы.

В данных случаях организациям или частным лицам нужно будет обратиться в муниципальную администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, указать, какой именно участок заявитель планирует получить и дождаться разработки проекта договора. Арендная плата определяется в соответствии с законодательством и напрямую зависит от кадастровой стоимости.

Когда допускается выкуп участка?

Земельный кодекс РФ определяет, что граждане, а также юридические лица, которые имеют в собственности строения, располагающиеся на участках, находящихся у них в аренде, вправе выкупить земли у государства или муниципалитета.

Выкупная цена в таком случае не будет превышать кадастровую стоимость. При этом не имеет значения, кто является собственником: государство или муниципальное образование.

Без строительства объекта на участке можно выкупить сельскохозяйственные земли. Сделать это дозволено через три года после заключения договора и только в том случае, если земля используется по своему прямому назначению.

Порядок заключения договора аренды с правом выкупа

Процедура начинается с выбора муниципалитета, на территории которого располагается нужный земельный участок или государственного органа, если земля является федеральной собственностью. Так, порядок действий будет следующим:

1. Обращение в соответствующий орган с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок. При этом заранее нужно будет получить кадастровую выписку на такой надел.
2. Прием заявления и передача документов в Росреестр, который займётся оценкой участка, если его кадастровая стоимость не была определена ранее. В процессе придётся осуществить межевание и согласование границ с соседями.
3. Заключение договора аренды с соответствующим органом.
4. По истечении определённого периода или достижении оговоренных условий подается в муниципалитет заявление о предоставлении участка в собственность через выкуп.

Стоимость выкупа

Цена, за которую земельный надел будет выкупаться у собственника, практически всегда зависит от кадастровой стоимости:

• если участок изначально передавался в аренду от муниципалитета, а арендатор построил на нём объект, стоимость составит 60 процентов от кадастровой;
• если в итоге назначение участка меняется, стоимость увеличивается до 80 процентов;
• в некоторых случаях, если любые преобразования на участке будут отсутствовать, цена может составлять 20 процентов.

Возможные практические трудности

Отказ в выкупе участка возможен по следующим причинам:

• заявление не соответствует форме или не поданы все установленные муниципалитетом документы для выкупа. Перечень и бланк можно получить заранее, в администрации;
• в поданных документах указана неверная информация;
• заявитель находится в стадии банкротства;
• конкретный участок не может быть передан в собственность из-за установленного ранее запрета;
• покупателем выступает нерезидент РФ. Это не обязательно должен быть гражданин России, но лицо должно иметь определённые права и статус.

Если имеется хоть одно из оснований, собственник может отказать не только в выкупе, но и в заключении договора аренды.

Подведем итоги

Законодатель разрешает такую форму договора, как аренда с правом выкупа. Сделка может быть заключена с любым собственником, будь то государство или муниципалитет, а также физическое или юридическое лицо. Ограничения могут касаться изначального назначения участка и его особенностей. Например, не могут быть арендованы и выкуплены земли заповедников или особых зон.

Если хозяином выступает муниципалитет или государство, необходимо строгое соблюдение установленного порядка передачи земли в аренду, а затем и в собственность. Земля может быть выкуплена даже в том случае, когда изначально речь шла о простой аренде. При ведении правоотношений с частным лицом всё зависит лишь от первоначального текста сделки и воли сторон.