Алена

Алена Андреевна

По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.

Все публикации на сайте

Ипотека на долю в квартире

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире

Покупка доли жилья – более юридически сложная сделка, чем приобретение целостной недвижимости. Банки ипотечные займы такого типа выдают менее охотно, некоторые и вовсе не предполагают подобный формат кредитования. Сегодня поговорим о том, как и где оформить ипотеку на долю в квартире.

Возможные формы собственности

Долевая ипотека – один из самых нежелательных форматов жилищного кредитования для банков. Главная причина связана со сложностями последующей продажи такой недвижимости. Вообще, говоря о покупке долевого имущества в кредит, нужно различать 2 его разновидности:

  1. Доля, являющаяся частной собственностью. Предположим, вы хотите купить комнату в коммунальной квартире, где каждый собственник имеет отдельное помещение, распоряжаться которым остальные собственники не могут.
  2. На правах общей собственности. Здесь наглядным примером является покупка комнаты в обычной квартире. Отличие заключается в том, что отдельные помещения за разными собственниками не закреплены, т. е. всем они распоряжаются вместе.

Последний вариант для банков особенно нежелателен. Если вы хотите купить часть доли в квартире, к которой не имеете отношения, банк в выдаче кредита откажет почти со 100% вероятностью. А вот если вы выкупаете последнюю долю, т. е. по итогу становитесь единственным и полноправным собственником, то шансы на одобрение сильно возрастают.

Отличия в оформлении ипотеки на долю

Возможность оформления долевой ипотеки связана не только с желанием банков, но и с особенностями законодательства. В некоторых случаях такая сделка будет попросту считаться незаконной. Поэтому однозначно сказать, выдадут в вашем случае ипотеку на долю или нет, сложно. Однако есть наиболее распространенные варианты:

  • нужна покупка последней доли, а все остальные уже находятся в собственности заемщика;
  • у клиента есть доля, но приобретает он не последнюю;
  • заемщик планирует купить долю в квартире, где он пока не имеет доли совсем.

Ипотека всегда сопровождается предоставлением залога в виде приобретаемого имущества. Для банка это гарантия возврата средств. И с этим возвратом в будущем он не хочет иметь сложностей. Поэтому в некоторых случаях в выдаче ипотеки банк отказывает. Тогда лучший вариант – в качестве залога использовать другую собственность, например, квартиру родителей.

Отличия в оформлении ипотеки на долюВ 3 приведенных вариантах самым предпочтительным является первый. По сути, заемщик становится единоличным владельцем квартиры, а значит препятствий в предоставлении залога нет. Второй вариант сложнее. Чтобы получить одобрение у банка, надо сначала уговорить остальных владельцев согласиться с условием предоставления части квартиры в залог. Но тогда и условия кредитования будут менее выгодными, чем в 1-м случае. Процентная ставка вырастет на несколько пунктов, может также увеличиться размер первого взноса.

В третьем случае банк почти со 100% вероятностью в выдаче денег откажет. Можно повысить свои шансы, договорившись со всеми владельцами долей о предварительном оформлении долей в официальном порядке. Однако и тогда в выдаче денег могут отказать.

При поиске доли квартиры для покупки нужно учитывать еще и законодательные ограничения. Так, существует минимальная площадь, рассчитанная на 1-го человека. Купить долю ниже этого показателя не получится. Причем при расчете площади нельзя учитывать нежилые зоны вроде кухни, туалета и коридора.

Где оформить?

Где оформить ипотечный кредит на долю в квартиреЕсли вы хотите купить долю в квартире в ипотеку, наверняка вас заинтересуют условия кредитования и то, какие банки работают с таким типом недвижимости. Приоритетными для финансовых учреждений являются полноценные квартиры в качестве залога. А вот предложений по покупке доли в квартире сегодня крайне мало. Рассмотрим наиболее интересные из них.

Сбербанк

Сбербанк является крупнейшим банком страны. Для своих клиентов он разработал широкую линейку ипотечного кредитования. Однако к использованию долевой собственности в качестве залога он относится негативно. Поэтому с применением ипотеки можно купить только последнюю долю в квартире. При этом для заемщика будут действовать стандартные условия кредитования:

  • размер кредита – от 300 000 руб.;
  • первый взнос – от 10% для зарплатных клиентов, от 15% для остальных клиентов и от 50% без предоставления справки о доходах;
  • срок погашения – до 30 лет;
  • процентная ставка – от 8,5% годовых.

Однако при покупке доли не стоит рассчитывать на минимальную ставку. Адекватно она будет на 2–3% выше заявленных.

Газпромбанк

До недавнего времени Газпромбанк предлагал своим клиентам отдельную программу ипотеки для покупки доли в квартире. Причем речь также шла о приобретении последней доли. Сейчас это предложение не действует. Однако возможность приобрести долю все же есть, но на общих основаниях. При этом действуют следующие условия:

  • сумма кредита – от 100 000 до 60 млн руб.;
  • срок погашения – до 30 лет;
  • процентная ставка – от 8,1% годовых;
  • первый взнос – от 10%.

В самой программе прямо не указывается возможность покупки доли в квартире, однако в требованиях к приобретаемой недвижимости присутствуют следующие формы недвижимости:

  • комната;
  • доля в квартире.

Получить ипотеку на такую недвижимость можно при условии, что она является собственностью продавца, а все остальные комнаты/доли квартиры уже принадлежат заемщику.

Росбанк

Росбанк – один из немногих банков, разработавших отдельные программы кредитования для тех, кто хочет приобрести в собственность долю в квартире. Так, кредит на долю в квартире имеет следующие условия:

  • процентная ставка – от 6,99% годовых;
  • первый взнос – от 10% при покупке последней доли в квартире;
  • срок погашения – до 25 лет;
  • сумма займа – от 300 000 руб.

Если же купить в ипотеку хочется комнату, то условия будут менее выгодными, а именно:

  • процентная ставка – от 7,49% годовых;
  • первый взнос – от 25%;
  • срок погашения – до 25 лет;
  • размер – от 300 000 руб.

В конечном итоге процентная ставка может оказаться значительно выше, вплоть до 11,24% годовых. Отличие этих двух программ в том, что комната может приобретаться при условии, что она не является последней долей, но речь в таком случае идет исключительно о коммунальных квартирах, где доли собственности оформлены официально.

Порядок покупки доли в ипотеку

Порядок покупки доли в ипотекуСамое сложное при покупке доли в ипотеку – получить одобрение банка. Последний обращает внимание не только на портрет заемщика, но и на то, какая именно недвижимость приобретается в кредит. Если вы хотите купить долю в квартире, советуем предоставить полную информацию об имеющихся доходах (справку 2-НДФЛ с места работы и официальные сведения об иных источниках прибыли, например, дивиденды, рента за сдачу недвижимости в аренду и т. д.). В общем виде порядок покупки будет следующим:

  1. Выбираем банк для оформления ипотеки. Лучше идти в лояльно настроенные учреждения, например, Росбанк. Здесь при прочих равных вероятность одобрения будет больше.
  2. Собираем все необходимые документы. Перечень их будет зависеть от банка. Стандартно в пакет документов входят: российский паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, выписка из Росреестра о регистрации покупаемого жилья. Дополнительно потребуется получить отказ от владельцев других долей приобретать комнату (если покупается не последняя доля).
  3. Ждем ответа от банка. При рассмотрении заявки специалист кредитной организации не только производит оценку надежности и платежеспособности клиента, но и удостоверяется, что жилье соответствует всем нормам, изучает информацию о собственниках долей. Особенно пристально смотрят на то, чтобы доли не принадлежали родственникам заемщика, т. к. такая сделка считается в большинстве случаев фиктивной. По ней ипотеку не одобрят.
  4. В случае положительного решения оформляется кредитный договор, выделяются деньги и переводятся продавцу. После регистрируется право собственности, а жилье становится залогом.

Заемщику остается только вовремя вносить платежи. После полного погашения задолженности обременение с квартиры снимается и владельцем доли или всей собственности становится клиент банка.

Подробнее
Ипотека на новостройку

Особенности оформления и получения ипотеки на новостройку

Все больше россиян мечтает стать обладателем новой квартиры, в которой до них никто не жил. Аргументов в пользу такой покупки немало: современное жилье, более низкая стоимость, возможность получения дополнительных бонусов. Сегодня разберемся, что из себя представляет ипотека на новостройку и как она оформляется.

Ипотека на новостройку и вторичное жилье: отличия

Российские банки сегодня предлагают своим заемщикам 2 формата кредитования в случае покупки квартиры:

  • ипотека на новостройку;
  • ипотека на вторичное жилье.

Каждая из этих программ имеет свои плюсы и минусы. Вот какие существенные отличия имеют форматы:

ПризнакНа новостройкуНа вторичку
Какую квартиру можно приобрести в собственность?Только на стадии строительства, пока человек не получил на руки свидетельство на право собственности. Все, что покупается позднее, относится уже ко вторичному жилью.Квартиры старого жилого фонда + квартиры в достроенных новостройках. Т. е. если вы покупаете квартиру в новом доме, но уже после сдачи дома в эксплуатацию, фактически она будет новостройкой, а вот при оформлении ипотеки банки будут считать ее вторичной недвижимостью.
Способ покупкиНаиболее распространенный и надежный вариант – по договору долевого участия (ДДУ).

Можно также купить жилье в новостройке по договору уступки. Суть заключается в том, что продавцом выступает не застройщик, а иное лицо (инвестор), который первоначально эту квартиру приобрел. Этот вариант менее выгодный и более рискованный. К тому же сами банки заинтересованы в работе с застройщиками напрямую, по такому жилью нередко предлагают дополнительные бонусы в виде сниженной процентной ставки.

Договор купли-продажи с собственником жилья (физическим или юридическим лицом, например, агентством недвижимости).
Требования к приобретаемому жильюБольше требований предъявляется к застройщику, который должен пройти аккредитацию в банке по тому многоквартирному дому, где приобретается жилье. Есть требования и к стадии строительства. В зависимости от степени доверия к застройщику и программы это может быть постройка на стадии котлована, после прохождения нулевого цикла или возведения нескольких этажей.Касаются только технических особенностей самой квартиры и дома, в котором она находится. Также уделяется внимание проверке юридической чистоты сделки.
РискиКасаются даты сдачи дома в эксплуатацию. Не все застройщики соблюдают заявленные сроки. Иногда дом и вовсе получает статус долгостроя, недостроя.Связаны с юридической чистотой сделки.
Страхование жильяСтрахование титула не требуется, а вот само жилье застраховать придется, но сделать это можно будет только после ввода дома в эксплуатацию. До этого момента банк устанавливает более высокую процентную ставку.Кроме недвижимости страхуется еще и титул, как раз из-за вопросов юридической чистоты.

Плюсы и минусы ипотеки на новостройку

Ипотека на покупку жилья у застройщиков становится все более популярной среди россиян. И многие видят в ней не только возможность стать обладателем новой, современной квартиры. К числу плюсов такой формы кредитования можно отнести:

  • более низкая стоимость жилья (на стадии строительства квартира стоит примерно на 30% меньше);
  • безусловная юридическая чистота сделки (отсутствие предыдущих владельцев исключает вероятность наличия на квартире обременений или других собственников);
  • более низкие процентные ставки (в некоторых банках разница с базовой ипотекой достигает 1,5–2% годовых);
  • большой выбор жилья.

Но есть у такой ипотеки и свои минусы, которые могут омрачить покупку жилья в новостройке. К недостаткам относятся:

  • риск утраты денег, если застройщик окажется недобросовестным или разорится, а дом так и не достроят (хотя после ввода эскроу-счетов вероятность такого исхода минимальна, т. к. до ввода дома в эксплуатацию деньги по ипотеке «заблокированы» на специальном счете в банке);
  • переезд в новую квартиру откладывается, как минимум, до сдачи дома, а при отсутствии отделки потребуется еще время на проведение ремонта, в эти периоды будущему владельцу приходится нести повышенные расходы – платить ипотеку и снимать жилье (если своего нет);
  • невозможность договориться с застройщиком о завышении стоимости из-за отсутствия первоначального взноса.

Некоторые из недостатков банки пытаются нивелировать. Например, кредитные учреждения предлагают отложить выплату долга до ввода дома в эксплуатацию в рамках программы ипотечных каникул, другие – делят сумму ипотеки на несколько платежей (вторая выдается после сдачи дома в эксплуатацию, а значит, и переплата, и сумма выплат до этого периода будет меньше).

Как происходит оформление

Если вы решились на покупку квартиры в новостройке в ипотеку, но не знаете, с чего начать, вот пошаговая инструкция по оформлению.

Подбираем подходящего застройщика и конкретный жилой объект

В случае с ипотекой на новостройку начинать лучше с выбора жилья, а не банка. Очень важно найти надежного застройщика: найдите информацию о прошлых его построенных объектах, узнайте, соблюдает ли он сроки строительства. Еще лучше, если удастся отыскать реальные отзывы дольщиков.

Подбираем подходящего застройщика и конкретный жилой объект

Много полезной информации можно найти в официальных группах застройщиков или дольщиков.

Обязательно нужно изучить разрешительную документацию на строительство и землю, другие юридические документы. Надежные застройщики размещают все эти сведения на своем сайте.

Информация в официальных группах застройщиков или дольщиков

Но разобраться в них и оценить надежность компании самостоятельно сложно. При необходимости можно всегда обратиться за юридической консультацией.

Особенно тщательно выбирайте застройщика, если хотите купить квартиру на этапе котлована. Это самые опасные инвестиции, высок риск того, что дом вообще не начнут строить.

Выбираем банк

При покупке жилья на вторичном рынке банки требований к покупателю не предъявляют, только к самому жилью. А вот приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку требует, чтобы застройщик был аккредитован в выбранном банке. Поэтому начать поиски кредитного учреждения нужно, определившись с застройщиком. Перечень банков, в которых они аккредитованы, можно уточнить у менеджера. Некоторые компании и вовсе выставляют эту информацию на своем сайте. Иногда даже с указанием условий кредитования.

Перечень аккредитованных банков

Подать заявление можно сразу в несколько банков, где аккредитован застройщик. Нередко помощь в этом оказывают сами менеджеры компании. Вам остается только выбрать наиболее выгодные условия из тех, где заявку на ипотеку одобрили.

Заключаем договор долевого участия

Когда банк примет положительное решение, менеджер застройщика готовит договор долевого участия. Ознакомиться с его шаблоном обычно можно и раньше. После остается только вписать личные сведения и подписать документ.

Оформляем и регистрируем ипотеку

Имея на руках ДДУ, вы приходите в банк в назначенный день и подписываете кредитный договор. В это же время оформляется страховка, вносится первый взнос. После останется только зарегистрировать кредитный договор в Росреестре. Сопровождать вас при этом должен сотрудник застройщика. Срок регистрации может достигать 10 рабочих дней.

Перечисляем деньги застройщику

Фактически, деньги застройщику перечисляет не сам заемщик, а банк. Вы приходите в банк с документами, полученными в Росреестре, а банк переводит деньги строительной компании. Почти все финансовые учреждения работают по такой схеме, т. к. выдача денег на руки более рискованная (вдруг человек передумает и деньги застройщику передавать откажется).

Оформление квартиры в собственность

После оформления ипотеки заемщик начинает выплачивать долг. При этом квартира становится его собственностью только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приемки. Далее останется только вовремя делать платежи в банк, а после погашения задолженности вы снимете обременение с квартиры и станете ее полноправным собственником.

Где оформить?

Сегодня большинство банков предлагает отдельные ипотечные программы на новостройки. Сотрудничая с застройщиками, они могут обеспечить клиентам более выгодные процентные ставки и другие бонусы.

Помните, что взять ипотеку на квартиру от конкретного застройщика можно не в любом банке. Обязательно уточните, в каком из кредитных учреждений аккредитована компания. В остальных заявку на ипотеку просто не одобрят.

Наиболее выгодные условия кредитования на квартиры в новостройках сегодня предлагают следующие крупнейшие банки:

БанкПроцентная ставкаПервый взносСрок погашения
СбербанкОт 6,5%От 10%До 30 лет
ВТБОт 8,4%От 10%До 30 лет
Альфа-БанкОт 8,09%От 10%До 30 лет
ГазпромбанкОт 8,1%От 10%До 30 лет
РоссельхозбанкОт 8,4%От 20%До 30 лет

В некоторых из них даже можно купить жилье без справки о доходах, но тогда и размер первого взноса увеличится до 40–50% от стоимости квартиры. Вообще же, требования к заемщику здесь примерно одинаковые и различаются незначительно.

Подробнее
Ипотека для сотрудников полиции

Ипотека для сотрудников МВД в 2019 году

Покупка жилья нередко требует привлечения заемных средств, т. к. своих накоплений у людей попросту не хватает. Некоторые категории населения могут получить поддержку со стороны государства, в том числе госслужащие. Сегодня поговорим о том, на каких условиях выдается ипотека для сотрудников полиции в 2019 году.

Условия предоставления

Некоторые категории граждан при покупке жилья могут воспользоваться льготами от государства. К числу их относятся и сотрудники МВД. Право на поддержку закреплено за ними в Федеральном законе № 3-ФЗ от 7 февраля 2011 года. Предоставляется она в 2 форматах:

  1. выделение служебного жилого помещения;
  2. предоставление денег на покупку жилья (не вся требуемая сумма, а только часть).

Причем такая помощь положена только нуждающимся, а не всем желающим. При этом использование привилегии имеет некоторые особенности:

  • помощь готовы оказать лишь единожды за весь период службы полицейского, а сами деньги направляются на частичное погашение долга по ипотеке;
  • за неимением жилья до момента получения собственной квартиры сотрудник вместе со своей семьей может жить в служебном жилье;
  • законом не установлен фиксированный размер субсидии, сумма его складывается из совокупности факторов (регион проживания, длительность службы, количество членов семьи, среднерыночная стоимость 1 м2 жилой площади).

Напомним, что в рамках военной ипотеки деньги выделяются в куда большем размере, чем по программе для сотрудников МВД. Однако последние оформить военную ипотеку не могут, т. к. к числу военных не относятся.

Скачать для просмотра и печати: Федеральный закон № 3-ФЗ от 07.02.2011 г. «О полиции»

Размер оказываемой поддержки

Порядок выплат для покупки жилья полицейскими прописан в Постановлении Правительства РФ № 1223 от 30 декабря 2011 года. Так, для получения средств сотрудник сначала должен получить одобрение на выделение денег.

Сам размер помощи обычно не превышает 40% от стоимости приобретаемого жилья. При расчетах используется следующая формула:

Выплата = Площадь жилого помещения*Среднерыночная стоимость 1 м2*Поправочный коэффициент рыночной стоимости*Поправочный коэффициент, исходя из выслуги лет

При прочих равных существенное значение на размер конечной выплаты имеет выслуга лет. Чем дольше человек проработал в полиции, тем больше он получит денег. Размер этого «бонуса» может достигать 50% от базовой суммы. Вообще же, поправочный коэффициент устанавливается в следующих пределах:

Длительность работы в МВД (лет)Применяемый коэффициент
11–121,05
12–131,1
13–141,15
14–151,2
15–211,25
21–221,3
22–231,35
23–241,4
24–251,45
Свыше 251,5

Пример. Круглов отработал в полиции 16 лет. Он оформил ипотеку на квартиру площадью 33 м2. На какую выплату он может рассчитывать, если стоимость 1 м2 в его регионе проживания установлена на уровне 42 389 руб. Следовательно, выплата для него составит: 33 * 42 389 * 1,25 = 1 748 546 руб.

Скачать для просмотра и печати: Постановление Правительства РФ № 1223 от 30.12.2011 г.

Кто может получить поддержку?

Законодательно определены не только условия расчета оказываемой помощи, но и то, кто на нее может претендовать. Так, поддержка положена тем сотрудникам МВД, которые:

  • имеют гражданство РФ;
  • отработали в МВД 10 лет и больше;
  • на момент полного погашения ипотеки будут не старше 65 лет;
  • нуждаются в улучшении жилищных условий;
  • имеют положительную кредитную историю.

Кто может получить поддержкуНекоторые из этих требований продиктованы банками. Так, например, при наличии просрочек и долгов по другим кредитам ипотеку просто не одобрят, а значит, и субсидию выделять будет не на что.

Касательно нуждаемости в жилье в законе прописаны ситуации, когда человек может рассчитывать на финансовую поддержку. Необязательно не иметь собственного угла совсем. Помочь готовы и в других случаях:

  • полицейский и его семья проживает в аварийном или ветхом доме, нахождение в которых опасно;
  • сотрудник МФД вынужден жить в коммуналке, общежитии или ведомственном жилье;
  • личное жилье есть, но на одного члена семьи приходится меньше 15 м2 (но тогда размер поддержки будет меньше, так как площадь имеющегося в собственности помещения учтут при расчете);
  • полицейскому приходится жить совместно с тяжело больным человеком (перечень болезней включает, например, свищи и другие формы заболеваний, причем состояние здоровья больного потребуется подтверждать документально).

В рамках программы оказания помощи право на поддержку имеют не только действующие полицейские. Так, рассчитывать на субсидию могут уволенные в запас сотрудники и семьи, в которой погиб сотрудник МВД при исполнении.

Порядок оформления

Порядок оформления ипотеки для полицииИпотека является оптимальным вариантом для покупки собственного жилья. Полицейские имеют достаточный уровень дохода, чтобы выплачивать ежемесячно определенную сумму в счет погашения долга. Поэтому проблем с самим оформлением ипотеки быть не должно. Напротив, банки таких клиентов кредитуют охотно ввиду наличия постоянной работы, достаточно уровня доходов. Да и служба в органах говорит о дисциплинированности заемщика.

Уже после оформления ипотеки человек обращается за получением субсидии по программе. Однако уточнить возможность участия в ней лучше заранее, ведь в случае отказа платить всю сумму придется из своего кармана. Если все в порядке, нужно:

  1. Обратиться в АИЖК. Там расскажут не только об условиях субсидирования, но и помогут выбрать подходящий банк.
  2. Составить заявку на получение материальной выплаты. С ней нужно обратиться в федеральный орган исполнительной власти по месту несения службы. Если документы будут в порядке, полицейского поставят в очередь. На рассмотрение предоставленных сведений может уходить до нескольких месяцев, тут все зависит от количества претендующих на субсидию, ведь по каждому проводится тщательная проверка.
  3. Когда подойдет очередь, полицейский получит уведомление о выделении денежных средств. И вскоре они будут направлены на погашение долга по ипотеке.

Когда деньги поступят на счет, долг по кредиту пересчитают. А полицейскому останется только вовремя погашать задолженность перед банком до полного выполнения своих обязательств.

Подробнее
Что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика

Квартира в рассрочку или ипотека: что выгоднее

Не у каждого человека хватает денег на покупку собственного жилья. И ему приходится искать альтернативы для приобретения. Ипотека в банке стала уже классическим форматом покупки жилья. Но существуют и другие варианты. Например, некоторые застройщики для привлечения новых клиентов предлагают услугу рассрочки. Оценить этот формат покупки могут не все. Поэтому сегодня мы разберемся, что выгоднее: ипотека или рассрочка от застройщика.

Особенности ипотеки

Квартира в рассрочку или ипотека: что выгоднееДля россиян ипотека все еще остается наиболее популярным форматом покупки квартиры, когда собственных денег не хватает. По сути, ипотека – это кредит, выдаваемый банком на покупку жилья. Одной из главных особенностей является то, что недвижимость (приобретаемая, реже – какая-то другая) становится залогом. У ипотеки есть масса плюсов, а именно:

  • Возможность купить квартиру здесь и сейчас, не имея нужной суммы. Первый взнос, в зависимости от банка, начинается с 5–20% годовых. Учреждений, предлагающих нулевой первоначальный взнос, сегодня практически нет.
  • Использование материнского капитала и других форм поддержки. Это позволяет часть стоимости квартиры погасить не из своих средств. К примеру, сумма материнского капитала в 2019 году составляет 453 026 руб. Для жителей небольших городов это ощутимая сумма.
  • Долгий период погашения задолженности. Он может достигать 30 лет, а иногда и больше. Причем длительность его может скорректировать сам заемщик, но нужно учитывать размер совокупного дохода семьи (обычно, на ежемесячный взнос должно уходить не больше 40%).
  • Квартира становится собственностью заемщика, хоть и с некоторыми ограничениями. Т. е. в ней можно жить, прописаться.
  • Широкий выбор жилья. Если речь идет о вторичном рынке, то купить квартиру можно у агентства недвижимости или другого физлица, главное, чтобы помещение удовлетворяло требованиям банка. Если хочется купить квартиру в новостройке, то выбор обычно сужается до аккредитованных банком застройщиков, зато по ипотеке финучреждения нередко предлагают различные бонусы в виде сниженных процентных ставок (такое, например, практикует Сбербанк).
  • Безопасность. Банк, перед тем как выдать кредит, проверяет квартиру на юридическую чистоту или застройщика. Этим занимаются компетентные сотрудники, поэтому вероятность обмана снижается почти до 0.

Конечно, есть у ипотеки и свои недостатки, которые для некоторых становятся ощутимыми. К числу таких минусов можно отнести:

  • Требования к заемщику и недвижимости. Банки, не желая рисковать собственными деньгами, предпочитают кредитовать надежных заемщиков с постоянным местом работы и доходом (о том, как взять ипотеку без официального трудоустройства, читайте в нашей статье >>).
  • Высокий размер переплаты. Складывается она из двух факторов: процентная ставка и срок погашения. Хоть проценты сегодня ниже, чем еще 5 лет назад, все равно они образуют определенную переплату. Со сроками тоже все понятно – чем дольше выплачиваете, тем больше процентов насчитают.
  • Бумажная волокита. Время потребуется на сбор бумаг, рассмотрение заявки, заключение договора. В лучшем случае понадобится неделя. А ведь потом еще нужно будет оформлять жилье в собственность.
  • Дополнительные издержки. К их числу относится страховка, оценка жилья и другие скрытые выплаты, которые нужно учитывать при оформлении ипотеки.

Часть минусов клиент банка может нивелировать. Например, при предоставлении большого первого взноса (40–50%) банк не требует справки о доходах и относится к заемщику лояльнее. А досрочное погашение позволяет снизить размер переплаты и сократить период возврата средств.

Сущность рассрочки

Сущность рассрочки от застройщикаРассрочка от застройщика для многих россиян является инструментом достаточно новым. От такого формата покупки все стороны остаются в плюсе: строительная компания продает очередную квартиру, клиент получает выгодные условия. У рассрочки есть свои достоинства:

  • Быстрое оформление. Обычно на это уходит несколько дней. Особых требований к самому клиенту застройщик не предъявляет, большого количества документов не запрашивает. Не спросит он и справку о доходах.
  • Широкий круг потенциальных клиентов. Застройщики не оценивают кредитную историю, платежеспособность. Поэтому вероятность одобрения рассрочки очень высокая.
  • Небольшая переплата. У некоторых застройщиков и вовсе действуют программы беспроцентной просрочки, т. е. платежи «растягивают» на некоторый период и за это дополнительных денег не просят – вы платите только стоимость квартиры. По остальным предложениям процент ниже, чем в банках, в районе 1–3% годовых.
  • Нет никаких дополнительных трат. Застройщик не просит страховать жилье или производить оценку.

Однако при обращении за рассрочкой в строительную компанию существуют и определенные минусы:

  • Ограниченность предложений. Не все застройщики практикуют рассрочку. В понравившемся вам доме такая услуга может отсутствовать.
  • Нужен большой первый взнос. Размер его обычно начинается с 30–50%, но может достигать и 70%. Тут многое зависит от политики застройщика и срока сдачи жилья в эксплуатацию – чем он ближе, тем выше будет первый взнос.
  • Короткий срок погашения. Не рассчитывайте получить рассрочку на 10–30 лет. В стандартном случае деньги нужно будет заплатить до конца строительства. Некоторые застройщики продлевают этот срок до нескольких лет.
  • Большие суммы выплат. Они складываются из размера долга и срока погашения. Такой вариант покупки не подойдет людям с низким доходом, потому что размер платежа может достигать 50 000 руб. и больше.
  • Вы становитесь собственником квартиры только после полного погашения долга. До этого момента владельцем будет строительная компания.
  • Риск потери собственных денег. Не любой человек может адекватно оценить надежность застройщика. Если строительство затянется или совсем заморозится, вернуть деньги будет сложно, придется общаться с компанией через суд.

Какой вариант выбрать?

Какой вариант выбратьС финансовой точки зрения рассрочка будет в любом случае выгоднее ипотеки. Но решаются на ее оформление немногие. Главная причина кроется в том, что многим просто не под силу вернуть 50–70% от стоимости приобретаемого жилья за несколько лет. Если у вас хороший доход, оцените размер ежемесячного взноса по рассрочке, если вы сумеете его оплачивать, конечно, обращайтесь к застройщику. Если доход не велик, то надежнее обратиться в банк за ипотекой. В конце концов, при появлении свободных средств кредит всегда можно погасить раньше срока с пересчетом процентов. А если использовать какой-то государственный сертификат, то переплата окажется еще меньше.

Подробнее
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Покупка собственного жилья – волнительное время для многих россиян. Почти всегда оно сопровождается проведением ремонта. Некоторые, чтобы сделать квартиру своей мечты, хотят не только поклеить обои и купить мебель, но и оформить перепланировку. В любом случае она должна быть законной. Особые требования предъявляются к жилым объектам, находящимся в залоге у банка. Сегодня разберемся, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и какие формальности при этом нужно соблюсти.

Законодательное урегулирование

Квартира становится собственностью приобретателя. Многие считают, что делать в ней они могут что угодно, в том числе менять планировку, ломать стены и строить новые. Но закон говорит обратное. В п. 2 ст. 25 ЖК РФ говорится, что изменение конфигурации помещения обязательно требует внесения соответствующих нововведений в технический паспорт (взять можно в БТИ).

Пункт 2 статьи 25 ЖК РФ

Нажмите для увеличения изображения

Также необходимо учитывать местные законодательные акты, если такие существуют. Кстати, одним из наиболее важных последних изменений стало то, что собственник может менять перепланировку и осуществить дальнейший ремонт еще до того, как квартира будет зарегистрирована им в Росреестре, главное – получить согласие на конструктивные изменения.

Законодательное регулирование перепланировки квартиры в ипотекеЕсли человек купил квартиру на свои деньги или взял в долг у банка, но в виде залога недвижимость не использовал, вопрос о перепланировке он может решать самостоятельно, конечно, не нарушая действующее законодательство. Немного иначе обстоит дело, если речь идет об ипотечном жилье, имеющем обременение. Тогда здесь нужно учитывать мнение банка и брать во внимание Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. В нем, например, говорится о том, что кредитор, т. е. банк, может проводить проверку жилого помещения на протяжении действия кредитного договора. Если в ходе такого осмотра будет обнаружена перепланировка, проведенная без согласия банка, у последнего будет право расторгнуть договор и потребовать вернуть деньги, выданные заемщику.

Скачать для просмотра и печати: Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Разрешают ли банки проводить перепланировку?

Перепланировки помещения бывают разные. Одни и вовсе запрещены законодательством. Если же речь идет о законных изменениях, то банки могут придерживаться следующих позиций:

  • Полный запрет. В этом случае банк выступает категорически против каких-либо изменений в техническом плане квартиры. Договориться с таким учреждением не получится, а если перепланировка раскроется, то договор с большой вероятностью расторгнут, а заемщика попросят вернуть в срочном порядке всю сумму.
  • Частичный запрет. Некоторые банки относятся лояльно к небольшим техническим изменениям. Обычно касается это увеличения/уменьшения площади ванной, отделения балконов и пр. Однако согласие банка можно получить, если все заявленные изменения одобрили в Жилищной инспекции.
  • Отсутствие запрета. Конечно, нет его только в отношении законных перепланировок. Некоторые банки не препятствуют заемщикам во внесении любых, даже глобальных, изменений. По итогу таких перепланировок внешний вид жилья может сильно измениться.

На практике большинство банков отказывает своим заемщикам в проведении перепланировок жилья, находящегося в залоге. Причина тому – рост рисков невозврата средств, особенно если речь идет о незаконном изменении конструктивных особенностей. К примеру, такая перепланировка может затронуть конструктивные элементы, в результате чего несущие стены или иные части дома могут разрушиться, а само здание будет признано аварийным.

Важно: Наличие продуманного технического плана перепланировки при обращении в банк существенно увеличивает шансы на получение согласия. Поэтому составить его стоит до, а не после похода в кредитное учреждение.

Какие изменения можно вносить без согласия банка?

Можно ли делать перепланировку если квартира в ипотекеПокупатель квартиры становится ее собственником. Но это не означает, что делать в ней он может все, что душе угодно. Если речь касается технической составляющей, напротив, количество изменений, которые можно производить без уведомления Жилищной инспекции и банка, крайне мало. Сюда входят следующие отделочные работы:

  • установка/замена сантехники (речь идет не о трубах, а именно о сантехническом оборудовании – ваннах, раковинах, унитазах);
  • электротехнические, включая перенос розеток, проводов;
  • косметический ремонт (сюда, например, входят штукатурные работы, поклейка обоев и т. д., т. е. все то, что меняет внешний вид, а не конструкционные особенности);
  • замена неисправных изделий (окон, дверей, шкафов и встроенной мебели/техники).

Причем, если вы хотите заменить окна, учтите, что при этом не должны меняться его конструкционные особенности, например, нельзя без разрешения обычные окна заменить на витражные, тем самым расширив проем.

Какие изменения проводить нельзя?

Перечень того, что собственнику жилья делать нельзя, куда шире, чем список разрешенных действий. Так, закон налагает строгий запрет на следующие изменения:

  • изменение газовых, электрических или водопроводных систем общедомового характера;
  • уменьшение жилой площади более чем на ¼ (к примеру, вы захотели отгородить кладовую);
  • соединение жилой комнаты и кухни в одно помещение, если квартира оборудована газом (сейчас такие форматы квартир очень модны, их относят к жилью из числа еврооднушек, евродвушек и т. д.);
  • перенос или разрушение несущих конструкций;
  • смена местоположения газо- и водопровода (речь идет об общедомовых коммуникациях);
  • перенос «влажных» помещений (для ванных комнат предусмотрено свое расположение);
  • установка водяного пола на балконе.

Такие конструктивные изменения вносить нельзя ни в коем случае в любом доме. Иногда список запретов расширяется из-за особенностей конструкции.

Почему банк может отказать в перепланировке?

Если владелец квартиры хочет внести изменения в техническую составляющую и должен для этого получить согласие банка, он может столкнуться с тем, что на перепланировку кредитное учреждение устанавливает запрет. Наиболее частыми причинами отказа являются следующие моменты:

  • проведение перепланировки без согласия банка и получения разрешения от Жилищной инспекции (задним числом ничего оформить не получится);
  • несоблюдение законодательства;
  • отказ соседей в проведении планировки (если согласие требуется);
  • нарушение целостности помещения/здания.

Запрет также может быть заранее прописан в кредитном договоре. Поэтому, затевая перепланировку, стоит сначала изучить особенности заключенного соглашения. Если там на проведение ремонтных работ запрета нет, дальше нужно пойти в банк и сообщить о желаемых изменениях.

Что будет, если провести перепланировку без согласия банка?

Что будет если провести перепланировку без согласия банкаНекоторые владельцы квартир проводят перепланировку без уведомления надзорных органов, считая, что они имеют на это право. Однако за такую своевольность предусмотрены вполне реальные штрафы. При привлечении к административной ответственности размер его может составлять от 1 000 до 2 500 руб. в зависимости от статуса дома (многоквартирный или нет).

Если проводить незаконную планировку квартиры, находящуюся в залоге у банка, то последствия могут быть еще более серьезными. Варианты такие:

  • денежные штрафы;
  • расторжение кредитного договора в одностороннем порядке и требование выплаты всей суммы долга;
  • оформление перепланировки по закону (на такое обычно согласны лояльные банки при условии, что перепланировка может быть признана законной и не предполагает серьезных изменений конструктивных особенностей);
  • возврат технического состояния квартиры в первоначальное состояние в установленные банком сроки.

Чтобы избежать этих неприятностей, лучше сразу договориться с банком о перепланировке, составить ее план со специалистом и получить одобрение в Жилищной инспекции. Так и вы сделаете квартиру своей мечты, и у банка с государством не возникнет претензий.

Подробнее
Ипотека в зачет жилья

Ипотека в зачет имеющегося жилья: схемы и их плюсы и минусы

Покупка жилья сегодня нередко сопровождается оформлением ипотечного займа. Он в свою очередь требует привлечения собственных средств в виде первого взноса. Однако достаточной суммы у человека может не быть. В этой и некоторых других ситуациях выходом может стать оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья. О форматах и особенностях этой программы мы и поговорим сегодня.

Доступные варианты

Ипотека в зачет уже имеющегося жилья подойдет не всем. Обязательным условием является наличие недвижимости в собственности. Если оно есть, то купить новое можно несколькими способами:

  • Рассрочка и продажа жилья. С точки зрения финансовых затрат это наиболее удобный вариант. Суть такая: вы находите квартиру, договариваетесь об отсрочке платежа и заключаете договор, а после продажи имеющейся квартиры/дома переводите деньги. При нехватке средств банк одалживает оставшуюся сумму в ипотеку. Однако применить такую схему можно при выполнении ряда условий: уже имеющееся жилье вы планируете продать, продавец согласен подождать деньги (иногда может потребоваться предоплата).
  • Ипотека под залог имеющегося жилья. Это более традиционный формат. Многие банки предлагают отдельные ипотечные продукты по такой схеме. Однако при оформлении договора человек передает свое жилье в залог, а значит рискует его потерять в случае невозврата долга. Есть и некоторые другие трудности. Например, до полного погашения долга перед банком нельзя будет распоряжаться залоговым жильем, продать его или обменять на другое. Подробнее о том, как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, читайте в нашей статье >>.
  • Выкуп старого жилья застройщиком. Подобные программы трейд-ина обычно реализуют крупные застройщики. В такой ситуации каждая сторона получает свою выгоду: застройщик перепродает квартиру по более дорогой стоимости, покупатель получает желанное жилье в новостройке. Есть тут и серьезный минус для клиента – выкуп производится всегда не по рыночной, а по оценочной стоимости. Обычно она оказывается на 10–20% ниже. Поэтому покупатель несет некоторые финансовые потери. Если есть возможность – лучше от такой схемы отказаться и попробовать продать жилье самостоятельно.
  • Бронирование квартиры и продажа старой недвижимости. Обычно продажей имеющегося жилья занимаются риэлторские компании, сотрудничающие с крупными застройщиками. Схема работы такая: человек выбирает подходящее ему жилье в новостройке и просит реализовать его старую квартиру, новая квартира при этом бронируется на некоторое время. Важно до начала реализации квартиры проверить, чтобы ее стоимость была оценена адекватно, иначе в продаже можно потерять ощутимую сумму. Можно и вовсе привлечь к сделке стороннего профессионального оценщика. Длительность бронирования квартиры обычно не превышает 3 месяцев. Этого срока должно хватить для реализации старого жилья. В противном случае забронированная квартира может быть продана другим лицам, хотя нередко строительные компании идут клиентам навстречу и заключают с ними новое соглашение. Плюсом такой схемы является то, что цена на квартиру фиксируется, т. е. даже если застройщик поднимет цены на другие жилые объекты, продать забронированный он должен будет по той стоимости, которая указана в договоре.
  • Продажа старой квартиры после сдачи дома. Для будущих владельцев это наиболее удобный вариант, т. к. им не приходится менять место жительства до сдачи дома в эксплуатацию. Однако пойти на такую сделку могут не все застройщики. При этом нужно будет заключать не одно, а сразу 3 соглашения: на приобретение жилья в новостройке с предоставлением клиенту отсрочки до момента сдачи жилого объекта, на продажу имеющегося жилья (с указанием сроков и других важных нюансов), на предоставление квартиры, находящейся в собственности клиента, в аренду до момента переезда им в новую квартиру.

При использовании заемных средств (например, выбранная квартира стоит значительно больше) схема покупки несколько усложняется. Поэтому здесь уже лучше прибегнуть к оформлению ипотеки в зачет имеющегося жилья.

Достоинства и недостатки программы

Достоинства и недостатки ипотеки в зачет имеющегося жильяСхема взаимозачета в общем виде выгодна всем сторонам в теории. На практике же можно столкнуться и с некоторыми трудностями, например, невозможностью продать жилье быстро. Вообще, схема взаимозачета в России не так распространена, как классическая ипотека. Но причина такого положения кроется в другом – у большинства граждан попросту нет другой недвижимости, для многих ипотека становится единственной возможностью купить свое первое жилье.

Если же у вас в собственности уже есть квартира и вы хотите купить другую (например, с целью увеличения жилой площади, переезда в более развитый район города и т. д.), обязательно оцените сначала плюсы и минусы взаимозачета. К достоинствам программы можно отнести следующее:

  • снижение размера переплаты – т. к. стоимость текущего жилья идет в зачет цены нового, проценты уплачиваются только на разницу между ними;
  • большая вероятность одобрения совершаемой покупки;
  • положительное отношение банков – наличие недвижимости в собственности говорит о платежеспособности и обеспеченности заемщика;
  • есть риск потерять старую недвижимость и вероятность непреобретения новой (если вы столкнулись с недобросовестным застройщиком);
  • льготные условия кредитования – процентная ставка может оказаться ниже, но тут надо смотреть на политику банка;
  • возможность использования в качестве залога более широкого переченя видов недвижимости (не только квартиры, но и дома, дачи, коттеджи).

К сожалению, у такой ипотеки есть и свои недостатки, игнорировать которые не стоит, чтобы избежать проблем в будущем:

  • необходимость поиска «промежуточного» жилья на время, когда старое жилье уже продано, а новое еще не достроили, отсюда – дополнительные финансовые издержки на аренду;
  • невыполнение требований банка к жилью может означать отказ в оформлении ипотеки или серьезное ухудшение условий кредитования (в основном в виде увеличения процентной ставки);
  • дополнительные издержки (на страховку обоих объектов недвижимости, услуги риэлтора).

Проводить оценку выгодности того или иного варианта нужно, исходя из имеющихся условий. Не лишним будет узнать у своего застройщика, какие схемы он применяет. Возможно, что он предложит оформить беспроцентную рассрочку и без использования каких-либо иных объектов недвижимости. Такая практика сейчас довольно сильно распространена.

Какое жилье можно использовать для зачета?

Хотя требования к зачетному жилью менее серьезные, чем к приобретаемому, они все же существуют. В общем виде они выглядят так:

  • покупатель новой квартиры является собственником предоставляемого в зачет жилья и имеет соответствующие подтверждающие документы;
  • нет никаких юридических обременений в отношении квартиры;
  • собственники готовы освободить жилье в короткие сроки, чтобы начался процесс его дальнейшей реализации;
  • все перепланировки, произведенные в квартире, узаконены юридически;
  • длительность нахождения жилья в собственности – от 3 лет.

Некоторые компании, принимающие к зачету жилье на вторичном рынке, выдвигают дополнительные требования к нему. Например, касаться они могут давности постройки дома, его местоположения. Выполнение этих условий делает недвижимость более ликвидной, а значит, в дальнейшем ее будет проще продать. Понятно, что квартиру без ремонта в старом аварийном доме к зачету вряд ли примет любой застройщик, пусть даже и с существенным снижением стоимости. Продать такое жилье в будущем будет сложно.

Наиболее предпочтительная схема взаимозачета

Наиболее предпочтительная схема взаимозачетаС финансовой точки зрения выгоднее всего самостоятельно реализовать имеющуюся недвижимость, а на вырученные деньги купить новое жилье. При нехватке денег в банке можно оформить обычный кредит или ипотеку. По последней шанс на одобрение будет очень высоким, ведь заемщик предоставит большой первый взнос, а значит риски финансового учреждения минимальны. Такая схема особенно благоприятна при покупке готового жилья.

Если же вы выбрали квартиру в новостройке, то приобретать ее лучше на стадии строительства (так будет дешевле). Поэтому сниженная стоимость имеющегося жилья может окупиться за счет скидки на новую квартиру. Более того, сами застройщики заинтересованы в привлечении клиентов именно на стадии строительства, поэтому предлагают покупателям более привлекательные условия сотрудничества.

Сложности оценки и соблюдения сроков строительства

К сожалению, иногда застройщики не укладываются в установленные ими сроки сдачи объекта. Да, в этом случае можно получить материальную компенсацию в судебном порядке. Вот только если вы уже продали старую квартиру и живете на съемной, подтвердить расходы за аренду нужно будет официально.

Еще одна проблема зачета жилья – установление риэлторами или строительными компаниями несправедливо низкой оценочной стоимости. В итоге клиенту приходится продавать свою квартиру намного дешевле реальной цены. Разница может достигать 15–25%. Это ощутимая сумма. Поэтому к проведению оценки имеет смысл привлекать сторонних специалистов.

Классическая схема зачета жилья при покупке квартиры имеет свои нюансы и сложности. Если разбираться в них будущий покупатель не хочет, имеет смысл прибегнуть к обычной ипотеке с условием, что залогом выступит не приобретаемая, а уже имеющаяся недвижимость. К тому же, после переезда в новую квартиру старую можно будет сдавать, пусть и с разрешения банка. Это позволит выплачивать не только проценты по ипотеке, но и часть/весь долг по задолженности.

Подробнее
Ипотека для инвалидов

Ипотека инвалидам: как и где оформить в 2019 году

Банки, выдавая ипотеку гражданам на покупку собственного жилья, в первую очередь обращают внимание на их платежеспособность. Но, к сожалению, отдельные категории лиц в силу жизненных обстоятельств не могут обеспечивать себя самостоятельно. Такие люди как никто нуждаются в помощи со стороны государства. Для граждан с инвалидностью, например, предусмотрена пенсия, другие материальные и социальные льготы. Эти меры помогают им обеспечивать себе нормальный образ жизни. Вот только накопить на свое жилье им зачастую не представляется возможным. Поэтому многие из них интересуются, есть ли ипотека на жильё для инвалидов 1, 2 и 3 группы. Об этом и поговорим сегодня.

Можно ли инвалиду оформить ипотеку?

Можно ли инвалиду оформить ипотекуИнвалиды – это люди с ограниченными возможностями. Хоть государство и создает программы для незащищенных категорий граждан, заставить банки кредитовать таких лиц оно не может. Главной целью любого кредитного учреждения является получение прибыли. А она напрямую зависит от того, будут ли заемщики погашать свои долги. Чем выше платежеспособность клиента, тем больше вероятность, что он вернет деньги своевременно. Поэтому уровень дохода – один из наиболее важных факторов при рассмотрении заявок на ипотеку.

Люди с инвалидностью не только имеют проблемы со здоровьем, но и часто не могут трудиться в силу физических или психических особенностей. Значит ли это, что кредит им не дадут? Тут сразу нужно сделать разграничение. В зависимости от группы инвалидности человек с ограниченными возможностями может работать или не работать. Варианты такие:

  • Полностью нетрудоспособные граждане. Сюда всегда относят людей с 1 группой инвалидности, а также в большинстве случаев – со 2 группой инвалидности.
  • Частично трудоспособные. Как правило, это люди с 3 группой инвалидности. Нередко они могут вести обычный образ жизни с некоторыми ограничениями. Что касается работы, то они имеют некоторые привилегии в отношении остальных – сокращение длительности рабочей недели, увеличение срока отпуска + возможность взять отпуск за свой счет.

Если инвалид работает и хочет взять ипотеку, шансов на одобрение банка у него значительно больше, чем у неработающих. Последние тоже могут претендовать на получение заемных средств. Но тогда им придется использовать для этого государственные льготы, и то вероятность одобрения будет крайне мала.

Трудности оформления

Банки стараются привлекать к оформлению кредитов различные категории граждан. Инвалидам взять ипотеку сложнее, чем людям, не имеющим серьезных проблем со здоровьем. Трудности эти объясняются следующими факторами:

  • Личная страховка оформляется в обязательном порядке. Напомним, что обычные граждане делают ее добровольно. С инвалидами без страховки банк работать не станет. Поэтому стоимость оформления будет выше, чем для обычных граждан. Учитывайте еще и то, что цена на страховку для инвалидов больше, т. к. риски страховой компании выше. Для этой категории граждан стоимость полиса за все время использования заемных средств может достигать 10–15% от общей суммы кредитования.
  • Наличие работы обязательно. По сути, это существенно сужает круг инвалидов, которые могут оформить ипотеку. Трудоспособными считают 2 и 3 группы. Даже наличие пенсии по инвалидности для многих банков не является достаточным аргументом в пользу платежеспособности клиента.
  • Необходимость подтверждения своей платежеспособности. Для льготных категорий населения банки в вопросе перечня предоставляемых поблажек не делают. Т. е. инвалиды также должны принести справку о доходах, подтвердить наличие работы. В некоторых банках действуют программы, позволяющие одолжить деньги и без них, всего по 2 документам, но там требуется куда больший первый взнос (от 40–50% стоимости жилья).

На практике легче всего оформить ипотеку инвалиду с 3 группой при наличии трудоустройства. Такие граждане без особых трудностей получают одобрение от банка.

Как увеличить вероятность одобрения?

Несмотря на особые привилегии инвалидов, со стороны банков поблажек для них нет. Напротив, ограниченная трудоспособность или ее полное отсутствие негативно влияют на решение по заявке. Человек с инвалидностью, чтобы увеличить шанс на получение ипотеки, может последовать следующим советам:

  • Улучшите свою кредитную историю. Например, можно оформить потребительский кредит и выплачивать его вовремя. Лучше всего обращаться в тот банк, где в дальнейшем планируете прибегнуть к ипотечному займу. Отсутствие просрочек – сигнал для банка, что клиент серьезно относится к выполнению своих долговых обязательств.
  • Найдите созаемщика или поручителя. Лучше, если этот человек не будет иметь ограничений по здоровью и обладает хорошей платежеспособностью.
  • Используйте имеющееся имущество в качестве залога. Если квартира уже есть – передайте ее в залог банку. Другое имущество (машина, гараж, дача и т. д.) тоже лучше отметить в анкете, т. к. вы подтвердите уровень своего благосостояния.
  • Воспользуйтесь помощью государства. Узнайте в местной администрации, не положены ли материальные льготы людям с вашей группой инвалидности при покупке жилья. Возможно, часть стоимости квартиры можно будет внести из этих средств. А ведь чем меньше размер займа, тем выше вероятность одобрения банком.

Совет! Необязательно говорить о наличии инвалидности кредитному специалисту, если внешне это непонятно. Конечно, если вам зададут вопрос о состоянии здоровья, отвечать нужно честно. Если же этого не произойдет, о болезни можно и умолчать. Но будьте готовы, что страховая компания о ней все равно узнает.

Как оформить ипотеку инвалиду?

В зависимости от состояния здоровья, трудовых возможностей и, соответственно, группы инвалидности, порядок оформления ипотеки может меняться. Вот какие существуют особенности:

  • 3 группа. Для таких граждан предусмотрено больше всего возможностей. Обычно они продолжают работать. Поэтому в оформлении ипотеки трудностей возникает немного. Обратиться в банк такой гражданин может самостоятельно и взять ипотеку любого базового продукта.
  • 2 группа. Льготных программ ипотеки для них нет, поэтому нужно подтверждение доходов. Шанс на одобрение ниже, чем у инвалидов 3 группы.
  • 1 группа. Попытать счастье в оформлении ипотеки таким гражданам стоит, воспользовавшись услугами ипотечного брокера или взяв деньги в долг по двум документам. Но даже в этих случаях велик риск отказа в выдаче денег из-за нежелания страховых компаний страховать эту категорию граждан (слишком велики риски).

Как оформить ипотеку инвалидуЕсли по обычной ипотеке инвалиду в банке отказали, не стоит отчаиваться. Можно попробовать стать участником льготной программы. Если инвалид нуждается в улучшении жилищных условий, то он может получить целевую материальную помощь. Выделенные деньги направляются на покупку жилья в разных форматах – внесение первоначального взноса, погашение имеющегося долга по кредиту. Но получить такую помощь непросто по нескольким причинам: есть требования к соискателю, своей очереди на получение еще нужно дождаться – иногда на это уходит не один год.

В каком банке можно оформить?

Ни один банк не делает наличие инвалидности ограничением при оформлении ипотеки. Вот только на практике вероятность одобрения заявок таких граждан существенно ниже, чем для всех остальных. Однако человек может одолжить деньги на покупку жилья и с инвалидностью. Так, выдачу кредита по 2 документам сегодня осуществляют многие банки, включая Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Райффайзенбанк.

Некоторые банки принимают к учету в виде доходов не только заработную плату, но и иные источники поступления денег. Например, в Сбербанке кредитуют пенсионеров. Нетрудоспособные инвалиды получают ежемесячную материальную помощь, которая относится к числу постоянных доходов. Поэтому попробовать оформить ипотеку они все же могут.

Подробнее
Что выгоднее аренда или ипотека

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее, пример расчета

Жилищный вопрос является, пожалуй, одним из наиболее важных для большинства россиян. Отсутствие собственных квадратных метров ставит человека перед выбором – покупать собственную квартиру с привлечением заемных средств или тратить деньги на аренду. У каждого формата есть плюсы и минусы. Сегодня разберемся в том, что выгоднее: ипотека или аренда.

Варианты решения проблемы

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднееИдеальный вариант – купить жилье на собственные средства. Вот только в наличии в достаточной сумме они есть не у каждого. В таком случае человек может оформить ипотеку или копить дальше, арендуя жилое помещение. И люди в этом вопросе имеют диаметрально противоположные мнения. Одни крайне резко отзываются об ипотеке, считая ее рабством, а аренду – безопасным и более дешевым способом обеспечения места для жизни. Другие же утверждают, что ипотека с финансовой точки зрения более выгодна, ведь деньги в таком случае вы вкладываете в собственное жилье, а при аренде они уходят владельцу квартиры.

Однозначно сказать, что из этих двух вариантов выгоднее, нельзя. Ситуации бывают разные. Рассматривать их нужно индивидуально, учитывая массу факторов, начиная от места проживания и уровня имеющихся накоплений и заканчивая планами на будущее.

Вне зависимости от ситуации у обоих способов решения проблемы есть свои безусловные плюсы. Так, ипотека – это:

  • стабильность – никто не может выселить вас из нее, если вы исправно платите банку;
  • получение жилья в собственность – даже наличие обременения не отменяет этого факта;
  • возможность вернуть часть средств – речь идет о получении вычета не только за стоимость купленного жилья, но и за уплачиваемые по ипотеке проценты;
  • дополнительные преференции – перечень их определяется статусом заявителя (материнский сертификат, военная ипотека, ипотека для молодых семей и т. д.).

Однако для оформления ипотеки почти всегда требуется наличие стартовых сбережений (если есть материнский капитал – можно использовать его). Кредитный договор с банком означает, что за покупаемую квартиру вы переплатите. Дополнительно нужны будут деньги на оценку жилья, его страхование, регистрацию и ремонт.

Если же человек решает пока отложить покупку собственного жилья и хочет просто арендовать квартиру, то это дает ему следующие возможности:

  • мобильность – вы всегда можете переехать в другую квартиру или кардинально изменить место жительства, даже страну;
  • накопление денег – можно откладывать то, что вы бы потратили на платежи по ипотеке, но за вычетом арендной платы;
  • снижение финансовой нагрузки – как правило, платеж по ипотеке оказывается выше арендной платы, но бывают и иные ситуации.

Есть тут и свои финансовые риски. Так, арендодатель может повысить плату за проживание, потребовать освободить помещение. Да и с психологической точки зрения жить не в своей квартире менее комфортно, ведь прав на нее не появляется даже после длительного проживания.

В 2017 году появилась приоритетная программа развития жилищного рынка – «Ипотека и арендное жилье». Главными ее целями является увеличение доступности жилищных займов, развитие рынка аренды жилой недвижимости и обеспечение граждан жильем.

Что выбрать – аренду или ипотеку?

Что выбрать – аренду или ипотекуВыбор ипотеки или аренды – дело ответственное. От этого будет зависеть образ дальнейшей жизни. Обычному человеку, да и финансово грамотному гражданину принять правильное решение будет сложно. Трудность заключается в том, что предугадать, как будет развиваться экономическая ситуация в стране дальше, практически невозможно. Самый эффективный способ – произвести математические расчеты, исходя из имеющейся ситуации.

Ипотека – достоинства и недостатки

Ипотека сегодня становится все более доступной для россиян. Снижаются проценты по таким займам, особенно если речь идет о покупке жилья на первичном рынке. К плюсам ипотеки можно отнести:

  • быстрое приобретение собственной недвижимости;
  • инвестиции в собственную недвижимость, которая, как показывает практика, является одним из наиболее устойчивых инструментов накопления;
  • получение налогового вычета;
  • доступ к льготным программам (например, по ипотеке с господдержкой сейчас процентная ставка снижена до 6% годовых, а для жителей Дальнего Востока – до 5% годовых);
  • возможность расходования материнского капитала (размер его сегодня составляет 453 026 руб.);
  • безопасность сделки покупки жилья (все документы проверяет специалист банка).

Есть у ипотеки и свои, довольно существенные, минусы. К их числу относятся следующие:

  • увеличение ежемесячных расходов;
  • переплата по кредиту за жилье;
  • определенные ограничения к недвижимости, связанные с тем, что жилье будет находиться в залоге;
  • иные расходы (страховка, оценка и т. д.);
  • риск утраты недвижимости при невыполнении обязательств перед банком.

Ипотека – это ответственная сделка, требующая от человека тщательной оценки собственных возможностей. Рекомендуем перед походом в банк сначала хотя бы несколько месяцев откладывать деньги в размере ежемесячного платежа. Так можно будет понять, справитесь ли вы с появившейся финансовой нагрузкой или говорить об ипотеке пока рано.

Брать ипотеку целесообразно, если уже накоплен большой первый взнос, есть право на использование помощи от государства.

Аренда – плюсы и минусы

Во многих европейских странах люди прибегают к долгосрочной аренде жилья. Одна из главных причин – слишком высокая стоимость недвижимости. В России многие этот фактор не рассматривают и берут ипотеку, потому что так у нас принято. Финансово грамотный человек не должен исключать и вариант с арендой. Тем более она дает ряд преимуществ, а именно:

  • у вас нет никаких серьезных обязательств;
  • всегда можно сменить место проживания;
  • не нужно собирать документы и подтверждать свою платежеспособность;
  • можно копить деньги на квартиру, используя различные способы – вклад, инвестирование и т. д.

Недостатками можно назвать «необеспеченность» будущего и зависимость от арендодателя. Однако для некоторых они не являются критичными.

Пример расчета

Пример расчетаРазбирать эффективность того или иного варианта лучше на практике, потому что одному может быть выгодна ипотека, другому – аренда. Посмотрим конкретную ситуацию.

Семья Евстигнеевых снимает квартиру за 10 000 руб. в месяц (с учетом коммунальных платежей). Ежемесячный доход всего семейства – 40 000 руб. На повседневные и иные нужды (за вычетом аренды) у них уходит 15 000 руб. Т. е. имеется 15 000 руб. свободных средств, которые можно потратить на платеж по ипотеке или вклад. Сейчас Евстигнеевы отложили уже 300 000 руб. на квартиру. Какой вариант для них окажется выгоднее: оформить ипотеку или аренда.

Допустим, им одобрили ипотеку сроком на 15 лет под 10,1% годовых. Квартира стоит 1 688 000 руб. Ежемесячный взнос составит – 15 001 руб., а переплата по кредиту – 1 012 180 руб.

Если семья будет откладывать свободные деньги на квартиру даже без начисления процентов, то нужную сумму они смогут накопить через: (1 688 000 – 300 000)/15 000 = 7 лет 9 месяцев. За это время за аренду они заплатят 930 000 руб. Это немного меньше, чем по ипотеке. Т. е. в нашем примере аренда будет выгоднее.

Не забывайте учитывать и другие факторы. Например, ипотека требует оформления страховки и других расходов, а при накоплении денег можно получать процент за их размещение на вкладах.

Подробнее
Ипотека с плохой кредитной историей

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей

Банк, принимая решение о выдаче кредита заемщику, оценивает множество факторов, начиная от уровня доходов и наличия работы и заканчивая состоянием кредитной истории. Просрочки и долги по ранее оформленным займам могут стать причиной отказа в выдаче денег в долг. Некоторые банки считают состояние кредитной истории ключевым фактором, другие – готовы закрыть глаза на нарушение сроков выплат по кредитам. Все зависит от политики финансового учреждения, иных факторов, условий продукта. Сегодня разберем, как взять ипотеку с плохой кредитной историей и в какой банк лучше обращаться, чтобы вероятность одобрения была максимальной.

Что такое КИ и почему она важна?

Платежеспособность – ключевой фактор, рассматриваемый банком по заявке потенциального заемщика. Если доходы не позволяют человеку погашать долги и поддерживать привычный образ жизни, вероятность возникновения финансовых трудностей возрастает. Некоторые же не выполняют свои обязательства вовремя в силу иных причин. Банк, чтобы удостовериться в «беспроблемности» клиента, интересуется, а как он платил по кредитам раньше.

Кредитная история (КИ) – это информация о том, как человек выполнял свои долговые обязательства перед кредиторами в прошлом. Здесь отображается информация не только по банковским продуктам (ипотека, кредит, кредитная карта), но и по микрозаймам, выдаваемым МФО и другими организациями. В КИ отображается и история заявок на получение кредитов. Все эти сведения хранят Бюро кредитных историй (БКИ). Сейчас их несколько. Для банка запрос состояния КИ платный, для заемщика – бесплатно до 2 раз в год.

Как узнать состояние кредитной истории?

Как узнать состояние кредитной историиИногда сами клиенты не знают о своих прошлых просрочках по кредитам. Случается и так, что порча кредитной истории происходит по ошибке кредитного учреждения или БКИ, т. е. в КИ конкретного человека заносятся неверные сведения. В итоге, человеку с хорошим доходом, но плохой записью (о которой он может и не подозревать) могут в выдаче ипотеки отказать. Поэтому перед походом в банк рекомендуется узнать состояние своей КИ, тем более этой услугой можно воспользоваться бесплатно. Вариантов тут несколько:

  1. На портале Госуслуг. Для заказа документа потребуется действующий российский паспорт.
  2. Через банк, в котором планируете оформить ипотеку или в любом другом.
  3. В БКИ.
  4. В других кредитных учреждениях (МФО, кредитный кооператив и т. д.).

Т. к. в России функционирует несколько БКИ и информация, хранящаяся в них, не единая, могут возникнуть сложности. Предварительно стоит узнать, в каком именно Бюро хранятся сведения о вас. Такой запрос можно сделать бесплатно на сайте Центробанка. Если сведения получены, остается только сделать запрос в конкретное БКИ и дождаться результатов.

Требования банков к КИ

Банки разрабатывают индивидуальные алгоритмы оценки потенциальных клиентов. У каждого есть свой набор наиболее важных факторов. Исходя из них, формируются требования к будущему заемщику. Необходимость наличия хорошей кредитной истории в условиях ипотечных займов не прописывается, однако КИ является важным фактором для любого банка. Вот только требования к ее качеству у финансовых учреждений разные.

Если вы имеете плохую кредитную историю, лучше всего обратиться за помощью в оформлении жилищного кредита к ипотечному брокеру. Он подскажет, в каких банках вероятность одобрения в вашей ситуации будет наибольшей.

Имея на руках сведения о кредитной истории, можно сделать выводы о ее качестве и самостоятельно. Так, банки в отношении КИ выдвигают следующие требования:

  • Нет просрочек по действующим кредитам, в том числе по кредитным картам. Если вы являетесь действующим должником и не выплачиваете деньги кредитору, то в выдаче нового займа точно откажут. Чтобы увеличить вероятность одобрения, нужно погасить просрочки по имеющимся долгам для начала.
  • Отсутствие длительных просрочек. Люди не вносят платежи по разным причинам. Кому-то задержали зарплату, кто-то просто забыл о предстоящем платеже. К таким просрочкам банки обычно относятся лояльно. А вот если вы не платили по кредиту больше 120 дней, то такое невыполнение условий договора считается серьезным, и шанс на отказ по ипотеке существенно увеличивается.
  • Если и есть мелкие просрочки, то их немного. Такое невыполнение обязательств говорит о безалаберности клиента, а значит, в будущем с ним могут возникнуть проблемы. Вот какое количество просрочек банки наверняка посчитают критичным: до 1 месяца – больше 3-5 штук за год, до 2 месяцев – свыше 2 за год, до 3 месяцев – больше 1 за последние 12 месяцев. Однако в таком случае шанс получить ипотеку все же есть, но количество потенциальных банков существенно снижается.
  • Отсутствие преследований судебными приставами. Это также отображается в кредитной истории, и если вы являетесь должником по суду, банк вряд ли захочет работать с вами.

Сегодня среди россиян набирает популярность процедура банкротства физического лица. Она позволяет списать текущие долги. Вот только юристы не говорят о том, что такая практика почти на 100% означает невозможность оформить какой-либо кредит в будущем. Поэтому прибегать к этой процедуре стоит в крайних случаях.

Те клиенты, которые имеют нулевую кредитную историю, т. е. ранее деньги взаймы не брали, имеют больше шансов на оформление ипотеки. Ну а самыми желанными заемщики становятся те граждане, которые брали кредит или пользовались кредитной картой не меньше полугода и возвращали деньги всегда вовремя. Такие люди имеют хорошую кредитную историю.

«Срок давности» кредитной истории

Срок давности кредитной историиКак такового срока давности у КИ нет. Сведения о выполнении долговых обязательств хранятся в БКИ очень долго. Если в прошлом вы имели просрочки, то обращать внимание стоит на глубину анализа КИ конкретным банком. Одни просматривают сведения за все время, другие только за 3–5 лет. Есть и такие финучреждения, кто запрашивает сведения только за последний год. Именно в таких банках и стоит пробовать оформить ипотеку, если вы имеете плохую кредитную историю.

Как взять ипотеку с плохой КИ?

При наличии просрочек по кредитам и желании купить квартиру в ипотеку, правильнее всего будет действовать следующим образом:

  1. Проверяем состояние своей кредитной истории. Если не знаете, в каком БКИ хранится информация о вас – предварительно получить эти сведения в ЦБ РФ.
  2. Удостовериться, что на вас не оформлены исполнительные листы и судебные приставы не хотят взыскать какие-то задолженности.
  3. Трезво оцениваем ситуацию. В зависимости от сложности – выбираем банк. Это ключевой этап, т. к. от правильности выбора кредитора во многом будет зависеть ответ.
  4. Знакомимся с условиями кредитования в выбранных банках, изучаем требования к заемщику.
  5. Собираем документы и подаем заявку на ипотеку.
  6. Ждем ответа. При положительном решении – заключаем договор с банком, если еще не подобрали жилье – ищем подходящее.

Помочь в выборе банка может ипотечный брокер. Если же доплачивать за это не хочется, то вот список банков, которые лояльнее остальных относятся к состоянию кредитной истории:

  • АкБарс. Он сотрудничает не со всеми Бюро кредитных историй. Так, сведения запрашивают в НБКИ и Эквифакс, а в ОКБ – нет. Глубина анализа проверки достигает 3 лет. Здесь готовы выдать ипотеку при наличии просрочек длительностью до 3 месяцев. Однако в таком случае клиенту обычно предлагают найти созаемщика для увеличения вероятности одобрения.
  • Металлинвестбанк. Это кредитное учреждение очень лояльно относится к состоянию КИ. Запросы осуществляются только в НБКИ, с ОКБ и Эквифаксом банк не сотрудничает. Сведения о КИ запрашиваются только за последний год. Металлинвестбанк готов выдать ипотеку, если длительность просрочки не превышает 2 месяцев.
  • Уралсиб. Сотрудничает с НБКИ и Эквифаксом. По глубине анализа и допустимому сроку просрочки условия такие же, как в Металлинвестбанке, – 1 год и 2 месяца соответственно.

В крупные банки обращаться за ипотекой с плохой кредитной историей можно, но вероятность одобрения будет ниже. Например, Сбербанк очень тщательно проверяет КИ и ненадежных заемщиков предпочитает не кредитовать.

Совет! Если вы в силу жизненных обстоятельств имеете плохую кредитную историю и брали несколько кредитов в банках, обращайтесь в тот из них, по договору с которым не было просрочек. Финучреждение более охотно выдаст проверенному клиенту деньги на покупку жилья, пусть даже по другим займам у него и были когда-то просрочки.

Подробнее
Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Можно ли получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Покупка жилья в ипотеку – процедура ответственная и достаточно затратная. Т. к. люди обычно одалживают деньги на длительный срок, стоимость недвижимости существенно увеличивается. С другой стороны, работающие граждане исправно платят налоги государству в размере 13% от своего дохода. Для таких лиц предусмотрена возможность снизить расходы на покупку жилья в виде налогового вычета на стоимость квартиры и на уплаченные проценты. В итоге можно существенно сэкономить. Однако не все граждане знают, можно ли получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки. Об этом и поговорим сегодня.

О каком вычете идет речь?

В НК РФ прописан большой перечень налоговых вычетов, на которые могут рассчитывать граждане страны при определенных условиях. В случае покупки квартиры речь идет об имущественном вычете. Причем при использовании заемных средств он предоставляется по 2 направлениям:

  • От стоимости приобретенного жилья. Вернут деньги исходя из затрат на покупку в размере 13%. Но есть свои ограничения. Максимальная сумма возврата составляет 260 000 руб., возвращать можно без ограничений по времени (остатки переносятся), но не больше, чем вы заплатили НДФЛ за рассматриваемый период.
  • От уплачиваемых процентов по ипотеке. Тут уже сумма возврата считается от размера переплаты. Она также будет составлять 13%, но не больше 390 000 руб. по одному жилищному займу.

В итоге человек может сэкономить до 650 000 руб. с помощью налоговых вычетов, а при покупке жилья супругами – еще больше.

Вычет после рефинансирования

Вычет после рефинансированияРефинансирование ипотеки в другом банке – популярная сегодня процедура среди россиян. На фоне снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ, банки предлагают своим новым заемщикам более выгодные условия кредитования. Для текущих клиентов также иногда предлагают снижение процентов. Если оно невелико или его нет совсем, люди предпочитают идти в другой банк для рефинансирования. При этом возникает закономерный вопрос, сохраняется или нет право на налоговый вычет. Если речь идет о вычете по стоимости жилья – безусловно. А вот с процентами все не так просто. Чтобы сохранить право на вычет, нужно выполнить некоторые условия:

  • В новом договоре обязательно должна быть прописана цель кредитования – погашение текущего займа на покупку жилья. Это очень важно. Некоторые банки предлагают вместе с ипотекой рефинансировать другие кредиты. В этом случае право на вычет по процентам вы теряете. Если получить возврат хочется, рефинансируйте только ипотеку и проверяйте, чтобы это было указано в цели договора.
  • Рефинансирование необходимо проводить исключительно в банке. Интересно, что к первоначальному жилищному займу такие требования не предъявляют. А вот если вы решили кредит рефинансировать, то далее вычет по процентам будут предоставлять, если договор оформлен с банком.

Причем законодательство не устанавливает ограничений по количеству договоров рефинансирования. Вы можете проводить эту процедуру неоднократно. Если при этом выполняются требования к цели и кредитору, право на вычет вы не потеряете.

Важно! Документы на вычет в случае рефинансирования ипотеки стандартные: заявление, паспорт, справка о доходах по форме 2-НДФЛ, декларация 3-НДФЛ, копии документов на недвижимость и кредитный договор. Но есть один дополнительный документ – договор с банком, у которого были взяты деньги на покупку жилья изначально. Поэтому после погашения первичного займа не спишите выкидывать договор, он вам еще понадобится для получения вычета по процентам.

Подробнее

Другие статьи по теме

Оставить комментарий

Adblock
detector