Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья в России

Перспектива получить хорошую прибавку к пенсии всегда заманчиво выглядит для пожилого человека. В таких случаях возможность заключить договор пожизненного содержания с правом наследования жилья, особенно если такое жилье единственное, является выгодным делом для его владельца.

Второй стороной соглашения обычно становятся те, у кого есть желание иметь собственную квартиру, но финансовых возможностей не хватает.

По такому договору собственник передаёт свою недвижимость другому лицу, которое обязуется обеспечивать ему все необходимые жизненные условия (потребности). При этом объем содержания получателя ренты и все основные обязательства оговариваются в условиях сделки (ст. 601 ГК РФ).

Соглашение о пожизненном содержании предполагает обременение жилья с условием материального обеспечения предыдущего собственника. На практике договор чаще всего заключается пожилыми людьми, но законодательных ограничений по возрасту сторон не установлено.

Общие понятия

Договор пожизненного содержания является одним из способов передачи имущества от собственника приобретателю и имеет ряд особенностей. Основу сделки составляет обязанность выплаты ежемесячного содержания (ренты) ее получателю и обеспечение ухода взамен на передачу имущества. При этом рентополучатель (лицо, передающее объект недвижимости и получающее обеспечение) сохраняет право пользоваться переданным жильем.

Данный тип договора небезосновательно путают с договором ренты. Суть этих сделок схожа. Но главное отличие заключается в том, что по договору ренты, как устанавливают положения ст. 583 ГК РФ, рентополучатель может рассчитывать лишь на денежное обеспечение, тогда как по договору пожизненного содержания получателю должны обеспечивать его жизненные потребности.

Например, это может быть медицинский уход, приготовление пищи, уборка в доме и т. д. Все зависит от договорённости сторон.

Ренту можно назвать набором материальных благ, которые предоставляются рентополучателю (предыдущему собственнику имущества) в обмен на передачу жилья. По закону минимальный размер в месяц предоставляемого содержания не должен быть менее двух прожиточных минимумов.

Сделка предполагает передачу в собственность принадлежащего правообладателю жилья при условии, что приобретатель будет обеспечивать его до конца жизни в объёме, установленном в договоре, но не меньше установленного законом (ст. 597 ГК РФ).

Образец договора пожизненного содержания с иждивением:

Форма договора

Правила, касаемо формы договора, устанавливаются законодательно и обязательным является соблюдение ряда требований:

• Письменная форма. Устные договорённости не будут иметь никакой юридической силы.
• Заверение у нотариуса. Процедуру можно провести у любого специалиста, не обязательно по территориальности.
• Государственная регистрация перехода права. Сделка должна пройти в Росреестре регистрацию после нотариального заверения.

Любая передача права собственности на недвижимость считается реализованной только после государственной регистрации. Не является исключением и договор пожизненного содержания. Поскольку речь идет о передаче недвижимости в рамках встречного исполнения обязательств, несоблюдение письменной формы и отсутствие госрегистрации переданного права на недвижимость влекут недействительность соглашения (ст. 584 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания за право наследования имуществом

Пожизненное содержание часто путают с наследованием, но сделки имеют ряд принципиальных отличий:

1. Наследование носит безвозмездный характер, тогда как пожизненное содержание является коммерческой сделкой.
2. При наследовании право собственности переоформляется на наследника уже после смерти наследодателя. А вот обязанность, связанная с содержанием получателя ренты, предполагает переоформление недвижимости на плательщика ренты при жизни сторон.
3. Наследство не предполагает обременения имущества, а при пожизненном содержании договор может прямо содержать такое условие.

При этом пожизненное содержание предполагает полное завершение сделки либо в момент её расторжения, либо после смерти рентополучателя, поэтому и рассматривается как один из вариантов наследования, но с определёнными оговорками.

Момент прекращения сделки

Моментом возникновения обязательств считается регистрация сделки, но прекращаются права и обязанности сторон в следующих случаях:

• В момент расторжения договора. Сделать это можно или по соглашению сторон, обратившись к нотариусу, а затем переоформив сделку в Росреестре или в судебном порядке.
• При смерти получателя ренты.

Оспорить сделку очень сложно. Если заключался договор ренты под денежное обеспечение, то требуется доказать, что средства не передавались вообще, или это происходило не в оговоренном объеме, что несколько проще.

Сложнее доказать при заключенном договоре пожизненного содержания, что обеспечение не осуществлялось. Это может заключаться не только в отсутствии обеспечения рентополучателя продуктами или медикаментами, но и в помощи по хозяйству, уборке квартиры и т. д.

Подводные камни

При заключении сделки стоит учесть ряд особенностей, которые могут существенно повлиять на правовое положение сторон:

1. Договор предполагает, что недвижимость, которая передаётся приобретателю, будет находиться под обременением. Это означает, что владелец не сможет её продать, подарить или распорядиться до снятия этого обременения. Снять его можно будет только после смерти рентополучателя, обратившись в Росреестр с заявлением.
2. Пожизненное содержание может выражаться по-разному. По закону общий размер обязательств в месяц не должен быть меньше двух прожиточных минимумов, но на практике рассчитывать данный параметр достаточно сложно. Договор часто содержит конкретный объём услуг и помощи, которую плательщик ренты должен оказывать, но в некоторых случаях такой перечень не включается в текст сделки. В случае возникновения конфликтных ситуаций у сторон могут возникнуть сложности с доказыванием своих позиций.
3. Договор нельзя полностью отождествлять с наследованием, так как он имеет совершенно иной характер, хотя цели сделки схожи — передача полных прав на объект после смерти лица.

Сторонам нужно внимательно изучать ситуацию перед заключением договора. Это касается как приобретателя, так и отчуждателя жилья. Определённые риски есть для каждой стороны, в зависимости от конкретных обстоятельств и целей.

Риски приобретателя

Приобретатель права на недвижимость обязательно должен учесть ряд моментов, чтобы в будущем не оказаться в невыгодном положении:

• Объект недвижимости невозможно будет продать или реализовать иным способом, пока на нём есть обременение. Снятие обременения производится только после исполнения договора, то есть после смерти рентополучателя.
• В договоре возможен пункт (условие), предполагающий увеличение расходов для плательщика ренты. Например, в случае болезни рентополучателя, плательщик должен будет оплатить его лекарства и медицинские услуги. Это может поставить под сомнение выгодность сделки.
• Размер прожиточного минимума постоянно корректируется федеральным и региональным законодательством, соответственно, может и корректироваться размер обеспечения.
• При повреждении недвижимости и отсутствии при таких обстоятельствах вины рентополучателя, плательщик должен продолжить выполнение своих обязанностей.

Это самый серьёзный риск для плательщика ренты и в такой ситуации у плательщика образуются только убытки.

Риски отчуждателя

Отчуждатель имущества считается «слабой» стороной сделки, поскольку жилье он передает фактически, а получение содержания для него лишь перспектива. И он также имеет некоторые риски при заключении договора. Основное возможное негативное последствие — невыполнение своих обязанностей приобретателем квартиры.

В такой ситуации, учитывая особый характер договора пожизненного содержания, отчуждателю имущества будет трудно доказать, что не выполняется оговоренный перечень услуг. В некоторых случаях перечень конкретных действий не оговаривается вовсе, а указывается лишь финансовый эквивалент, что ещё более осложняет ситуацию. Это значит, что восстановление права для получателя ренты будет связано с судебными тяжбами.

Можно ли оспорить договор пожизненного содержания?

Любой договор может быть оспорен в гражданско-правовом порядке. В данном случае процедура также возможна, но есть некоторые особенности, на которые стоит обратить внимание:

• Претензионный порядок обязателен (ст. 452 ГК РФ). Сторона должна направить второй стороне требование с предложением или выполнить свои обязательства, или расторгнуть договор в добровольном порядке.
• При отсутствии согласия между сторонами, расторжение может быть произведено только в судебном порядке.

Получатель ренты может требовать от плательщика возврата жилья только при условии существенного нарушения им обязательств. В суде необходимо будет доказать, что плательщик не осуществлял уход, не выполнял оговоренные действия и не выплачивал сумму обеспечения. В качестве доказательств можно использовать любые подтверждающие документы, а также свидетельские показания.

Получатель может требовать не только возвратить имущество, но и выплатить выкупную стоимость жилья. При этом вторая сторона вправе требовать зачёта осуществлённых ею платежей или выполненных действий, оказанного ухода.