Что такое кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка и как ее исправить

Кадастровой ошибкой в местоположении границ называются неверно проведенные работы по уточнению границ земельного участка, в результате которых кадастровые границы (отображенные на Публичной кадастровой карте Росреестра) не соответствуют фактическим заборам.

На землях населенных пунктов до 10 см отклонений кадастра от факта является нормой, свыше 10 см – можно говорить о неверно проведенном межевании (но из-за 10-15 см споры довольно редки).

Величина отклонения юридических границ от реально расположенных заборов может быть совершенно разной, встречается даже, что целиком участок в сведениях Росреестра попадает на соседнюю улицу.

С вступлением в силу № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. кадастровая ошибка стала называться реестровой (ст. 61).

Причины возникновения ошибок

Уточнение местоположения границ выполняется единожды. Но из-за встречающихся ошибок в первично определенных границах некоторым землевладельцам приходится повторно проводить межевание. Собственники могут годами не подозревать, что их документы содержат грубую ошибку в координатах.

Как может выясниться реестровая ошибка:

• От соседей. Владелец смежного участка проводит работы по межеванию своего участка и выявляет ошибку в местоположении вашего участка.
• При выносе координат в натуру. При переносе кадастровых границ на местность выясняется, что одна из точек, например, оказывается на соседней земле, а другая выходит на дорогу на полметра. При этом, заборы уже 20 лет никто не двигал. Скорее всего, в данных Росреестра на такой участок содержится ошибка.
• Накладки и пересечения со смежными землевладениями видны на Публичной кадастровой карте.
• В результате заказа других кадастровых работ (раздел, перераспределение, уточнение границ здания) кадастровый инженер определил, что участок имеет неверные координаты.
• Вы получили судебный иск на предмет наличия в ЕГРН ошибки в координатах вашего участка.

Как могла образоваться ошибка в юридических границах земельных участков:

• Недостаточная квалификация специалистов, проводивших работы по межеванию.
• Съемка не от пунктов геодезической сети.
• Неточные или неисправные приборы.
• Установление координат без выезда по картографическому материалу.
• Ошибки вычислений.

Многие ошибки образовались еще до вступления в силу Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О кадастровой деятельности», когда подход к межеванию был не таким строгим, как сейчас.

Что делать при обнаружении ошибки в межевании своего участка

Как исправить кадастровую ошибку в административном порядке:

1. Обратиться в организацию, где выполнялись первичные работы по уточнению границ (или к тому специалисту). Требовать исправления ошибки, причем бесплатно.
2. Если совершить действие из п. 1 невозможно, найти другого кадастрового инженера.
3. Заказать работы на исправление реестровой ошибки.
4. Заполнить акт согласования с собственниками смежных участков (при необходимости).
5. Сдать подготовленный инженером межевой план в МФЦ.
6. Забрать в МФЦ через 7 рабочих дней выписку из ЕГРН с новыми координатами.

Поэтому, если вы получили в письменном или устном виде оповещение от владельцев смежных участков, что в ваших границах ошибка, не стоит игнорировать эту информацию. А тем более не стоит игнорировать вызов в суд по поводу местоположения границ участков. Рассмотрим, чем может обернуться вмешательство суда при оформлении документов на землю.

Исправление кадастровой ошибки через суд

Не всегда собственники участков готовы ждать, пока соседи в административном порядке исправят свое неверное межевание.

Если владельцы смежных участков заявили, что «у них все правильно» или «нет средств делать межевой план», то правообладателю участка, который пытается провести межевание, ничего не остается, кроме как решать проблему через суд.

Наилучший вариант решения вопроса в суде: просить исключить из Росреестра неверные сведения о границах участков. Ответчик не потеряет права на участок – аннулируются только данные о координатах, площадь признается неуточненной.

В большинстве судебных дел назначается экспертиза. Ее целью является выявление ошибки в местоположении границ учтенных участков. На землевладение ответчика выезжают специалисты, проводят замеры, сравнивают с информацией Росреестра. Если наличие ошибки подтверждается, в зависимости от условий иска принимается решение – снять границы с учета или установить их в конкретных координатах.

Как вести себя в суде, если вы – ответчик

Приведем некоторые советы для граждан, на которых подали в суд из-за неправильно определенных границ участков.

1. Вы получили иск в суд. Не нужно исходить из позиции, что у вас в документах все верно, даже если вашему межеванию всего полгода. Вдруг по неудачному стечению обстоятельств кадастровый инженер ошибся при съемке вашего участка. Или предметом иска является земельный спор: к примеру, сосед принципиально не согласен с установлением вами забора (межевого знака, столба) именно на этом месте. Если есть возможность, закажите вынос в натуру координат поворотных точек участка, или поговорите с соседом, в чем суть его претензий? Иногда ошибку видно невооруженным глазом, даже не придется заказывать выезд специалистов на участок для ее выявления (откройте Публичную кадастровую карту, обратитесь за консультацией к юристам).

2. Не противиться содержанию иска о наличии ошибки в ваших координатах. Почему важно согласиться в суде, что у вас ошибка в межевании? Потому что так можно избежать назначения судебной экспертизы, а значит, и огромных затрат на нее. Суд может обойтись вам до 100 тыс. рублей, и больше. Ведь у вашего участка может быть действительно ошибка в местоположении, а настаивая на обратном, вы можете оказаться проигравшей стороной. Этот совет не относится к тому случаю, когда между соседями земельный спор и необходимо отстоять свои интересы.

Почему я должен отвечать за чужие ошибки в межевании моего участка?

У всех землевладельцев, столкнувшихся с неверным межеванием, возникает закономерный вопрос: почему я должен проводить межевание повторно, нести судебные издержки, если кто-то (кадастровый инженер, земельный специалист) допустил ошибку в установлении границ моего участка?

В открытом доступе сведения о том инженере, который проводил кадастровые работы, стали публиковаться с 2015 года – такие данные есть в кадастровом паспорте после этой даты, выписке из ЕГРН, на Публичной кадастровой карте.

Организацию, проводившую уточнение границ до 2015 года, тоже можно выявить. В Росреестре запрашивается межевое дело (когда границы определялись после 2008 года) или землеустроительное дело (до 2008 года).

Сейчас требования к профессии ужесточились, как и порядок проведения работ, возникла личная ответственность кадастрового инженера, поэтому ошибки возникают реже. Но еще несколько лет придется исправлять стараниями собственников неверные данные в сведениях Росреестра, которые попали туда во время не сильной точности и скрупулезности при определении координат.

Заключение

При обнаружении кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН о своем участке, следует начать работы по ее исправлению в административном порядке, путем подготовки межевого плана на исправление ошибки.

Если Росреестр отказывает в исправлении ошибки, или площадь участка на самом деле больше, чем содержится на учете (невозможно исправить ошибку с увеличением площади без решения суда), единственным способом приведения документов в порядок станет судебное разбирательство. При грамотном подходе к процессу, можно быстро и с минимальными затратами ликвидировать неверные данные о земельном участке.

После суда в Росреестр подается межевой план с «правильными» координатами.